房地产行业周观点：政策积极支持超大特大城市城中村改造

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 政策积极支持超大特大城市城中村改造 2023年07月24日 ——房地产行业周观点(07.17-07.23) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业修复之路虽有波折，但是方向不会改变，作为国民经 济的支柱产业，在经济修复过程中预计仍会受到政策的扶持，看好下半年行业销售重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/07/17-2023/07/23），申万一级行业房地 产指数上涨3.56%，沪深300指数下跌1.98%，板块表现强于大市。2023 年以来，房地产行业下跌12.54%，沪深300指数下跌1.28%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）上半年全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%；（2）7月18日，国家发展改革委举办7月新闻发布会，国家发改委综合司副司长李慧表 示，下一步将统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。在防风险方面，坚持底线思维，稳妥处置化解房地产、金融、地方债务等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源、产业链供应链安全保障能力；（3）7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；（4）合肥、衢州和湘潭发布等地发布了进一步放松地产的相关政策；浙江、广州拟放松落户限制。 行业基本面情况：7月10日-7月16日，30大中城市商品房环比成交量下降，当周成交194.22万平方米，环比下跌3.77%，其中，一线城市成交57.23万平方米，二线城市成交98.97万平方米，三线城市成交38.03 万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比下跌12.97%，其中一线下跌12.57%，二线下跌22.01%，三线上涨22.35%；百城住宅类土地供应建面为904.3万平方米，四周滚动同比上升4.8%，年初至今累计供应面积同比下降23.19%；百城住宅类土地成交建面为510.6万平方米，四周滚动同比下降50.9%，年初至今累计同比下降20.69%。7月17日至7月23日当周，杭州七批次土拍结束；南京四批次土拍结束；北 京昌平区出让2宗宅地吸金58.97亿，首开摇号竞得沙河高教园地块；杭州第九批次集中供地土地挂牌；深圳第二批次第四场集中供地土地挂牌；广州花都大陵北地块挂牌。 重点公司动态：南京高科上半年销售规模高增，华侨城A上半年销售规模下滑。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计有误等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 竣工端增速有所回落但仍处高位 销售表现仍然较弱 土地市场供应与成交仍处低位，关注7月销售表现 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块上涨3.56%，表现强于大市4 1.2上周地产各细分板块均上涨4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况9 3.1上周商品房销售环比下跌9 3.2上周二手房销售热度持续转弱10 3.3上周土地市场表现仍然较弱12 3.4集中供地情况13 4行业融资情况跟踪14 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示16 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览8 图表10：30大中城市商品房销售同比增速9 图表11：一线城市四周滚动同比增速9 图表12：二线城市四周滚动同比增速9 图表13：三线城市四周滚动同比增速9 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速12 图表27：百城住宅类土地成交建面同环..比....增....速12 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速13 图表29：百城住宅类土地成交溢价率13 图表30：境内债券发行金额（亿元）14 图表31：境外债发行情况14 图表32：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块上涨3.56%，表现强于大市 上周（2023/07/17-2023/07/21），申万一级行业房地产指数上涨3.56%，涨幅位于所有行业之首，沪深300指数下跌1.98%，板块表现强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 6.00 房地产,3.56 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 房地产建筑材料农林牧渔轻工制造商贸零售纺织服饰基础化工食品饮料美容护理交通运输 环保社会服务医药生物 钢铁家用电器建筑装饰 综合非银金融有色金属 银行沪深300 汽车石油石化公用事业机械设备国防军工 煤炭电力设备 电子传媒计算机通信 -8.00 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌12.54%，沪深300指数下跌1.28%，板块表现弱于大市。 图表2：近期房地产板块相对表现较弱 4800 4600 4400 4200 4000 3900 3700 3500 3300 3100 3800 2900 36002700 34002500 沪深300（左轴）房地产（右轴） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块均上涨 上周,A股地产各细分板块反转上涨，其中物业管理板块涨幅最大，当周上涨6.03%，产业地产板块上涨4.20%，商业地产板块上涨4.16%，住宅开发板块上涨3.29%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：荣盛发展、大龙地产、中南建设，其中， 荣盛发展周度涨幅48.75%，大龙地产周度涨幅24.26%，中南建设周度涨幅16.56%。跌幅排名前3位的房地产个股为：广汇物流、广宇发展、万业企业。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：金科服务、融信中国、金辉控股，其中，金科服务周度涨幅5.96%，融信中国周度涨幅5.45%，金辉控股周度涨幅4.51%。跌幅排名前3位的房地产个股为：天誉置业、时代中国控股、时代邻里。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 7.00 6.00 6.03 4.20 4.16 3.29 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 物业管理产业地产商业地产住宅开发 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 48.75 50.0 24.26 16.5615.1614.2113.9613.5812.1811.3611.32 0.000.00 -0.21-0.31-0.83-2.66-4.15-4.38 -5.95-9.06 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0 周度涨跌幅（%） -30.0 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 -50.0 -60.0 5.965.454.512.011.201.161.100.780.780.74 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 -50.0 -60.0 -70.0 -6.17-6.35-7.69-8.0 0-10. -14.52 34-10.42-10.96-11.76 -17.65 -70.0 -80.0 -80.0 -90.0 周度涨跌幅（%） 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 深圳自2020年出台“7·15楼市政策”已历时3年，这3年，新房市场的成交量变化相对不大，据深圳房地产信息网数据，2023年上半年深圳成交1.62万套新房住宅，而2020年上半年为1.67万套，但供应量大幅增加，市场上的“日光盘”也大幅减少，许多新房的去化率都不理想。房价方面，有关数据显示，近3年深圳二手房热点片区的价格呈现不同幅度的下跌，部分片区的跌幅超过15%。（观点网）2023年第二季度，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为27104宗和271.52万平方米，环比分别下降2.36%和增长0.32%，同比分别增长21.11%和20.43%。本季度广州市二手住宅市场交易的主要特征：一是网签宗数环比虽逐月下降但下降幅度逐渐收窄。二是新房对二手房潜在客源有一定的分流。三是部分潜在置业群体观望情绪较为浓厚。（观点网）7月17日，宁波市级部门和属地政府多方筹备发布《宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）》、《关于进一步深化宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）有关事项的通知》，市级房票政策即将落地实施。房票是征收部门或者征收项目实施单位，对被征迁住房货币补偿安置、签订房屋征收货币补偿安置协议后2个月内，由征收项目所在地人民政府指定机构向被征收人出具的，记载被征收人名称、票面金额、使用区域、受让人名称、兑付规则及兑付日期等内容的书面凭证。政策明确，各区（县、市）政府可从列入年度征收实施计划的国有和集体所有土地上的征收项目中，制定发行房票计划方案，确定发行房票的征收项目及房票发行规模。（观点网）7月17日，深圳市住房和建设局发布关于征求《深圳市保障性住房配建管理办法（征求意见稿）》（简称《配建办法》）意见的通知，拟将《配建办法》公开征求社会公众意见。配建的保障性住房 地方新闻 的小区应当布局均好，功能齐全，满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求。同一小区内不得设置物理分区及隔离（含地上和地下部分），保障性住房用户与商品住房用户共享小区的机动车停车位、物业服务、花园绿化等公共设施配套。（观点网）7月17日，广州市住房和城乡建设局官网挂出了关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告。《广州市城中村改造条例》是今年广州的重点立法项目。这是广州首次针对城中村改造进行的立法工作。也是全国首个将出台的专门