2023年第29周地产周报：稳步推进超大特大城市城中村改造

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年07月23日 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 李睿 联系人 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 稳步推进超大特大城市城中村改造 ——2023年第29周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第29周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为5.6%。沪深300指数报收3821.91，周度涨幅为-2.0%；创业板指数报收2163.12，周度涨幅-2.7%；房地产指数（申万）报收 2619.55，周度涨幅为3.6%。 本周行业要闻。全国性政策方面。住建部：支持各地老旧小区改造，扩大居民提取公积金用于自住住房改造政策的支持范围。中共中央、国务院：发布《关于促进民 营经济发展壮大的意见》。国常会：审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。统计数据方面。国家统计局：公布2023年1-6月房地产市场运行情况。财政部：2023年上半年国有土地使用权出让收入相关支出24236亿 元，同比下降21.3%。贝壳研究院：7月百城平均首二套房贷利率均较上月下降10BP。地方政策方面。浙江：全省除杭州市区外全面取消落户限制，杭州市区逐步取消年度落户名额限制。北京：发布《保障性住房设计方案评审工作规程》。深 圳：发布《深圳市保障性住房配建管理办法（征求意见稿）》。广州：发布城中村改造条例征求意见稿。宁波：城市、农村拆迁项目均可进行房票安置。南京：发布共有产权房管理办法意见征求稿。海南、厦门、湖南湘潭等省市优化公积金相关政 策。集中供地方面。北京、杭州、成都、南京等城市本周有土地出让。 第29周新房销售量和二手房销售量较上周均增加。第29周44大城市新房销售为 2.01万套，较第28周增加0.1%；21大城市二手房销售1.56万套，较第28周增加 销售降幅扩大，到位资金承压：——2023年6月统计局数据点评 2023-07-17 金融支持政策适用期限延长：——2023年 2023-07-16 第28周地产周报7月新房供应同环比预计下降：——2023 2023-07-09 年第27周地产周报 1.2%。一线城市新房、二手房交易较第28周分别减少1.5%、增加7.3%；二线城市新房、二手房交易较第28周分别减少0.4%、增加1.4%。库存量较28周均下降，库销比较28周上升。截至第29周，18大城市库存为105.1万套，较第28周 减少6147套；库销比为18.0个月，较第28周增加0.6个月。本周土地市场活跃度 较第28周下降。第29周36大城市市本级合计成交土地33块。土地出让金减少。 2023年第29周36大城市市本级土地出让金为329.3亿元，较第28周减少177.1 亿元。平均溢价率上升。2023年第29周36大城市市本级土地成交平均溢价率 5.3%，较第28周上升1.2个百分点。 投资建议与投资标的 重点公司公告。中国恒大公布2021年度、2022年半年度及年度业绩公告。华侨城公布6月经营数据。招商蛇口、万科、中交地产、中国金茂等发行公司债或中票。碧桂园、越秀地产等获得外币贷款。远洋集团公告公司债券停牌。 7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，强调“要坚持稳中求进、积极稳妥”，“多渠道筹措改造资金，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”，“要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与”等。此前4月末的政治局会议就曾提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，广州也在7月17日发布城中村改造条例征求意见稿，首次针对城中村改造进行立法工作，本次国常会审议通过《意见》为后续各地城中村改造工作提供了更加明确的指导方针，预计对提升超特大城市中长期优质供给有正面作用。贝壳研究院公布7月百城房贷利率数据，在6月5年期以上LPR下降的带动下，7月百城平均首二套房贷利率均较上月下降10BP，或能对刺激购房需求起到一定效果。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第29周市场行情回顾（2023.07.15~2023.07.21）4 1.1第29周行业指数表现4 1.2第29周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.07.15~2023.07.21）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾7 2.3重点城市土地市场跟踪9 2.4重点公司一周要闻回顾11 投资建议13 风险提示13 附录13 图表目录 图1：2023年第29周44城新房成交套数7 图2：2023年第29周21城二手房成交套数7 图3：2023年第29周新房二手房成交套数中一线城市占比8 图4：第29周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）10 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）11 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单14 1.第29周市场行情回顾（2023.07.15~2023.07.21） 1.1第29周行业指数表现 第29周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为5.6%。沪深300指数报收3821.91，周度涨幅为-2.0%；创业板指数报收2163.12，周度涨幅-2.7%；房地产指数（申万）报收2619.55，周度涨幅为3.6%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/07/21) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3821.91 -2.0% 1.9% -1.3% 创业板指 2163.12 -2.7% 2.5% -7.8% 房地产指数（申万） 2619.55 3.6% -1.7% -12.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第29周地产板块个股表现 第29周地产板块涨幅居前的公司分别为荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、天房发展。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 荣盛发展 48.8% 广汇物流 -9.1% 大龙地产 24.3% 荣安地产 -5.4% 中南建设 16.6% 外高B股 -4.5% 粤宏远A 15.2% 万业企业 -4.4% 天房发展 14.2% 南京高科 -3.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.07.15~2023.07.21） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。住建部：支持各地老旧小区改造，扩大居民提取公积金用于自住住房改造政策的支持范围。中共中央、国务院：发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》。国常会：审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。统计数据方面。国家统计局： 公布2023年1-6月房地产市场运行情况。财政部：2023年上半年国有土地使用权出让收入相关支出24236亿元，同比下降21.3%。贝壳研究院：7月百城平均首二套房贷利率均较上月下降10BP。地方政策方面。浙江：全省除杭州市区外全面取消落户限制，杭州市区逐步取消年度落 户名额限制。北京：发布《保障性住房设计方案评审工作规程》。深圳：发布《深圳市保障性住房配建管理办法（征求意见稿）》。广州：发布城中村改造条例征求意见稿。宁波：城市、农村拆迁项目均可进行房票安置。南京：发布共有产权房管理办法意见征求稿。海南、厦门、湖南湘 潭等省市优化公积金贷款额度、公积金支付首付款、二手房“带押过户”等政策。集中供地方 面。北京、杭州、成都、南京等城市本周有土地出让。 全国性政策： 1)住建部：鼓励各地老旧小区改造，支持居民开展旧房装修和局部升级改造，将居民提取公积金用于家装电梯等自住住房改造政策的支持范围，从居民本人扩大到本人、配偶双方父母自住住房加装电梯等改造（07.18） 信息来源：观点地产网 2)中共中央、国务院：发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，鼓励民营企业盘活存量资产回收资金，完善融资支持政策制度。健全银行、保险、担保、券商等多方共同参与的融资风险市场化分担机制。支持民企参与国家重大战略，引导参与新型城镇化建设等。（07.19）信息来源：观点地产网 3)国常会：审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。（07.21） 信息来源：观点地产网 统计数据： 4)国家统计局：公布2023年1-6月房地产市场运行情况。1-6月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为59515万平米/63092亿元/58550亿元/49880万平米，同比增速分别为-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%，前值-0.9%/+8.4%/-7.2%/-22.6%。（07.17） 信息来源：观点地产网 5)财政部：2023年上半年，国有土地使用权出让收入相关支出24236亿元，同比下降21.3%。 （07.19） 信息来源：观点地产网 6)贝壳研究院：7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，平均首二套房贷利率均较上月下降10BP。7月银行放款速度加快，百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天。（07.20） 信息来源：贝壳研究院官微 地方政策： 7)宁波：各区（县、市）政府可从列入年度征收实施计划的国有和集体所有土地上的征收项目中，制定发行房票计划方案，城市拆迁项目（即国有土地上房屋征收项目）、农村拆迁项目 （集体土地上房屋拆迁项目），都可以实行房票安置。（07.17）信息来源：观点地产网 8)浙江：全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策。杭州市区将进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限、连续居住年限分数占主要比例，逐步取消年度落户名额限制。（07.17） 信息来源：央视网 9)湖南湘潭：将提高住房公积金贷款额度，住房公积金缴存职工在湘潭市购买商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为70万元；按国家政策生育三孩的住房公积金缴存职 工家庭、高层次人才住房公积金贷款最高限额可达90万元。（07.18）信息来