2023年保障性租赁住房公募REITs市场概况与展望

2023年保障性租赁住房公募REITs市场概况与展望 金融结构评级部赵超徐宇扬 摘要： 在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，公募REITs作为开展保障性租赁住房建设的重要融资渠道，将持续受到政策的鼓励和支持。截至2023年末， 20个重点城市保租房规划目标累计完成率位于50%-70%区间，未来随着“十四五”规划的900万套保障性住房建成，可为保租房公募REITs的发展奠定结实的基础。 已经历完整年度的首批四单保租房REITs的租金价格优势明显，再加上运营稳健，收入和可供分配金额均超额完成。其中，华润有巢REIT与其余三个体量接近的保租房REITs相比，由于采用市场化的运营模式，其租金定价相对高，但也产生了较高的期间费用，最终体现为高收入和低净利。从出租率看，2023年末除华润有巢REIT的出租率稍低（90%左右），其余REITs的保租房项目接近满租。从租金单价来看，2023年各REITs基础设施的租金单价均有所上升，不过由于所处的区位不同，定价差异较大，其中，红土深圳安居的部分保租房项目租金单价偏低。 从二级市场表现来看，保租房REITs承受了较大的波动，但已经是我国REITs 市场中最具稳定性的板块之一。 展望未来，大部分保租房REITs的底层物业位于一线城市或人口净流入的强二线城市，租赁住房市场需求强劲。同时，租户分散程度相对较高，预计保租房REITs底层物业的运营将继续保持稳健。已上市保租房REITs均具有扩募计划，此外，已有十余个省市的保租房REITs项目正在筹备，预计将有更多的项目加入并推动市场进一步扩容。 一、行业概况分析 1.重要政策 自2021年，全国人民代表大会发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第 十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，提出要完善住房市场体系和住房保障 体系，保障性住房的行业政策不断完善。从2023年政策来看，首先，住房租赁市场发展的支持和监管政策文件不断出台；其次，保租房公募REITs在盘活存量资产、优化住房企业融资方式等方面有着不可替代的优势，也持续获得政策支持。 2023年8月25日，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。 2023年9月28日，财政部、税务总局和住房城乡建设部发布了《关于保障性住房有关税费政策的公告》，指出1）对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，这一政策有助于降低保障性住房的开发成本。2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，这鼓励了更多的单位和组织参与到保障性住房的供应中来，增加了房源的多样性。 2023年12月的中央经济工作会议提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。保租房作为“三大工程”之一，有助于构建房地产发展新模式，为市场稳增长提供新的动力，对促进房地产发展模式转变具有重要意义。 在保障性租赁住房REITs的政策方面，2023年2月24日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》指出，稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房，优先支持国家政策重点支持区域及人口净流入的大城市开展REITs试点。 2023年3月7日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确未来三年净现金流分配率降低至3.8%，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。保租房REITs发行门槛进一步降低，为更多优质项目提供了上市机会。 2.行业分析 “十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房（保租房）共计900万套（间）。 其中，住建部特别指定了40个重点城市作为保障性住房租赁试点，并计划在这些城市内建设筹集保障性租赁住房（保租房）650万套（间）。规划筹建规模最大的五个城市分别为广州、深圳、上海、北京和重庆，筹建保租房房间数分别为60、60、47、40和40万套（间）。据统计局数据，2021-2023年全国保障性租赁住房开工建设和筹集规模分别为94.2万套、240万套、213万套，合计约为547.2万套，完成“十四五”规划指标超60%。分城市来看，截至2023年末，20个重点 城市保租房规划目标累计完成率位于50%-70%区间，其中，杭州、上海、深圳、重庆完成率较高，达成65%以上的完成率。 图表1.2021-2023全国保租房筹集规模（单位：万套） 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 202120222023十四五 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 图表2.部分重点城市保租房筹集建设情况（单位：万套） 70 60 50 40 30 20 10 0 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 北京上海深圳广州重庆杭州成都武汉西安厦门 十四五规划目标2022年筹集计划 2023年筹集计划2024年筹集计划 2023年末累计完成率 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 2023年，一线城市住宅租金有所恢复，同比略有上升。相比之下，二线城市和三线城市的租金水平尚未完全恢复。分城市来看，北上深的租金水平依然领先全国，整体呈波动上升。2023年，北京住宅平均出租单价为120.83元/月·平方米，上海住宅平均出租单价为105.67元/月·平方米，深圳住宅平均出租单价为 95.68元/月·平方米，厦门住宅平均出租单价为49.86元/月·平方米。 大部分城市的保租房租金均接受政府指导，一般来说，租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行，住宅租赁市场的价格也会对保障性租赁住房租金价格形成支持。与北上广保租房租金定价“低于市场价90%”的要求相比，深圳市的保租房项目需按市场价60%左右的比例确定项目的租金水平。 图表3.一线、二线和三线城市月租金及同比增速 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 图表4.部分城市住宅租金情况（单位：元/月·平方米） 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 上海:平均租金:住宅 北京:平均租金:住宅 深圳:平均租金:住宅 厦门:平均租金:住宅 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 120.00 30.00% 25.00% 100.00 20.00% 80.00 15.00% 60.00 10.00% 5.00% 40.00 0.00% 20.00 -5.00% 0.00 -10.00% 中国:一线城市:百城住宅平均租金元/月.平米中国:二线城市:百城住宅平均租金元/月.平米 中国:三线城市:百城住宅平均租金元/月.平米中国:一线城市:百城住宅平均租金同比增长中国:二线城市:百城住宅平均租金同比增长中国:三线城市:百城住宅平均租金同比增长 二、保障性租赁住房公募REITs发行情况 2023年，新发了1支保租房公募REITs，即国君城投宽庭REIT，具体情况可见下表。 产品 首发/扩募 金额（亿元） 份额（亿份） 建筑面积 （平方米） 发行前物业估值（亿元） 国君城投宽庭 REIT 首发 30.50 10 169442.33 30.53 图表5.保障性租赁住房公募REITs在2023年的发行情况 资料来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 国君城投宽庭REIT的基础设施项目初始状态为，原始权益人上海城投房屋租赁有限公司（简称“上海城投房屋租赁”）持有项目公司上海城驰房地产有限公司（简称“上海城驰”）和上海城业房地产有限公司（简称“上海城业”）100%股权及债权，其中，上海城驰持有江湾社区项目，上海城业持有光华社区项目。 由于项目公司存在存量债务，该REIT采用发放股东借款及增资的方式，进行“股+债”业务结构的构建，具体如下。 1.投资者以参与基础设施基金份额认购，基金合同成立、生效。 2.基金投资以上海城投房屋租赁或其关联方拥有或推荐的优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，资产支持专项计划成立。 3.计划管理人根据《项目公司股权转让协议》的约定，向原始权益人支付项目公司股权转让对价，用于购买原始权益人所持有的项目公司100%股权。 4.计划管理人根据《项目公司股权转让协议》以及《项目公司借款协议》约定，向项目公司发放借款和/或增资。 5.项目公司以收到的增资款及股东借款偿还账面剩余外部借款。 由于项目公司本身有存量债务，专项计划通过发放股东借款及增资来置换存量债务就可以完成“股+债”的构建。 三、2023年保障性租赁住房公募REITs运营表现 2023年，四只于2022年发行上市的保障性租赁住房REITs经营整体平稳，无论是基金收入还是可供分配金额，完成度均超过100%，体现了保租房行业的稳定性。 从出租率看，REITs的出租率水平维持在较高水平，2023年末除华润有巢REIT的出租率稍低在90%左右，其余REITs的保租房项目接近满租。从租金单价来看，各REITs基础设施的租金单价均有所上升，不过由于所处的区位不同，定价差异较大，其中红土深圳安居的保利香槟苑和凤凰公项目租金单价处于较低水平。从租户结构来看，红土深圳安居REIT的部分项目企业租户占比较高，其余REITs以个人租户为主。 REIT名称 项目 区位 2022和2023年末租金单价（元/平方米/月） 2022和2023年末出租率(%) 租户结构 华夏北京保 障房 文龙家园 海淀区 52.00/52.00 97.70/97.28 78.84%个人 熙悦尚郡 朝阳区 60.00/65.00 92.00/96.23 100.00%个人 红土深圳安居 安居百泉阁 福田区 59.74/60.73 98.16/97.33 35.69%个人 安居锦园 罗湖区 44.38/45.06 99.06/97.25 100.00%企业 保利香槟苑 大鹏新区 14.52/14.69 99.51/99.51 26.08%个人 凤凰公馆 坪山区 17.23/17.31 98.79/99.27 77.20%个人 中金厦门安 居 园博公寓 集美区 32.87/33.67 99.37/99.78 91.94%个人 珩琦公寓 集美区 31.00/31.80 98.86/99.41 91.94%个人 华夏华润有巢 泗泾项目 松江区 78.90 91.73 91.87%个人 东部经开区 项目 松江区 57.90 92.35 76.57%个人 图表6.2023年保租房REITs基础资产主要运营指标 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 从基金收入来看，华润有巢REIT收入最高，红土深圳安居REIT的租金收入最低，仅5490.72万元，主要系部分物业的租金单价较低。从净利润来看，华 润有巢REIT的净利润处于最低水平，这主要是因