行业周报：推动住房租赁市场发展，天津南京完成三批次土拍

核心观点：推动住房租赁市场发展，天津南京完成三批次土拍 进入十月中旬，二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。同时证监会放宽涉房企业上市门槛，房地产板块迎来利好。在政策持续宽松及低基数的影响下，多城土地集中出让成交热度逐渐回暖，投资拿地依旧以央国企为主导。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：证监会重开融资闸门，A股涉房企业获许上市融资 中央层面：对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。 地方层面：广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。深圳自然资源局对多宗项目用地进行“商改住”规划调整天津下调首套商业性个人住房贷款利率20个基点。 市场端：二手房成交量同比环比增长，天津南京完成三次土拍 销售端：2022年第42周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降26%，环比下降3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16957万平米，累计同比下降33%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速53%，前值61%；年初至今累计成交面积5260万平米，同比增速-18%，前值-19%。 投资端：2022年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8340万平方米，成交土地规划建筑面积1341万平方米，同比增加17%，成交溢价率为10.2%。天津第三轮集中供地结束，17宗地块全部成交，总金额98.99亿元。南京2022年第三批次集中供地落幕，32宗涉宅用地共获金约275亿元，从拿地情况来看，国央企仍为主力，中交地产和新六城投联合体竞得4宗地块。 融资端：国内信用债发行同比减少，海外债发行同比减少 2022年第42周，信用债发行40.9亿元，同比减少22%，环比减少70%，平均加权利率2.63%，环比减少44BPs；海外债发行1.2亿美元，同比减少75%，环比减少100%，平均加权利率10.75%，环比增加311BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、证监会重开融资闸门，A股涉房企业获许上市融资 中央层面：（1）证监会：在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。（2）二十大：报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。（3）财务部：关于加强“三公”经费支出管理严控通知，指出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。（4）发改委：推出第六批重大外资项目，在中央层面给予产业规划、用地、环评、能耗等政策的支持。（5）人民银行：授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上期持平。（6）银保监会：推出阶段性调整差别化住房信贷政策等系列措施。 地方层面：（1）一二线城市：广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间，提升了交易安全性，或有利于活跃各地二手房市场。（2）北京：大兴区的8个公租房项目合计610套房源现采取网上登记的方式，面向大兴区保障性住房轮候家庭进行快速配租。（3）深圳：自然资源局对多宗项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华的热点片区，以进一步优化供地空间布局，促进职住平衡与产城融合，多渠道保障住房供给。（4）天津：下调首套商业性个人住房贷款利率20个基点，即“LPR-20BP”下调至“LPR-40BP”，二套保持不变。目前首套房商贷利率3.9%，二套仍为4.9%。（5）宁波：进一步放宽市六区（含宁波高新区）落户条件：实行“70年产权房即可落户”，取消原先“缴纳社保”要求；将B类人才落户学历从本科扩大至专科，并取消毕业15年的年限要求； 租赁落户缴纳社保年限从2年放宽至1年等。（6）内蒙古：住房和城乡建设厅等10部门近日印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施细则》明确，“十四五”期间，内蒙古自治区计划建设筹集保障性租赁住房5.8万套（间）。（7）岳阳：发布加快发展保障性租赁住房实施意见，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占比上限由7%提高到15%，建面占比上限相应提高至25%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。（8）青岛：住房公积金管理中心联合交通银行青岛分行在全国率先推出惠民租赁贷业务，惠民租赁贷业务特点一是无需提供抵押；二是年利率最低3.85%；三是额度最高50万元； 四是贷款期限最长36个月；五是1年期以内的贷款可支持先息后本的还款方式。（9）珠海：住房公积金管理中心发布，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。 表1：证监会重开融资闸门，A股涉房企业获许上市融资 2、销售端：新房成交量同比环比下滑，二手房同环比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下滑 根据房管局数据，2022年第42周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降26%，环比下降3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16957万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下滑 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下滑 图3：2022年第42周64大中城市成交面积同比环比均下降 图4：2022年第42周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2022年第42周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第42周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第42周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-6%、-14%、-52%，年初至今累计增速-24%、-32%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第42周，全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速53%，前值61%；年初至今累计成交面积5260万平米，同比增速-18%，前值-19%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，天津南京完成三批次土拍 2022年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8340万平方米，成交土地规划建筑面积1341万平方米，同比增加17%，成交溢价率为10.2%。一线城市成交土地规划建筑面积6万平方米，同比下降74%；二线城市成交土地规划建筑面积368万平方米，同比下降50%；三线城市成交土地规划建筑面积967万平方米，同比增加150%。天津第三轮集中供地结束，17宗地块全部成交，总金额98.99亿元，此轮集中供地出让土地面积约75.4万平方米，规划总体量约130万平方米，挂牌起始价98.8亿元。南京2022年第三批次集中供地落幕，32宗涉宅用地中，27宗底价成交、1宗触顶、3宗溢价、1宗流拍，共获土地出让金约275亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率上升 4、融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第42周，信用债发行40.9亿元，同比减少22%，环比减少70%，平均加权利率2.63%，环比减少44BPs；海外债发行1.2亿美元，同比减少75%，环比减少100%，平均加权利率10.75%，环比增加311BPs。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比减少 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年10月17-21日，下同）房地产指数下跌2.25%，沪深300指数下跌2.59%，相对收益为0.34%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：海航基础、中天金融、珠江股份、格力地产、荣丰控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新华联、天保基建、新城控股、天房发展、信达地产。 图16：本周房地产指数下跌2.25%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股海航基础、中天金融、珠江股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中新华联、天保基建、新城控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 进入十月中旬，二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。同时证监会放宽涉房企业上市门槛，房地产板块迎来利好。在政策持续宽松及低基数的影响下，多城土地集中出让成交热度逐渐回暖，投资拿地依旧以央国企为主导。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。