恒大物业2022中期报告

目录 公司资料 2 主席报告书 4 管理层讨论及分析 7 企业管治及其他资料 15 中期简明综合财务报表的审阅报告 24 简明综合损益及其他全面收益表 26 简明综合财务状况表 27 简明综合权益变动表 29 简明综合现金流量表 30 简明综合财务报表附注 31 2022中期报告1 公司资料 董事会 执行董事 段胜利先生（董事长）胡亮先生 吕沛美先生王震先生余芬女士 独立非执行董事 彭燎原先生文艳红女士郭朝晖先生 审核委员会 文艳红女士（主席）彭燎原先生 郭朝晖先生 薪酬委员会 郭朝晖先生（主席）文艳红女士 胡亮先生 提名委员会 段胜利先生（主席）彭燎原先生 郭朝晖先生 授权代表段胜利先生方家俊先生 公司秘书 方家俊先生 总部及中国主要营业地点 中国广东省广州市 天河区 黄埔大道西78号3101房之三 香港主要营业地点 香港湾仔 告士打道38号 中国恒大中心15楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 2恒大物业集团有限公司 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 盛德律师事务所 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司 在香港联合交易所有限公司主板的股份代号 6666 公司网站 www.evergrandeservice.com 2022中期报告3 主席报告书 谨致各位股东： 本人代表恒大物业集团有限公司（“恒大物业”或“本公司”，连同其附属公司，统称“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”），欣然提呈本集团截至2022年6月30日止六个月（“期内”）之中期业绩。 2022年上半年回顾 于2022年6月30日，本集团物业管理规模稳定，总合约管理面积约811百万平方米，在管面积约479 百万平方米，其中，由第三方开发商开发的物业管理面积约141百万平方米，占总在管面积近30%。 截至2022年6月30日止六个月，本集团总营业收入约人民币5,788.1百万元，毛利润约人民币1,283.7百万元。其中，物业管理服务收入约人民币4,676.6百万元，社区增值服务收入约人民币1,078.6百万元，两类收入占总营收约99.4%。 本集团始终坚持长期主义，紧密围绕客户需求，提升客户体验。2022年上半年，我们坚守服务初心，通过立标准、抓品质、树标杆，强化精益运营，以优质高效服务赢得客户良好口碑；非业主增值服务方面，本集团坚持市场化原则，对关联方业务进行战略性收缩，有效降低企业经营风险；社区增值服务方面，公司持续聚焦业主高频刚需业务，大力发展社区生活服务并取得快速增长，有效助力公司经营多元化发展。 4恒大物业集团有限公司 本集团积极践行企业社会责任，坚持党建引领，主动参与社会基层治理。上半年，本集团立足业主需求，通过开展“五个一工程”品质提升运动，“恒心到家”上门走访社区文化活动等，多维度提升服务品质。同时，本集团主动承担社会责任，积极开展拥军拥属、关怀老人、便民服务等多项社会公益活动，收获各级政府及广大业主的广泛赞誉。 2022年下半年展望 近年来，宏观环境的不断变化和行业的深度调整，为物业行业发展带来了更多考验，但在国家利好政策加持下，物管企业亦迎来了服务边界扩张、高质量发展转型的重大契机。2022年下半年，本集团将继续坚持“以人为本”的服务宗旨，深挖业务发展潜力，不断优化服务产品和管理运营体系，保障公司长期稳健经营，同时快速提升市场化拓展能力，筑牢高质量发展根基。 坚持以高质量服务为发展的基础。本集团始终视客户满意度为首要目标，以客户需求驱动服务升级，围绕“舒心环境、暖心服务、安心家园”，开展一系列“工程品质提升”、“服务品质提升”行动，并通过强化一线岗位每日必行、选树先进典型、关键岗位赋能等方式保证落实。本集团亦积极推进在管项目成立社区兴趣小组，开展社区便民活动、党建文化活动等，以多种方式加强社区共建、共治、共享建设，提高业主对物业的价值认同与情感认同，强化品牌影响力。 2022中期报告5 满足客户多元化社区生活需求。本集团以业主口碑为出发点，通过服务升级、产品优化、商业模式创新等手段做优做强社区团购、家装美居、保险经纪等业务；同时以家政服务为切入口打造“金碧到家”服务，集成涵盖日常保洁、家电清洗、衣物清洗、家具护理、搬家服务等全方位到家服务，增强客户粘性。本集团将继续围绕客户高频需求，因地制宜、因时制宜开展增值服务，为公司创造更多发展空间和业绩增长点。 加快推进市场化拓展步伐。本集团将坚定市场化转型策略，将充分发挥专业服务、资源集成及区域协同优势，不断提升外拓团队素质，积极参与市场招投标、竞争性磋商或战略合作，深耕存量市场和增量市场，在住宅、商业、公建及城市公共服务等领域实现多元化发展，全力推进市场化拓展规模再上新台阶，实现高效率、高质量的规模化增长。 最后，本人谨代表董事会，感谢我们全体员工和管理团队为公司发展做出的贡献，本人亦对所有股东和利益相关者的信任与支持表示诚挚的感谢。 段胜利 董事会主席 香港，2023年6月5日 6恒大物业集团有限公司 管理层讨论及分析 财务回顾 收入 本集团收入主要来自三项业务板块：(i)物业管理服务；(ii)社区增值服务；及(iii)非业主增值服务。截至2022年6月30日止六个月，本集团总收入约人民币5,788.1百万元。 截至2022年6月30日止六个月 截至2021年6月30日止六个月 收入 收入占比 收入 收入占比 增长率 （人民币千元） (%) （人民币千元） (%) (%) 物业管理服务 4,676,572 80.8 4,757,289 60.4 -1.7 社区增值服务 1,078,649 18.6 1,138,624 14.5 -5.3 非业主增值服务 32,838 0.6 1,977,526 25.1 -98.3 合计 5,788,059 100 7,873,439 100 -26.5 （一）物业管理服务 期内，物业管理服务收入约人民币4,676.6百万元，同比下降约1.7%。 2022年上半年，因关联方流动性危机，基于稳健性原则，本集团期内物业管理服务收入剔除了向关联方提供的基础物业服务部分收入。 2022中期报告7 （二）社区增值服务 期内，社区增值服务收入约人民币1,078.6百万元，同比下降约5.3%，主要由于关联方流动性危机导致交付延迟，来自新交付物业管理项目的家装美居服务、房产租售等业务收入较去年同期大幅减少。本集团及时调整战略部署，聚焦业主高频刚需业务，重点发力社区生活服务，期内本集团大力开展社区团购、家政服务等围绕业主的服务产品，截至2022年6月30日止六个月的社区生活服务收入较2021年同期上涨逾41.4%。 （三）非业主增值服务 期内，非业主增值服务收入约人民币32.8百万元，同比下降约98.3%，主要由于受关联方流动性危机影响，本集团基于市场化原则对非业主增值服务进行战略收缩，主动大幅减少了向关联方提供案场服务、维保修服务等业务。 成本 本集团成本包括员工成本、绿化保洁成本、维修成本、公用设施、安保分包成本、佣金开支、税项及其他征费等。 期内，本集团销售成本约人民币4,504.4百万元，较2021年同期约人民币4,934.9百万元下降约8.7%。 成本下降主要由于(i)公司基于市场化原则，主动大幅减少了向开发商提供的非业主增值业务；及(ii)缩减低质业务规模，加大成本管控，提升运营效率。 8恒大物业集团有限公司 毛利及毛利率 下表为所示期间，按照本集团业务板块划分的毛利及毛利率明细： 截至2022年6月30日止六个月 截至2021年6月30日止六个月 毛利 （人民币千元） 毛利率 (%) 毛利 （人民币千元） 毛利率 (%) 物业管理服务 880,037 18.8 1,528,630 32.1 社区增值服务 400,644 37.1 681,308 59.8 非业主增值服务 2,980 9.1 728,588 36.8 合计 1,283,661 22.2 2,938,526 37.3 期内，本集团整体毛利约人民币1,283.7百万元，毛利率约为22.2%。 1、物业管理服务方面，本集团物业管理服务毛利率由2021年同期约32.1%降低约13.3个百分点至期内约18.8%。毛利率的下降主要由于本集团基于谨慎性考虑，对部分回款存在不确定性的关联方业务调整了收入确认节奏，导致部分收入未于期内确认。 2、社区增值服务方面，本集团社区增值服务毛利率由2021年同期约59.8%降低约22.7个百分点至期内约37.1%。毛利率下降主要由于受到关联方流动性危机及疫情反复的影响，本集团阶段性暂停部分增值服务业务，同时积极调整战略部署，开展更多贴合业主生活的服务产品。 3、非业主增值服务方面，本集团非业主增值服务毛利率由2021年同期约36.8%降低约27.7个百分点至期内约9.1%。毛利率下降主要由于受关联方流动性危机影响，本集团基于主动大幅减少了向关联方提供的非业主增值业务。 2022中期报告9 行政开支 期内，由于本集团调整组织架构，优化人员配置，节约成本支出，行政开支约人民币415.1百万元，较2021年同期约人民币443.4百万元下降约6.4%。 其他收入 期内，由于本集团银行存款平均余额低于去年同期水平，导致本集团存款利息收入减少，其他收入约人民币74.4百万元，较2021年同期约人民币88.7百万元下降约16.1%。 其他收益 期内，本集团其他收益净额约人民币1.2百万元，而2021年同期其他收益净额约人民币1.3百万元。 所得税开支 期内，所得税开支约人民币302.3百万元，较2021年同期约人民币616.9百万元下降约51.0%。所得税开支减少主要由于期内税前利润下降，相应产生纳税义务的减少。 期内利润 期内，本集团净利润约人民币570.9百万元，较2021年同期约人民币1,934.5百万元下降约70.5%，主要由于非业主增值服务收入大幅下降所致。 期内，本公司拥有人应占利润约人民币546.1百万元，较2021年同期约人民币1,935.3百万元下降约71.8%。 物业及设备 本集团的物业及设备主要包括房屋、机械、汽车、家具、固定装置及设备。 于2022年6月30日，本集团的物业及设备净账面值约人民币62.1百万元，较2021年12月31日约人民币70.7百万元下降约12.1%，主要由于新购入资产少于期内按会计政策所计提的折旧费用，资产净值下降。 10恒大物业集团有限公司 使用权资产 本集团的使用权资产主要包括集团租赁的办公室、员工宿舍等资产。于2022年6月30日，本集团的使用权资产约人民币99.6百万元，较2021年12月31日约人民币188.4百万元减少约人民币88.8百万元，主要由于经营性商铺的剩余租赁期限减少所致。 无形资产 本集团的无形资产包括物业合同、客户关系、软件及商誉。 于2022年6月30日，本集团的无形资产约为人民币2,107.4百万元，较2021年12月31日约人民币2,205.3百万元减少约人民币97.9百万元，主要由于收购公司确认的客户关系及物业管理合同期内产生约人民币95.8百万元的摊销额所致。 应收贸易账款及其他应收款项 于2022年6月30日，本集团的应收贸易账款约人民币2,4