恒大物业2022年度报告

目录 公司资料 2 主席报告书 4 管理层讨论及分析 8 董事及高级管理层 19 企业管治报告 24 董事会报告 44 独立核数师报告 62 综合损益及其他全面收益表 71 综合财务状况表 72 综合权益变动表 74 综合现金流量表 75 综合财务报表附注 76 五年财务概览 156 2022年度报告1 公司资料 董事会 执行董事 段胜利先生（董事长）胡亮先生 吕沛美先生王震先生余芬女士 独立非执行董事 彭燎原先生文艳红女士郭朝晖先生 审核委员会 文艳红女士（主席）彭燎原先生 郭朝晖先生 薪酬委员会 郭朝晖先生（主席）文艳红女士 胡亮先生 提名委员会 段胜利先生（主席）彭燎原先生 郭朝晖先生 授权代表段胜利先生方家俊先生 公司秘书 方家俊先生 总部及中国主要营业地点 中国广东省广州市 天河区 黄埔大道西78号3101房之三 香港主要营业地点 香港湾仔 告士打道38号 中国恒大中心15楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 2恒大物业集团有限公司 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 盛德律师事务所 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司 在香港联合交易所有限公司主板的股份代号 6666 公司网站 www.evergrandeservice.com 2022年度报告3 主席报告书 谨致各位股东： 本人代表恒大物业集团有限公司（“恒大物业”或“本公司”，连同其附属公司，统称“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”），欣然提呈本集团截至2022年12月31日止之年度业绩。 2022年回顾 2022年，物业管理行业历经地产行业波动、资本估值下滑、疫情反复等多重考验，物管企业规模增速放缓；但随着国家不断加大宏观政策支持力度，为物业行业营造了良好发展环境，物业行业依旧未来可期。2022年亦是本集团具有“挑战性”的一年，面临诸多压力和困难，本集团革故鼎新，愈加注重独立发展，追求有质量的增长，以“固根本、提效能、稳增长、寻突破”为指导，持续打造极致服务体验，推进精细化管理，创新服务举措，不断筑牢发展根基；同时全面提升市场化拓展能力，稳步踏入高质量发展新征程。 截至2022年12月31日止年度，本集团实现营业收入约人民币11,809.2百万元，毛利润约人民币2,719.1百万元，净利润约人民币1,478.6百万元。本公司拥有人应占利润约人民币1,422.7百万元，每股基本盈利约人民币0.13元。 以人为本，筑牢品质根基，持续夯实基础服务。截至2022年12月31日，本集团总合约面积约819百万平方米，在管面积约500百万平方米，较2021年末新增约27百万平方米，管理规模保持行业领先水平。在大规模的管理体量下，我们持续向业务一线进行资源倾斜，始终坚持高品质的服务输出。年内，本集团着眼业主“所需所盼”，深挖不同场景的服务触点，通过“诉求分析、研究解决、创新推广、反馈升级”形成服务闭环，不断完善服务标准及品质管控体系。例如，本集团年内在归家动线打造、客户诉求处理、设备设施焕新、社区安全等领域开展一系列服务提升举措，同时积极开展客户关怀活动、社区便民活动、党建文化活动等，全面提升客户居住体验，全年每千户客户投诉率同比下降13.5%，物业服务业主满意度稳步提升。 4恒大物业集团有限公司 紧扣住户生活需求，释放多元增值空间。本集团重点围绕社区发展阶段、家庭成长周期及社区生活场景，积极挖掘客户高频生活需求，大胆尝试业务创新，通过内孵外引集成多方资源，不断丰富增值服务业务内容。年内，公司大力开展社区团购业务，秉承“源头甄选、服务到家、售后无忧”的经营理念，组建专业选品、营销团队，结合业主日常生活需求，在线线下融合发展，推出多款物美价廉的爆品；社区生活服务方面，以家政服务为切入口打造“金碧到家”生活服务品牌，联合行业优秀龙头企业，不断融入住户日常生活各类场景，为业主提供更便捷、更专业、更贴心的优质社区服务。 坚定第三方拓展步伐，直面市场竞争。本集团依托自身管理规模及全域化、全业态布局的优势，集成收并购公司在公建及城市公服等领域的资源，全面打开市场，实现项目有效签约落地。截至2022年12月31日，本集团第三方项目管理面积约148百万平米，占本集团总在管面积约30%，其中新增的第三方管理面积占集团总新增管理面积比例约37%，市场化拓展成效显着。年内，本集团成功拓展大批地标性项目，如武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等，实现了多业态管理的新突破。同时，不断加强与地方国资企业及第三方开发商的深入合作，通过成立合资公司实现优势互补，进一步抢占市场，已在河南、北京、海南等地成立9家合资公司，年饱和收入约人民币1.16亿元。 坚持党建引领，积极践行企业社会责任。本集团始终将党建引领融入企业发展，截至2022年底，共成立红色物业党支部近200个，筹备红色社区活动近1.5万场。下半年国内新冠疫情形势持续升级，本集团数万名员工驻守项目现场，在各级地方政府的领导下，积极配合属地疫情防控部门，做好社区核酸检测、消杀保洁等工作，同时精心策划、大胆尝试，在社区物资供保和业主精神生活方面探索出多条“有效率、有意义、可借鉴”的新型路径，用心守护住户的健康安全，得到了各级地方政府和广大业主的赞誉。此外，本集团全年为2,400余名退役军人妥善安置就业，荣获广东省物业服务企业“承担社会责任、助力社会就业”突出贡献奖。 2022年度报告5 2023年展望 2023年，物业行业仍处在深度调整期，但行业发展规律不变、“存量+增量”的发展模式不变、人民对美好生活和优质服务的向往追求不变。本集团将立足高品质服务，不断强化公司的拓展力、产品力及运营力，提升客户的获得感、幸福感、安全感，矢志将公司发展成为“管理规模更大”、“综合服务更好”、 “管理效益更优”、“社会美誉度更高”的中国物业服务行业标杆，全面提升公司市场化增长动能，促进企业长远发展。 品质为引，服务筑基，坚守高质量服务主航道。本集团将恪守品质初心，以客户为中心，不断进行服务模式迭代，沉淀服务标准，针对不同属性项目分类施策，多维度开展服务，使物业服务“看得见、摸得着、有惊喜”；同时深化细分业态管理能力，进一步提高物业细分赛道核心竞争力，大力发展“金碧+”的独立化、多元化品牌发展战略，助力集团高质量发展。 需求导向，多元发展，助推物业服务提质升级。本集团将专注于“物业服务+生活服务”模式，围绕客户全年龄阶段、社区全生活场景，持续深挖业主生活需求，打造全方位综合性服务门户，聚焦房屋租售、家政服务、家装美居等基础生活服务，提升客户便利度；同时不断拓宽服务边界，开展社区旅游、社区康养等延伸服务，全面满足住户多元化配套需求。此外，本集团将深耕社区团购服务，持续强化选品专业性，开发出精准匹配业主需求的产品，并通过线下门店与在线服务双管齐下，不断提升用户消费体验，培养业主消费习惯，提高服务渗透率及业主复购率，也为公司带来更多发展空间和业绩增长点，实现物业服务和经营收入双提升。 6恒大物业集团有限公司 行稳致远，规模固本，不断强化市场化发展能力。本集团将围绕“金碧+”的多元化品牌发展战略，调整内部发展策略，优化项目拓展标准，因地制宜、综合考虑标的项目业务协同性、布局互补性及长期盈利能力等多重因素，加大优质存量项目的拓展力度，实现第三方项目拓展工作从“规模化”向“效益及规模化”转变，提升重点城市项目密度，优化业态布局，推动规模发展再上新台阶。 回顾过往，面对关联方流动性危机，本集团坚持稳健经营，始终保持业绩稳定。2023年，本集团将以 “稳中求进”的工作思路审慎经营，始终坚持服务至上的原则，不断夯实高品质服务能力，持续释放社区增值业务潜力；贯彻多元化布局规模拓展策略，强化公司综合运营竞争能力；同时全面审视并优化内控管理系统，提升公司内部控制水平，切实强化监督与管控能力，推动本集团实现更高质量、更可持续的发展。 最后，本人谨代表董事会，感谢我们全体员工和管理团队为公司发展做出的贡献，本人亦对所有股东和利益相关者的信任与支持表示诚挚的感谢。 段胜利 董事会主席 香港，2023年6月5日 2022年度报告7 管理层讨论及分析 与控股股东的关系 自2021年本公司控股股东中国恒大发生流动性危机以来，本集团业务受到了一定影响，尤其是非业主增值服务方面。得益于物业管理行业“轻资产、稳定现金流”的行业特性，在公司董事会及管理层的努力下，本集团专注于“物业服务+生活服务”模式为广大业主和住户提供高质量服务，并已经摆脱了控股股东流动性危机所带来的诸多不利影响，公司总体经营表现稳健，市场化拓展能力进一步增强，具备长期持续发展的能力。 本集团坚持市场化发展原则，稳步提升项目拓展能力，确保公司独立、稳健、持续经营。截至2022年12月31日，本集团来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米，占比约30%，独立第三方项目拓展不断取得新突破。 于房产交付给业主后，物业公司将按照与业主签订的前期物业服务合同提供物业服务，并向业主收取物业服务费用及其他增值服务费用，与项目开发商不存在任何关联，物业公司完全处于市场化的竞争环境。2022年度，本集团来自关联方的收入约人民币140.5百万元，仅占总收入约1.2%，对本集团整体收入基本没有任何重大影响。本集团致力于不断为业主提供多元化服务，减少对关联方业务的依赖。 8恒大物业集团有限公司 下表载列本集团按收入来源类别划分的收入变化情况： 2022年 2021年 业务类别 收入来源 收入 （千元） 占比 收入 （千元） 占比 同比增长率 物业管理服务 关联方 12,681 0.1% 967,503 7.3% -98.7% 第三方 9,427,879 79.8% 8,134,317 61.7% 15.9% 社区增值服务 关联方 50,613 0.4% 98,728 0.8% -48.7% 第三方 2,229,910 18.9% 2,190,216 16.5% 1.8% 非业主增值服务 关联方 77,229 0.7% 1,754,261 13.3% -95.6% 第三方 10,864 0.1% 48,439 0.4% -77.6% 总收入 关联方 140,523 1.2% 2,820,492 21.4% -95.0% 第三方 11,668,653 98.8% 10,372,972 78.6% 12.5% 注：关联方指中国恒大集团子公司、合营企业及联营公司 此外，本集团委聘独立内控顾问对公司内控管理进行全面审视和优化，完善公司内控相关制度，加强董事、高级管理人员及相关人员的培训，全面提升本集团内部控制水平，确保本集团管理独立、营运独立及财务独立。 2022年度报告9 财务回顾 收入 本集团收入主要来自三项业务板块：(i)物业管理服务；(ii)社区增值服务；及(iii)非业主增值服务。截至2022年12月31日止年度，本集团总收入约人民币11,809.2百万元。 截至2022年12月31日止年度 截至2021年12月31日止年度 收入 收入占比 收入 收入占比 增长率 （人民币千元） (%) （人民币千元） (%) (%) 物业管理服务 9,440,560 80.0 9,101,820 69.0 3.7 社区增值服务 2,280,523 19.