大陆房地产行业月度资料点评：5月销售处于低位、投资较弱

大陸房地産行業月度資料點評： 5月銷售處於低位、投資較弱 群益金鼎證券 研究員沈嘉婕 0 2023/06/15 5月房地産銷售處於低位 圖：單月房地産銷售金額(單位：億元)圖：單月房地産銷售面積(單位：億平米) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 Feb-20 Apr-20 Jun-20 Jul-20 Oct-20 Apr-21 Jun-21 Jul-21 Oct-21 Apr-22 Jun-22 Jul-22 Oct-22 0 單月銷售金額（億元）單月銷售金額YOY 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% May-23 -60% 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月銷售面積（億平米）單月銷售面積YOY 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Apr-23 May-23 -60% Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Feb-23 Mar-23 Apr-23 Feb-20 Mar-20 May-20 Aug-20 Sep-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 May-21 Aug-21 Sep-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 May-22 Aug-22 Sep-22 Nov-22 Dec-22 Feb-23 Mar-23 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 5月全國房地産銷售金額為10037億元，YOY+6.8%，MOM+9.04%；銷售面積爲0.88億平方米，YOY-3%，MOM+14.5%。 1-5月，房地産累計銷售金額和銷售面積分別4.98萬億元和4.64億平方米，YOY分別爲 +8.4%和-0.9%。1-5月，房地産累計銷售均價爲10721元/平方米，YOY+12.5%。 5月份房價MOM漲勢回落 圖：70大中城市中一手房價格環比MOM、同比YOY上漲城市數圖：70大中城市中二手房價格環比、同比上漲城市數 新建商品住宅價格:當月環比上漲城市數 62 46 70 二手住宅價格:當月環比上漲城市數 36 25 70 3535 00 新建商品住宅價格:當月同比上漲城市數 7070 二手住宅價格:當月同比上漲城市數 99 35222635 00 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 MOM來看，5月新建商品住宅和二手住宅上漲城市個數繼續下降，市場活躍度下降。 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 2 YOY來看，5月新建商品住宅和二手住宅上漲城市個數分別增加和持平。 5月房地産投資走弱 圖：房地産單月投資額（單位：億元）表：房地産開發企業到位資金情況（單位：億元） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 Feb-20 Mar-20 Apr-20 0 房地產單月投資額 5月當月值 YOY 到位資金 10803 -7.4% 定金及預收款 3953 6.0% 個人按揭貸款 2132 25.4% 自籌資金 3302 -29.2% 國內貸款 1031 -13.4% 利用外資 1 -89.6% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Mar-23 Apr-23 May-23 -30% May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Feb-23 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 5月房地産投資金額1.02萬億元，YOY-10.5%，MOM+6.8%，同比降幅繼續擴大。1-5月房地産累計投資金額爲4.57萬億元，YOY-7.2%。 5月房企到位資金1.08萬億元，YOY-7.4%，增速轉負。其中銷售預收款和個人貸款同比增 長，開發商相關信貸同比降幅擴大。 新開工MOM增長、竣工量MOM小幅下降 圖：單月新開工面積（單位：億平米）圖：單月竣工面積（單位：億平米） 3 2.5 2 1.5 1 0.5 Feb-20 Mar-20 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Feb-23 Mar-23 0 單月新開工面積（億平米）單月新開工YOY 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Apr-23 May-23 -60% 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月竣工面積(億平方米)單月竣工面積YOY 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Apr-23 May-23 -60% Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Feb-23 Mar-23 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 5月新開工面積爲0.85億平方米，YOY-28.5%，MOM+19.8%，環比有所增長；1-5月新開工面積爲3.97億平方米，YOY-22.6%。全年來看，由於去年房企拿地量大幅下降，新開工面積預計將負增長。 5月竣工面積爲0.41億平方米，YOY+24%,MOM-2.5%。1-5月竣工面積2.78億平方米 ,YOY+19.6%，同比增速擴大。由於基期較低幷且“保交樓”工作持續推進，全年竣工量預計同比增長。 投資建議：看好優質國、央企背景房企 5月房地産銷售仍處於低位，市場活躍度明顯回落 5月房地產銷售仍位於低位。環比看，5月新房銷售面積和銷售金額較4月環比回升，與往年趨勢一致；同比看，銷售金額同比增長而銷售面積同比下降，體現出銷售恢復的結構性差異，高房價核心城市的恢復情況更好。5月70個樣本城中45個城市二手房價格環比下跌，體現出房地產市場活躍度明顯回落。 6月上旬房地産成交走弱，亟待更多支持政策出臺 6月5日-6月11日，29個樣本城市新房成交面積環比前一周下跌20.2%；14個樣本城市二手房成交面積環比前一周下降3%，已經連續三周下滑。由於成交繼續走弱，多個城市進一步出臺房地產支持政策，如青島下調非限購區的首付比例、南通出臺最高總額1.5%的購房補貼等；隨著央行降息，我們預計房貸利率有望隨之下調。目前房地產市場信心較弱 ，市場亟需更多的刺激政策。 看好優質國、央企背景房企市占率提升，建議逢低買進。 由於房地產成交和投資走弱，市場預計更多的房地產支持政策出臺，加之房地產板塊二季度以來經歷了較深的回調，短期板塊存在反彈空間。我們認爲房地産市場處於弱復蘇的階段，目前市場出現分化，優質國、央企背景房企兼具融資和銷售優勢，拿地領先，市占率有望明顯提升。保利發展（600048.SH）、華發股份（600325.SH）、越秀地産(00123.HK）業績穩健，股息率保持在3%以上，招商蛇口（001979.SZ)業績有望迎來反轉 ，建議逢低買進。