大陆房地产行业月度资料点评：3月房地产销售仍处于低位

大陸房地産行業月度資料點評： 3月房地産銷售仍處于低位 群益金鼎證券 研究員沈嘉婕 0 2024/4/17 圖：單月房地産銷售金額(單位：億元)圖：單月房地産銷售面積(單位：億平米) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 0 單月銷售金額（億元） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月銷售面積（億平米） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 3月全國房地産銷售金額為1.08萬億元，YOY-25.9%；銷售面積爲1.13億平方米， YOY-18.3%。3月份房地産同比數據跌幅仍較大。 1-3月，房地産累計銷售金額和銷售面積分別爲2.14萬億元和2.27億平方米，同比分別下降27.6%和19.4%，跌幅較1-2月收窄1.7個和1.1個百分點。 圖：全國新建商品房月度銷售均價圖：70大中城市中一手房、二手房價格指數：當月同比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 Feb-14Jun-14Oct-14Mar-15Jul-15Nov-15Apr-16Aug-16Dec-16May-17Sep-17Feb-18Jun-18Oct-18Mar-19Jul-19Nov-19Apr-20Aug-20Dec-20May-21Sep-21Feb-22Jun-22Oct-22Mar-23Jul-23Nov-23 2000 新房销售均价（元/平方米） 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比 70个大中城市:二手住宅价格指数:当月同比 14 12 10 8 6 4 2 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0 -2 -4 -6 -8 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 根據我們測算，3月全國新建商品房銷售均價爲9548.6元/平方米，YOY-6.3%。1-3月，商品房累計銷售均價爲9420.8元/平方米，YOY-7.6%。當下全國新房均價已經來到22年初低點。 3月70大中城市一手房和二手房價格指數同比分別下降2.65%和5.9%，降幅繼續擴大。 圖：商品房去化周期處于歷史高位 80000 70000 60000 50000 9 8商品房销售面积： 712个月移动平均 （万平方米） 6 40000 30000 5商品房待售面积 4（万平方米） 3 20000 10000 0 2去化周期：待售面积/销售面积， 1 （月）（右轴） 2013-02 2013-06 2013-10 2014-03 2014-07 2014-11 2015-04 2015-08 2015-12 2016-05 2016-09 2017-02 2017-06 2017-10 2018-03 2018-07 2018-11 2019-04 2019-08 2019-12 2020-05 2020-09 2021-02 2021-06 2021-10 2022-03 2022-07 2022-11 2023-04 2023-08 2023-12 0 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 截止2024年3月，商品房待售面積爲7.48億平方米，去化周期達7.88個月，較上月數據增加0.14個月。由于銷售低迷，去化周期繼續拉長。 圖：房地産單月投資額（單位：億元）表：房地産開發企業到位資金情况（單位：億元） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 房地產單月投資額 3月 YOY 到位資金 9496 -29% 定金及預收款 2805 -41.5% 個人按揭貸款 1429 -46.9% 自籌資金 3307 -13.6% 國內貸款 1410 -6.4% 利用外資 2 -33.3% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 -30% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 3月房地産投資金額爲1.02萬億元，YOY-10.1%；1-3月累計房地産投資金額爲2.21萬億元，YOY-9.5%，同比跌幅較1-2月擴大0.5個百分點。 3月房企到位資金9496億元，YOY-29%。由于銷售低迷，來自定金及預收款和個人按揭 貸款的資金同比降幅較大。 圖：單月新開工面積（單位：億平米） 單月新開工面積（億平米）單月新開工YOY 3 2.5 2 1.5 1 0.5 Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 圖：單月竣工面積（單位：億平米） 單月竣工面積(億平方米)單月竣工面積YOY 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 0.00 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 3月新開工面積爲0.79億平方米，YOY-25.6%;1-3月累計新開工面積爲1.73億平方米，YOY-27.8%。由于銷售低迷，房企資金鏈緊張，今年新開工預期繼續下滑。 3月竣工面積爲0.49億平方米，YOY-22.1%;1-3月累計竣工面積爲1.53億平方米，YOY-20.7%。由于2021年下半年起新開工面積大幅下滑，叠加2023年在保交樓政策下出現竣工小高峰，今年竣工量或將面臨下滑。 房地産銷售仍舊乏力，由于基期因素4月房地産銷售降幅或將收窄 4月以來房地産銷售情况仍舊乏力。截止4月13日，4月25個樣本城市新房成交同比下降 35%；13個樣本城市二手房成交面積同比下降13%。但是考慮到去年3月是高點，去年4月開始房地産銷售逐漸走低，因此我們預計4月銷售數據同比降幅或將收窄。 市場負面消息頻出，房企資金壓力依然嚴峻 4月10日市場傳出萬科濟南公司總經理被帶走調查，後續萬科在4月14日交流會上表示公司目前階段性經營困難，流動性承壓。萬科作爲優質房企，近期負面消息頻出，我們認爲將進一步影響購房者的信心；也反映出房地産行業潜在風險尚未解除，在銷售繼續下滑的背景下，房企可能會面臨更嚴峻的周轉壓力，從而引發超預期的風險。 信心仍需時間修復，築底進程存在不確定性，建議觀望 雖然近期各地房地産銷售和貸款政策仍在放鬆，但是市場目前對政策敏感度低，銷售仍未見明顯改善，降價壓力較大。長期看，在行業下行的背景下，優質國、央企背景房企兼具融資和銷售優勢，市占率有望明顯提升。建議關注招商蛇口（001979.SZ)、保利發展（600048.SH)。