中国房地产市场发展报告：城市快报：深圳

中国房地产市场发展报告 城市快报 深圳市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2022年11月） 02.全国代表城市房价变化（2022年11月） 03.聚焦深圳市场（2022年11月） 04.世联评估价值研究院月报 Dec.2022 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”，微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 世联评估研报系列 CITYEXPRESS 02 03 04 06 08 09 10 11 17 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司 世联研报系列仅供分享 1 24 深圳住宅核心指标一览 利率指标一览全国楼市综述EVS数据大公开深圳楼市一览深圳政策资讯深圳土地市场深圳住宅市场深圳商办市场研究院月报 深圳物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价：57,701元/㎡ 新建住宅均价 22.18% 6.39% 0.65% 存量住宅均价 存量住宅成交套数 25.10% 1:724 新建住宅成交套数 住宅去化周期 14.3月 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司 世联研报系列仅供分享 2 住宅租售比 存量住宅均价：60,226元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：47,880元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：55,045元/㎡ 住宅房价收入比 26.8 利率指标一览 最低利率最高利率平均利率 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 6.56.2 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.0 4.23.83.8 3 44.54.44.23.7 2 1 3.42.13.93.53.9 3.3 3.7 3.43.53.33.23.2 3.32.92.8 2.0 3.1 贷款市场报价利率（LPR）（%） 4.84.85 4.6 4.4 4.80 4.75 4.24.254.20 4.65 4.60 4.0 3.8 3.6 3.4 4.45 4.15 4.05 4.30 3.85 3.803.70 3.65 5.01年LPR5年LPR 数据来源：世联数据平台 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA） 7 6 5 4 3 2 1 3.89 3.08 3.31 41 2.801.74 2016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022-102022-11 数据来源：WIND 五更寒夜弱需求市场难言见底 三支金箭保交楼政策力度空前 全国住宅市场综述（11月份） 十一月综述：继续探底 世联EVS存量住宅加权均价为24,613元/㎡（仅作价格指数用），环比加速下滑，名义跌幅为0.49%，同比名义跌幅扩大到0.99%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（1.6%）、广义货币（M2）增幅（12.4%），住宅均价实际跌幅更 为显著，短期难言见底。 在世联评估跟踪的重点城市中，11月存量住宅成交环比上升17.8%，表现显著好于新房。由于三线城市新房存在交付风险，存量市场成为购房者避险之选，成交升幅最为突出。 时至岁末，新房市场观望情绪依旧浓厚，成交仍然冰冷如初。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降12.8%。受疫情影响，广州、重庆等城市成交量创下近期低位。 11月，全国重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升8.2%，成交金额环比下降15.4%。溢价率为低值2.1%，仍在年内低位徘徊。流拍率维持在14.6%的较高水平。 各典型城市基本完成全年集中供地任务，央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境。集中供地初衷为了抑制居住用地市场过热，目前土地市场热度一路下滑，集中供地制度有待全面检讨完善。 11月29日，无锡第五批次集中供地落锤，14宗居住用地顺利成交。本批供地未采取预公告形式，而是直接挂牌，供地质量有所提升，不乏经开区奥体板块、新吴区太科园板块、滨湖区山水城板块等热点板块。最终14宗地共获得土地出让金224.1亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。 西安、淮安、北京分别掘金177.1亿元、158.2亿元、135.2亿元，位列第二至四位。 环比变动：高能级城市集体领跌 在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、佛山等5座（比上月减少3座），北京、天津、深圳、广州、成都、重庆、武汉等高能级城市集体领跌，下跌城市多达41座，大部分城市明显进入买方市场。 环比涨幅居前的城市为佛山（0.69%）、上海（0.22%）、三亚（0.12%）、乌鲁木齐（0.04%）及呼和浩特 （0.02%）。 环比跌幅居前的城市为东莞（-1.81%）、杭州（-1.27%）、太原（-0.94%）、哈尔滨（-0.90%）及北京（-0.90%）。 均价同比：南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有9座（比上月减少1座），下跌城市多达37座，上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。 下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。哈尔滨、郑州、呼和浩特、太原、沈阳、天津等北部城市阴跌不止，南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为厦门（3.51%）、上海（3.37%）、泉州（2.76%）、北京（2.46%）及成都（1.96%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.55%）、郑州（-7.21%）、重庆（-7.02%）、南宁（-5.81%）及呼和浩特（-5.70%）。 市场展望：二季度重启轮动修复 从“金融16条”到央行全面降准，再到金融救市“第三支箭”纾困房企，大剂量的强心剂和升压药效果尚未显现。罗衾不耐五更寒，11月住宅市场继续探底。 今年前三个季度，救市政策更多侧重在需求端，如房贷利率调整、首付比例调整、限 购政策松动、公积金贷款政策调整、保交楼等等，以支持刚需和改善买房需求为主。第四季度供给端政策层层递进，房地产融资弓弦拉满，信贷、债券、股权三箭齐发，从此前的“救项目”转向“救企业”，力度之大、落地之快超乎预期。 11月8日，交易商协会和中债增支持民企债务融资（第二支箭“债券”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。11月11日，央行、银保监会开出“金融16条”（第 一支箭“信贷”），涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面，强力推进房企“保交楼”和信贷。截至月末， 20余家银行密集给予了50余家房企意向性授信规模高达3万亿。11月28日，证监会决 定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，支持房企融资威力最大的第三支箭“股权”终于离弦击发。时隔12年，股权融资首次被放开，各种政策已经接近历史最宽松时期。 从“三条红线”到“三支金箭”，政策腾挪力度空前，将很大程度上改善房企资金链， 一丝曙光穿透了楼市的阴霾。 需求端方面，由于整体结婚人数下降，出生率下降，城镇化速度放缓，居民杠杆率高企等的基本面导致住宅需求趋势性下降。疫情反复导致宏观经济短期下行，居民收入 不稳定，购买力低迷。2022年前三季度，作为购房主要群体的城镇居民人均消费支 出（扣除价格因素影响）同比下降0.2%。 目前任凭多少救市政策刺激，全国各地住宅销售始终疲软，短期市场修复艰难。激活 楼市首先要激活需求端，要先激活百姓的收入，全面重启经济是稳楼市关键一步。后疫情时代，预计明年经济新周期启动，此前积累的超额储蓄和消费需求逐渐释放， 二季度可能形成市场底，各线城市重启轮动修复。预计上半年三大都市圈和南方少数高能级城市核心区存量住宅均价、成交量将率先回稳，稳中求进，实现软着陆。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，修复节奏将明显滞后。 EVS数据大公开——2022年11月全国代表城市存量房房价变化 数据来源：世联EVS数据平台 聚 焦 市 深圳 场 政策资讯概述 11月，深圳共有14宗地顺利拍出，土地面积50.43公顷，规划建筑面积184.54万㎡，成交总额108.37亿元。 11月，深圳推出9宗地，土地面积22.33公顷，主要为新型产业用地。 11月25日，深圳第四次集中供地开拍，其中，6宗居住用地成交，1宗居住用地流拍。 土地市场概述 等类型的房地产。 指通过协议方式供应且土地使用权出让合同约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用 11月10日，深圳发布《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》。《转让办法》所称非商品性质房地产是 新房住宅概述 本月市场延续低迷态势，新建商品住宅均价为57,701元/㎡，环比下跌6.39%。 网签量2,590套/25.9万㎡，套数环比下降22.18%。 金九不在，银十落空，接下来的新房市场，开发商冲刺全年业绩，会卷得更厉害。 11月，存量住宅成交量小幅度回升，但价格依旧跌跌不休，市场继续降温。 具指标意义的世联EVS存量住宅均价为60,226元/㎡，环比下跌0.65%，连续13个月阴跌。同比下跌3.1%，市场信心缺 失，观望情绪浓厚，处于有价无市的状态。 网签2,168套/20.5万㎡，套数环比上升25.10%。成交略有回弹，但整体活跃度依旧较低，不到2020年月均成交量的三 成。 存量住宅概述 住宅租赁市场 根据世联EVS统计数据，11月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为83.2元/㎡，总体呈趋势性下降形态。 深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。 本月存量住宅租售比为724倍，静态租赁回报率仅为1.6%。 商业市场概述 一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升 11月份一手商业物业均价为55,045元/㎡，环比下跌8.3%。成交面积39,601㎡，环比大幅上升56.6%。 零售商业租赁市场：租金显著下行，空置率上升，空置率上升 三季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为736元/㎡·月，环比下跌2.6%。空置率为6.1%，环比大幅 上升0.9个百分点。 一 楼市览 办公市场概述 一手写字楼市场：价跌量升 11月份，新建写字楼成交均价47,880元/㎡，环比下跌34.5%；成交44,143㎡，环比大升89.4%。 写字楼租赁市场：租金趋势性下降，空置率平稳 新建写字楼可售面积高达167.9万㎡，库存量上升8.8%。 三季度，深圳商务区甲级写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，平均租金为196.5元/ ㎡·月，环比下跌1.4%，静态租赁回报率为2.6%。平均空置率为20.9%，基本保持平稳。 政策资讯 深圳临空经济发展战略涉面155.6平方公里 深圳发布《深圳临空经济发展战略及实施策略国际咨询》的公告。此次发展战略研究范围——以机场为核心，东至航城街道东边界、西至深圳西海岸、南至西乡大道、北至茅洲河入海口，面积约155.6平方公里。 总体目标与愿景：提出独具特色与吸引力的目标定位与形象愿景，充分展现空港与周边地区资源组合优势与地域特征。 《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》发布 11月10日，深圳发布《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》。《转让办法》所称非商品性质房地产是指通过协议方式供应且土地使用权出让合同约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法。 工业、新型产业、仓储、物流用途房地产：非商品性质厂房、研发用房、仓储（