杭州合肥土拍依旧“火爆”，碧桂园28亿拿地

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中国房地产 2023年3月 研报 杭州合肥土拍依旧“火爆”，碧桂园28亿拿地 文/谢杨春、吴嘉茗 4月25日，长三角两大热点核心城市杭州、合肥同日进行宅地集中出让，杭州今年以来土拍持续高热、合肥首轮也出现了八成地块竞品质的火热景象。在今日土拍中，虽然两城供地质量不如前次，但土拍依旧“火爆”，杭州三分之二地块摇号成交，整体溢价率8.47%，其中民企势头强劲，合肥则有10宗地块进入竞品质阶段，整体溢价率高达12.39%。 表：杭州、合肥4月25日土拍情况对比（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 城市 杭州 合肥 批次 2023年第三批次 2023年第二批次 成交幅数 12 15 成交建面 99.8 165.8 成交总价 166.6 142.5 平均楼板价 16682 8594 溢价率 8.47% 12.39% 流拍率 0% 6.3% 竞拍情况 共12宗地块，8宗摇号 共16宗地块，10宗竞品质 注：流拍率含延期出让地块 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、杭州：摇号成交比例再创新高，民企拿地金额占比达85% 本轮杭州供应地块以刚需和低密度改善为主，整体质量不如前一批次 本次供地刚需项目以地铁盘为主，包括位于西浦路站周边的浦沿地块、江东二路站周边的江东地块、临平区乔司新城地块和萧山区新塘地块，距离地铁站均仅有几百米。 低密度改善地块则多位于景区周边，例如位于西湖边龙坞景区的2宗地块，容积率仅1.1，也是本次销售限价最高（45500元/平方米、含精装修）的地块，另外还有萧山区湘湖旅游度假区地块，容积率1.3，销售限价32750元/平方米（含精装修）。 按区域来看，萧山区、临平区和余杭区是本次出让的主力区域，萧山区3宗地块的总建面达到 28万平方米。而滨江区和钱塘区各自出让1宗地，总建面分别为10.5万平方米和8.4万平方米。整体来看，本轮供地多集中在外围区域。虽然没有绝对核心的优质“宝地”且整体质量较前一 批次略有下降，但依旧高热，地块平均报名房企数量在10家左右。一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升，房企在上半年补货需求较大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上带动整体热度。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 图：杭州2023年第三批次集中供地区域分布情况（单位：万平方米、幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三分之二地块摇号创2022年以来新高，整体地房比0.54盈利空间仍存 从出让结果来看，12宗含宅地块全部成功出让，其中8宗地块进入摇号环节，本次摇号触顶成交的比例达到67%，再次创下2022年以来新高。另外还有1宗地块溢价出让以及3宗地块底价成交，整体溢价率8.47%，平均楼板价16682元/平方米，土地市场热度持续高温。 图：2022年以来杭州历次集中供地成交溢价率分布情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 盈利空间上，本次杭州出让地块平均房价地价差为13634元/平方米，平均地价房价比为0.54，盈利空间较为可观。其中滨江区和西湖区地块的地房比较高，达到0.67左右，但由于地块的限价也 是本次最高（4万元/平方米和4.55万元/平方米，含精装修），楼板价与销售限价保有1.3-1.5万元/平方米的价差。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 图：杭州2023年第三批次集中供地盈利空间（单位：元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 民企投资持续复苏，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地 作为民企投资相对活跃的城市，杭州本次12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额 142.1亿元，占比高达85%。 民企之中，滨江以29.1亿竞得2宗地块，也是本次拿地金额最高的房企，此外碧桂园也现身杭 州拿地，并通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，是本次总价最高地块，这也是碧桂园自 2022年7月份以来首次在集中供地有所斩获。此外，龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企均有所斩获。 另，央企中海和保利也各拿下1宗地块，中海通过摇号竞得西湖龙坞景区地块之一，总价高达 18.2亿元，保利则底价拿下临平区宅地，总价仅6.3亿元。 表：杭州2023年第三批集中供地企业拿地情况（按金额排名，单位：亿元、万平方米、幅） 排名 企业简称 金额 建面 幅数 1 滨江集团 29.1 21.7 2 2 碧桂园 28.3 10.6 1 3 坤和集团 26.3 8.8 1 4 中海地产 18.2 6.1 1 5 南海雅置投资 14.6 9.4 1 6 伟星房产 10.0 12.2 1 7 天阳地产 9.4 8.4 1 8 浙江中顺 8.6 6.1 1 9 华元房地产 8.3 8.7 1 10 龙湖集团 7.5 3.9 1 11 保利发展 6.3 4.1 1 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 4/7 二、合肥：参拍房企总数超60家，郊县地块同样“火爆” 合肥今日市区和肥西县分别出让11宗、5宗含宅用地，总建面达到181.4万平方米。整体来看地块仍保持在较高质量，例如滨湖区省府东地块、包河区五里庙地块等周边配套都较为完善，肥西县出让的几宗地块也由于靠近经开区、高新区而吸引了较多房企参拍。 因此，本轮土拍也延续了上一轮的超高关注度：据不完全统计，参拍房企总数超过60家，其中滨湖区省府东板块BK202303地块参拍房企数量超过30家，包河BH202302号地块、肥西县07、08号地块的参拍房企数量也均超过10家，甚至多于一些市区地块。 从报名房企来看，以央国企和深耕合肥的民企为主，根据不完全统计，保利、华润、招商、中海皆有现身，而伟星则报名7宗地。 图：合肥本次土拍部分地块参拍房企数量（单位：家） 数据来源：网络信息整理 最终，16宗地块（含肥西县）中有10宗进入竞品质环节，总成交价约为142.5亿元，整体溢价率达到12.39%，仅包河区3宗城市更新用地、高新区租赁用房地块和蜀山区SS202302号地块成交，蜀山区另一宗地块延期出让。土地市场“冰火两重天”之下，普通商品房地块基本都进入竞品质环节，土地市场明显延续了高热度运行。 值得一提的是，今日肥西县的土拍同样火热，一方面体现了房企对于大合肥市场的看好，另一方面也反映了目前土地市场较热、地块竞争程度加剧、僧多粥少的情况下，房企的投资策略开始从关注城市核心向外围优质区域转移的迹象。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 表：合肥2023年第二轮土拍成交结果（含肥西县，单位：万平方米、亿元） 土地名称 区域 总建面积 成交方 成交总价 溢价率 BH202303包河区徽州大道以东、望江东路以北 包河区 5.57 包河区城市更新建设 3.34 0.00% BH202304包河区仙寓山路以东、水阳江路以北 包河区 1.34 1.43 0.00% BH202305包河区夹衖巷以东、平天湖路以北 包河区 7.85 3.36 0.00% GX202302高新区望江西路以南、科学大道以西地块 高新区 12.00 招商蛇口 2.53 2.87% SS202302蜀山区金水湾路与西城大道交口东北 蜀山区 11.71 新华房地产 7.98 0.00% SS202303蜀山区西城大道与佛岭寨路交口东北角 蜀山区 15.61 延期 / / BH202302包河区北京路以东、秋浦河路以南 包河区 16.30 竞品质 21.37 14.86% BK202303滨湖科学城福建路以西、珠海路以南 滨湖区 8.24 15.81 14.68% FX202318上派镇三河路与中派路交口西南侧 肥西县 11.20 10.92 14.92% FX202310上派镇江淮大道与珍珠路交口西南侧 肥西县 5.37 3.65 13.61% FX202308桃花镇菖蒲路和杭埠路交口西南侧 肥西县 7.38 6.58 14.99% FX202309桃花镇繁华大道与玉兰大 道交口东南侧 肥西县 14.58 14.22 14.95% FX202307桃花镇樱花路和菖蒲路交口东南侧 肥西县 6.80 6.60 14.91% GX202303高新区习友路以北、小蜀山东路以西 高新区 29.44 17.39 14.04% JK202302经开区繁华大道以南、集贤路以西 经开区 24.49 24.12 13.55% LY202303庐阳区董铺路以南、合淮路以西 庐阳区 3.52 3.20 14.74% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、总结 整体来看，杭州、合肥今日土拍均保持了较高的市场热度，且具有以下3大特征：一是两个城市本次供应地块的质量都不及上一批次，但市场依旧保持“火爆”；二是民企投资意愿持续复苏，尤其杭州民企拿地比例高达85%，且诸如碧桂园这类许久未在集中供地拿地的房企也现 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7 身并有所斩获；三是在热点城市土地市场再度恢复“僧多粥少”之下，房企也开始从聚焦中心区域向周边延伸，从本次肥西5宗地块均进入竞品质环节可见一斑。 结合前几日上海土拍来看，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从杭州、合肥今日土拍来看，也正在逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。 我们认为，随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场还将持续分化。僧多粥少之下，地块竞争将加剧，一方面央国企投资周期将被拉长，民企投资逐渐恢复，本土民企存在“捡漏机遇”，另一方面，随着竞争提升，投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 7/7