大额资产减值计提，是无奈之举还是另有意图？

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2023年5月 研报 大额资产减值计提， 是无奈之举还是另有意图？ 房玲、汪慧 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 2022年年报披露已经落幕，房地产行业成为亏损的“重灾区”。大额资产减值计提让不少企业盈利状况“雪上加霜”，受到行业和监管层的高度关注。如此“集中式”大额减值计提的背后，是无奈之举还是另有意图？ 一、TOP10房企资产减值翻一番，加剧行业净利润亏损 近年来，伴随市场下行调整，行业盈利持续恶化。通过对70家样本上市房企数据统计分析发现，2022年净利润亏损企业占到半数，百亿亏损超过10家，最高亏损额达到近300亿元。究其原因，除了受低迷行情影响，销售项目结转利润减少，计提资产减值准备也是加剧盈利压力、甚至导致亏损面扩大的一大重因。 2022年，无论是头部房企还是央国企，资产减值计提都在显著扩大。30家重点监测房企计提资产减值规模总计达到1470亿元，同比增长近50%。行业TOP10房企计提资产减值规模超过400亿元，较2021年翻一番；TOP20中计提规模同比走高企业占比7成，且计提规模逾百亿元房企数量明显增多。“大额计提”现象加剧，华侨城、龙光集团等多家房企也都因此由盈转为巨亏。如华侨城2022年计提资产减值127.1亿元，较 2021年21.2亿元，激增近5倍，最终净利润亏损高达127.7亿元。 部分出险房企由于经营持续恶化，不确定风险高，同时采取以价换量、低价转让资产方式换取流动性，资产贬值情况不容乐观，融创中国、蓝光发展、荣盛发展等计提规模都连续处在高位。 表：部分典型上市房企2022年净利润与资产减值计提情况（亿元） 房企简称 净利润 计提资产减值损失 碧桂园 -29.6 230 蓝光发展 -261.6 162.7 金科股份 -236.9 150.7 华侨城A -127.7 127.1 融创中国 -298.9 123.8 龙光集团 -88.7 92.3 正荣地产 -146.2 84.0 荣盛发展 -184.4 70.6 新城控股 15.9 59.6 招商蛇口 91.0 50.5 旭辉集团 -135.6 42.9 金地集团 91.7 36.9 绿地控股 46.0 32.6 阳光城 -126.4 30.7 中南建设 -96.3 25.9 数据来源：企业年报、CRIC 二、现房库存成为拖累，招商已竣工存货计提减值占比超六成 对于房企来说，资产减值计提中，一般以存货跌价损失为主，大多占比能达到90%以上，存货主要包括已竣工物业、开发中物业以及尚未开发的土地。 从本轮计提的具体情况来看，已竣工物业，即由产品市场接受度不高、去化不及时、营销不当等因素形成的现房库存，成为部分房企计提减值的重头。特别是在去库存压力下，市场现房优惠营销力度加大，导致该部分资产预期价值被严重摊薄，如招商蛇口、绿地控股、中南建设、蓝光发展等多家房企计提占比都较高。 以招商蛇口为例，2022年计提资产减值准备50.5亿元，其中存货跌价损失36.4 亿元。存货跌价准备计提项目明细显示，已竣工开发产品计提减值金额22.4亿元，在建开发产品计提减值金额14.0亿元，分别占比61.5%、38.5%。 图：2022年招商蛇口存货跌价准备计提结构（亿元） 数据来源：企业年报、CRIC 三、重仓二线远郊以及三四线城市存忧，加重减值压力 除了受到行情下行、预期走低影响外，房企减值压力还进一步取决于项目布局和开发模式。由于下行周期，城市以及区域板块之间市场分化严重，包括一些二线城市郊区、 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 三四线城市资产价格支撑脆弱，且市场回暖、修复时间更长、难度更大，推盘去化情况不容乐观，都面临了较大的资产减值压力。 蓝光发展2022年存货计提减值达到158.2亿元，较2021年增加97.1亿元。从其对上交所监管工作函的回复来看，项目所处区域市场持续承压是大额计提存货跌价准备一大主因。截止报告期末，公司现有项目主要分布在成都、天津、昆明等二线城市远郊区域以及茂名、达州、新乡等三四线城市，茂名、新乡、达州、昆明等城市出现量价齐跌的情形，加重项目减值压力。 表：蓝光发展主要项目分城市减值计提情况（亿元） 城市 2021年减值计提额 2022年减值计提额 2022年去化率 成都 2.56 22.63 1% 茂名 0 19.59 0% 达州 3.21 8.45 4% 徐州 0 7.06 0% 昆明 0.8 6.71 0% 天津 0.48 6.26 0% 新乡 0 4.23 0% 西安 0.04 3.39 1% 泸州 0 3.21 0% 合计 7.1 81.53 1% 数据来源:企业公告、CRIC 此外华侨城计提存货跌价损失也激增，从2021年12.6亿元扩大到115.1亿元。根据华侨城在对深交所关注函回复，2022年末公司存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。虽然这些城市多为省会城市，销售均价变动并未有较大幅度失速，但是在文旅地产成片综合开发模式下，华侨城项目布局基本都位于较为偏远的非中心区域，价格支撑相对较弱，导致减值压力凸显出来。 同时从其现房库存占比（已竣工存货/存货总量）也能发现，文旅项目布局的去化情况并不乐观，2022年已经达到27.5%，显著高于平均水平，进一步加剧了减值压力。 此轮房企计提减值情况也在一定程度折射出市场布局与开发模式的风险性，目前市场回暖缓慢，重仓二线远郊以及三四线城市面临不确定性风险仍高，对这类企业来说考验甚大。 图：2018-2022年华侨城A现房库存占比情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 数据来源：企业年报、CRIC 四、部分房企陆续收到问询函，减值计提监管加强 如此“集中式”大额计提资产引发行业盈利大波动，也受到监管层的高度关注。为维护房地产业健康平稳发展，交易所对于部分房企发出问询函。5月11日，深交所发布对金科股份有限公司2022年年报的问询函，关于计提存货减值，要求详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。此外，阳光城、华侨城、荣盛发展等多家企业也收到交易所问询函。 中短期来看，行业盈利仍将继续承压，部分房企面临连续亏损的困境，不乏借助“资产减值计提”主动探底者，以提升未来业绩修复预期，增强投资者信心。我们认为，在稳字当头的发展主基调下，资产减值监管将加强，未来或对资产减值测试的审计机构、审计方法提出更明确、规范的要求。 总结：2022年大额计提资产减值准备现象加剧，引发行业盈利大波动。当前现房库存已成为部分房企的拖累；此外，由于市场脆弱性提高，重仓二线城市远郊以及三四线城市的减值压力也凸显出来，隐忧难解。“集中式”大额计提已受到监管层的高度关注，未来有待进一步考察，计提资产减值准备激增、利润失速严重的房企仍需重点关注。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6