2023年年报点评：公司计提大额减值，提质增效再出发

营收毛利双双承压，归母净利计提减值至负。公司2023年实现724.04亿元的总营业收入，同比下降13%，其中城市运营及物业开发板块营收627.81亿元，同比下降16%，可能系交付结算销售物业减少所致，商务租赁与零售商业运营收入18.02亿元，同比提升16%，酒店经营受益于旅游消费复苏实现20.80亿元的营收，同比提升80%；受房地产市场波动影响，公司城市运营与物业开发毛利率为9%，较上年下降4个百分点，随着地产利好政策的释放，公司物业开发板块毛利率水平或将回升；公司2023年实现不含投资物业公平值收益的归母净利-67.94亿元，而2022年同期为9.10亿元，主要系房地产市场下行、发展中及持有项目计提减值所致。 签约销售稳居一梯队，商业REITs顺利上市。2023年中国金茂销售金额1412亿元，排名第13位，稳居行业第一梯队；2023年实现回款1473亿元，回款率为104%，与去年保持一致；公司2023年合同销售额贡献最大的区域为华东（35.6%）和华北（35.4%），且核心一二线城市签约占比超过88%，多个项目单盘签约超30亿元；2023年华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金正式上市，基金规模10.68亿元，2024年预计分派率4.92%，实现商业“投融管退闭环”。 土地拓展力度虽放缓，但土地储备仍较为充足。公司2023年新增土储199万方，均位于天津、上海、苏州等核心一二线城市；截至2023年12月公司未交付面积8369万平方米，仍足以支撑公司滚动发展。 公司优化不断债务结构，三道红线均维持绿档。2023年公司持续优化境内外债务结构，平均融资成本4.3%，维持较低水平；债务到期结构合理，一年内到期占比仅19%。平均债务期限为5.62年；公司2023年“三道红线”维持全绿，融资渠道仍保持畅通，发行自贸区债、公司债、储架式碳中和CMBS、中期票据合计187.5亿元。 投资建议：公司背靠母公司中国中化，在融资端持续获取低成本资金，在投资端依靠城市运营的能力，获取一二线城市的优质项目；在销售端依靠“府系“品牌影响力及客户保交楼信心；在持有端运营商业、写字楼、酒店等多种自持业态。 我们预测2024-2026年营收分别达818.53亿元/899.16亿元/978.25亿元，同比增长13.1%/9.9%/8.8%；2024-2026年PE倍数7X/5X/4X。维持“推荐”评级。 风险提示：城市运营一级触底不及预期；销售价格涨幅不及预期 盈利预测与财务指标项目/年度 公司财务报表数据预测汇总 利润表 资产负债表（百万元）2023A流动资产合计 现金流量表（百万元）经营活动现金流