房地产行业2022年报及2023年1季报综述：缩表速度过快，利润率探底

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房企资产与盈利能力分析

资产状况与缩减趋势

• 资产首次衰退：2022年，36家重点房企资产扩张首次出现净减少5052亿元，主要原因是负债扩张首次净减少4984亿元和权益扩张减少516亿元。
• 结算速度放缓：重点房企结转收入首次减少，主要原因在于资金压力下结算速度变慢，以及利润结转大幅缩水，导致资产出现净减少。

利润能力与盈利能力

• 利润率探底：重点房企的毛利率和净利率均创新低，其中毛利率从2019年开始下滑，2022年继续下滑至13.9%，创历史最低点。
• 成本与费用：管理费用率下降，财务费用率处于高位，特别是2022年财务费用率占比达到2.1%，为历史最高。
• 存货减值：高价地结转导致存货减值损失增加，2022年高达547亿元，是2021年的1.2倍。
• 投资收益减少：联合营项目利润率下降，导致对联营企业和合营企业的投资收益同比下降55%。
• 少数股东吞噬利润：通过引入股权融资和合作开发降低负债，但也导致少数股东权益快速增加，对利润的贡献比例大幅提高。

降杠杆与库存管理

• 负债与现金流：重点房企资产负债率略有下降，但净负债率上升，主要是由于销售回款大幅下滑，手头现金同比减少。
• 土储减少：随着融资与土地红利的消失，房企土储扩张速度放缓，特别是表内土储。2022年表内土储增速降至-7%，表外土储增速降至1%。
• 周转加速：降杠杆过程中，从拿地到销售再到竣工交付的速度加快，有助于资金回笼和库存消化。

2023年展望

• 新开工计划：2023年新开工计划继续减少8.3%，显示市场谨慎态度。
• 竣工计划：尽管计划竣工面积有4.3%的增长，但整体仍面临需求挑战。

风险提示

• 政府政策变化可能导致融资环境重新开放，回归土地金融模式。
• 若融资调控超出预期，可能加剧缩表速度，增加信用违约风险。
• 销售回款不及预期，将直接影响企业的信用状况和偿债能力。