房地产行业2022年年报及2023年一季报综述：业绩持续承压，企业分化明显

行业基本面未见明显好转，企业集中度仍在提升：2022年全年商品房销售额及销售面积分别同比下降27%、24%；2023Q1略有所回暖，分别同比上涨4%、下降2%。销售回暖持续性有待观察。开发投资表现仍然低迷，2022A&2023Q1房地产开发投资额分别同比-10%、-6%。新开工及施工端表现疲软，2023Q1新开工面积及施工面积累计同比增速分别为-19%、-5%。而受益于保交楼等政策，竣工端表现相对良好，2023Q1竣工面积累计同比上涨15%。企业集中度进一步提升，2022A&2023Q1中指研究院统计的TOP10房企销售金额占TOP100房企总销售金额的比例分别为40.9%、42.2%，头部房企市占率仍在提升。 业绩持续下跌，盈利能力仍承压，国央企表现优于混合制及民企：我们统计的39家样本房企2022年营收首度出现负增长，同比下跌9%；2023Q1营收同比-1%，跌幅较上年全年略微收窄， 但仍然下跌。利润表现方面，2022A&2023Q1归母净利润同比分别下跌-235%、-34%；剔除已出现违约的企业后，归母净利润同比仍然分别下跌-67%、-18%，跌幅显著高于营收下跌幅度。同时，利润率下行趋势并未改变，样本企业2022A&2023Q1总毛利率分别为17.1%、16.6%。值得注意的是，国央企在行业下行周期业绩表现更加稳定，2022A&2023Q1营收同比分别下跌1%、1%，而同期混合制企业及民企同比分别下跌13%、2%；此外，在利润率方面明显国央企也高于混合制及民企。 资金状况承压，强信用企业优势明显：2022A&2023Q1样本房企现金流分别净流出1458亿元、118亿元，资金持续流出，资金状况仍然承压。强信用的国央企销售表现显著优于其他企业，2023Q1样本国央企销售金额同比+50%，而剔除已违约的企业后，混合制及民企同期销售金额同比仅+12%。虽然行业整体拿地力度均在减弱，但国央企在投资上表现仍然相对积极。从拿地成本来看，样本房企拿地平均溢价率从2021年的14.52%降至2022年的3.62%。 融资端并未出现显著的改善，2022年样本房企发行债券及取得借款收到的现金同比-21%，降幅仅比2021年收窄2pct。区分企业性质来看，样本国央企2022年发行债券及取得借款收到的现金同比降幅较2021年收窄6pct，即使剔除掉违约房企，混合制及民企该指标降幅仍然较2021年扩大了5pct，国央企拥有明显的融资优势。 行业持续出清，国央企相对稳健：受行业政策、经济环境等多重因素影响，样本企业资产、负债及所有者权益均出现下滑，且于2022年首度出现总资产规模的负增长，总资产规模同比下跌6%。区分企业性质来看，国央企规模下滑速度明显低于混合制及民企，2022A&2023Q1样本国央企总资产规模分别同比上涨0.5%、1%，而同期混合制及民企同比-9%、-1%，分化明显。负债端亦出现企业分化，国央企杠杆水平较低，在融资上拥有更为灵活的空间。 投资建议：国央企及头部企业由于前期更为稳健审慎的经营，在本轮行业出清过程中拥有更强的竞争优势。在行业没有高增速的情况下，融资端及消费者短期对信用较弱的房企不会出现根本性的态度转变，长期来看，行业集中度提升更是利好优质的国央企及头部企业。建议关注：保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、华发股份、建发股份等。 风险提示：销售修复不及预期、政策超预期收紧、信用风险持续蔓延等。 表1：重点公司投资评级: 1行业情况概览 1.12022年商品房销售增速回落，2023Q1略微回暖 2022年全年全国商品房累计实现销售额及销售面积分别为133308亿元、135837万方，同比分别下降27%、24%，销售增速回落；2023Q1全国商品房累计实现销售额及销售面积分别为30545亿元、29946万方，同比分别上涨4%、下降2%，增速表现较2022年全年情况略微回暖。 图1.全国商品房销售额累计情况 图2.全国商品房销售面积累计情况 1.2房地产开发投资表现仍然低迷 2022年房地产开发投资增速持续回落，2023年一季度降幅略有收窄，但市场表现仍然低迷。2022年全年累计完成开发投资132895亿元，同比下降10%；2023Q1累计完成25974亿元，同比下降6%。 图3.全国房地产开发投资累计完成情况 图4.全国房地产开发投资单月完成情况 1.3新开工及施工端疲软，竣工端表现相对良好 2022年全年房屋新开工及施工面积累计同比增速均持续回落，分别为-39%、-7%，竣工面积累计增速自2022年8月开始略有回暖，全年累计同比增速为-15%； 2023Q1新开工及施工端仍然疲软，累计同比增速分别为-19%及-5%，竣工端表现相对良好，累计同比上涨15%。 图5.房屋新开工、施工及竣工面积累计同比增速表现 1.4行业集中度提升，头部企业拥有较强优势 根据中指研究院数据，截至2023年一季度，TOP10房企销售额及销售面积占到TOP100房企总销售额及销售面积的比例已经超过40%，TOP50房企上述比例已经超过80%。头部企业明显拥有更强的销售实力，我们认为随着行业出清，行业集中度仍会进一步提升。 图6.TOP房企销售额市占率情况 图7.TOP房企销售面积市占率情况 2样本范围 本次分析我们选取39家A股房地产上市公司作为样本，按照企业性质分为国央企、混合制企业及民企，同时区分其是否已发生实质性违约。具体样本清单如下： 表1.样本企业情况 3利润表：业绩持续下跌，盈利能力承压 3.12022年总营收首度出现负增长 2022A&2023Q1，样本企业实现总营业收入分别为23700亿元、3535亿元，同比分别下滑9%、1%，较前一年同期分别-17pct、+11pct。2019年~2022年总营收增速持续下滑，并且在2022年首度出现了负增长；单季度表现来看，2023年一季度营收增速降幅较前一年有所收窄。 区分企业性质来看，自2021年开始国央企与混合制及民企的表现存在较为明显的分化，混合制及民企的业绩弹性更大，而国央企在行业下行周期的表现更加稳定。 2022A&2023Q1国央企总营收同比分别-1%、-1%，而混合制及民企同比分别-13%、-2%，下滑幅度明显高于国央企。 图8.样本房企营业总收入及同比增速 图9.不同性质房企营收同比增速情况 3.2盈利能力全面承压，利润率下行趋势未改 利润方面，2022A&2023Q1样本房企毛利分别为4058亿元、587亿元，同比分别下降22%、16%。归母净利润方面，2022年因部分违约房企出现大幅度亏损，样本企业归母净利润出现同比大幅下滑235%，剔除违约房企后，2022年归母净利润同比降幅为67%；2023Q1降幅较上年全年收窄，同比-34%，剔除违约房企后同比-18%。利润仍然较大幅度的下滑。 图10.样本房企毛利及同比增速 图11.样本房企归母净利润及同比增速 利润率方面，样本企业2022年毛利率为17.1%，较2021年下滑2.8pct；2023Q1为16.6%，较上年末下滑0.5pct，板块毛利率下行趋势未变。剔除违约房企后，2022年样本企业归母净利率为2.1%，较2021年下滑4.1pct；2023Q1较上年末回升0.9pct至3.0%。区分企业性质来看，国央企在利润率方面明显高于混合制及民企。 图12.不同性质房企毛利率 图13.不同性质企业归母净利率 3.3期间费用率有所抬升，不同性质企业费用率差异较大 样本房企整体期间费用率，尤其是财务费率，从2021年开始有所抬升，2022年全年三费费率为8.8%，较2021年提升0.4pct，其中管理费率/财务费率/销售费率分别为2.8%/3.2%/2.7%，同比-0.2pct/+0.6pct/-0.1pct；2023Q1整体期间费用率为10.4%， 较去年同期-1.4pct， 其中管理费率/财务费率/销售费率分别为3.5%/4.4%/2.5%，同比-0.9pct/+0.1pct/-0.6pct。区分企业性质来看，各类型房企期间费用率表现有所差异，国央企2021年及2022年期间费用率均明显低于混合制及民企。 图14.样本房企期间费用率情况 图15.不同性质企业期间费用率 3.4信用风险持续释放，资产减值规模显著增长 2022年样本房企合计资产减值损失961亿元，同比增长44%，虽较2021年增速放缓，但仍然保持较高的增速。区分不同性质的企业来看，国央企2022年全年确认资产减值损失规模占当年存货规模比例为1.0%，剔除违约企业后的混合制及民企该比例为0.9%，而违约房企该比例达到3.1%，国央企及稳健经营的混合制及民企在此前投资较为谨慎，存货质素更优，在景气度下行期间面临的减值压力相对较小。 图16.样本房企资产减值损失规模及同比增速 图17.不同性质房企资产减值损失/存货 4现金流量表：资金持续承压，强信用企业优势明显 4.1资金持续流出，资金状况承压 2022年全年样本房企经营性现金净流入1810亿元，同比减少38%，而2021年同比增速为16%，经营性现金净流入增速由正转负；投资性现金流净流出1134亿元，同比减少47%；筹资性现金流净流出2133亿元，同比减少6%；整体现金流净流出1458亿元。从全年的情况来看，虽然实现了经营现金流的净流入，但流入量同比减少，回款方面仍然存在一定压力。同时，企业在努力减少投资支出，以应对资金端的压力。 2023Q1样本房企经营性现金流净流入220亿元，投资性现金流净流出272亿元，筹资性现金流净流出67亿元，整体现金流净流出118亿元，资金持续承压。 图18.样本房企现金流情况 图19.样本房企现金及现金等价物净增加额 4.22023Q1销售同比回正，企业间分化加剧 2022年受景气度下行影响，样本房企销售金额及销售面积均出现同比较大幅度的下跌，分别同比-28%、-34%；2023Q1销售有所回暖，销售金额及销售面积同比分别+20%、+20%。区分企业性质来看，强信用的国央企销售表现显著优于其他企业，2023Q1销售金额及面积分别同比+50%、+50%；同期混合制及民企的销售金额及面积同比增速分别仅为-3%、+2%；剔除掉已经违约的房企后，混合制及民企销售金额及面积同比增速分别为+12%、+22%，仍然低于国央企表现。在销售端，不同性质的企业分化显著。 图20.样本房企销售金额同比 图21.样本房企销售面积同比 4.3拿地大幅下滑，国央企具备更强的投资能力 2021年房企拿地力度开始减弱，样本房企拿地金额共10250亿元，同比下滑36%； 2022年拿地力度进一步减弱，样本房企共拿地4047亿元，同比-61%，降幅较2021年全年扩大25pct。2023Q1拿地力度较2022年全年稍有恢复，同比-10%。 区分企业性质来看，国央企拿地力度削减程度明显低于混合制及民企，即使我们剔除掉违约的企业，样本企业中混合制及民企2022年拿地金额同比下滑的幅度（-70%）仍然高于国央企（-46%）。从拿地成本来说，因行业景气度下行、土拍市场表现冷淡，房企拿地成本降低，2022年样本房企拿地的平均溢价率仅3.62%，较2021年显著下降。具备投资能力的房企抓住窗口期进行投资，有利于其利润率的改善。 图22.样本房企拿地金额同比增速 图23.样本房企拿地平均溢价率 4.4整体融资未见显著改善，强信用企业融资情况相对较好 2022年样本企业发行债券及取得借款收到的现金同比减少21%，较2021年全年降幅略微收窄2pct，并没有显著的改善。区分企业性质来看，国央企发行债券及取得借款收到的现金2022年同比减少4%，降幅较2021年收窄6pct；而混合制及民企2022年同比减少42%，降幅持续扩大；剔除掉已违约的房企后，混合制及民企2022年同比减少8%，降幅较2021年扩大5pct。综合来看，强信用的国央企在融资端拥有绝对的优势。 图24.不同性质房