社融规模不及预期，厦门、南京土拍热度较高

投资要点 5月30城新房累计成交面积同比+34%，环比4月同期-6%，13城二手房累计成交面积同比+74%，环比4月同期-6%。5月30城新房累计成交面积439万方，同比+34%，环比4月同期-6%；全年累计同比+13%。其中，一线城市5月累计成交97万方，同比+72%，环比4月同期-13%，全年累计同比+29%。 二线城市5月累计成交261万方，同比+36%，环比4月同期+4%；全年累计同比+6%。三线城市5月累计成交82万方，同比+2%，环比4月同期-24%； 全年累计同比+18%。二手房恢复势头好于新房，5月13城二手房累计成交面积315万方，同比+74%，环比4月同期-6%；全年累计同比+54%。 4月社会融资规模不及预期，较上年同期多增2729亿元。5月11日央行发布统计数据显示，截至2023年4月末社会融资规模存量为359.95万亿元，同比增长10%。对实体发放的人民币贷款余额为224.4万亿元，同比增长11.7%。 从结构来看，2023年4月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.3%，同比提高0.9pp。从增量来看，4月份社会融资规模增量1.22万亿元，同比多增2729亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加4431亿元，同比多增729亿元。 4月居民中长期贷款减少，反映购房意愿疲弱。4月人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元。住户贷款减少2411亿元，其中短期贷款减少1255亿元，居民消费信心有所恢复；以房贷为主的中长期贷款减少1156亿元，反映购房意愿疲弱。根据克尔瑞数据，4月百强房企全口径销售金额环比-13.5%，30个重点城市住宅成交面积环比-27%，市场热度较月呈现下滑，与信贷数据有较强的一致性，房地产销售回暖仍需进一步巩固。 厦门、南京土拍维持较高热度。5月10日，厦门、南京同日迎来集中供地出让。厦门本轮土拍仅有3宗地块，总建筑面积为26.6万平方米，出让规模较小且地块质量较高，因此呈现出超高热度，2宗地进入摇号环节，其中1宗高达88家房企参与摇号，整体溢价率达到10.39%；由于地块起拍价较高，资金实力相对雄厚的央国企为土拍主力。南京延续了首轮的热度，共挂牌11宗含宅地块，其中1宗终止出让，剩余10宗地块总建面87.6万平方米，其中3宗地块摇号成交，5宗地底价成交，整体溢价率升至9.23%，较首轮提升1.3个百分点。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 5月30城新房累计成交面积同比+34%，环比4月同期-6%，13城二手房累计成交面积同比+74%，环比4月同期-6%。5月30城新房累计成交面积439万方，同比+34%，环比4月同期-6%；全年累计同比+13%。其中，一线城市5月累计成交97万方，同比+72%，环比4月同期-13%，全年累计同比+29%。二线城市5月累计成交261万方，同比+36%，环比4月同期+4%；全年累计同比+6%。三线城市5月累计成交82万方，同比+2%，环比4月同期-24%；全年累计同比+18%。二手房恢复势头好于新房，5月13城二手房累计成交面积315万方，同比+74%，环比4月同期-6%；全年累计同比+54%。 图1：30大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图2：13城二手房成交面积（万方，MA7） 4月社会融资规模不及预期，较上年同期多增2729亿元。5月11日央行发布统计数据显示，截至2023年4月末社会融资规模存量为359.95万亿元，同比增长10%。对实体发放的人民币贷款余额为224.4万亿元，同比增长11.7%。从结构来看，2023年4月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.3%，同比提高0.9pp。从增量来看，4月份社会融资规模增量1.22万亿元，同比多增2729亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加4431亿元，同比多增729亿元。 4月居民中长期贷款减少，反映购房意愿疲弱。4月人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元。住户贷款减少2411亿元，自去年5月以来首次减少，其中短期贷款减少1255亿元，居民消费信心有所恢复；以房贷为主的中长期贷款减少1156亿元，反映购房意愿疲弱。根据克尔瑞数据，4月百强房企全口径销售金额环比-13.5%，30个重点城市住宅成交面积环比-27%，市场热度较月呈现下滑，与信贷数据有较强的一致性，房地产销售回暖仍需进一步巩固。 图3：新增居民中长期贷款规模 图4：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 厦门、南京土拍维持较高热度。5月10日，厦门、南京同日迎来集中供地出让。厦门本轮土拍仅有3宗地块，总建筑面积为26.6万平方米，出让规模较小且地块质量较高，因此呈现出超高热度，2宗地进入摇号环节，其中1宗高达88家房企参与摇号，整体溢价率达到10.39%；由于地块起拍价较高，资金实力相对雄厚的央国企为土拍主力。南京延续了首轮的热度，共挂牌11宗含宅地块，其中1宗终止出让，剩余10宗地块总建面87.6万平方米，其中3宗地块摇号成交，5宗地底价成交，整体溢价率升至9.23%，较首轮提升1.3个百分点。 表1：厦门、南京5月10日拍情况对比 2市场回顾 上周上证指数下跌1.86%、沪深300指数下跌1.97%，创业板指下跌0.67%，万得全A上周交易额5.13万亿，环比上涨128.41%。从板块表现来看，公用事业、汽车、电气设备、纺织服装、钢铁等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了1.75%，在所有申万一级行业中相对排名14/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.56%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。 上周申万地产板块交易额716.6亿，环比上涨107.48%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周深深房A、泛海控股、城建发展等个股涨幅显著。中天金融、阳光城、新华联等个股跌幅显著。 图7：上周深深房A、泛海控股、城建发展等个股涨幅显著 图8：上周中天金融、阳光城、新华联等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了32亿。其中万科A和保利地产交易额合计115.78亿，占板块交易额比重为14.65%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、铁岭新城、中润资源等涨幅居前，上涨个股个数占比37.12%。年初以来，中天金融、新华联、蓝光发展等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为37.12% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有7只股票上涨，国瑞置业、禹州地产、中国金茂等涨幅居前，而融创中国、龙光地产、正荣地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、中国海外宏洋集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、龙湖集团、碧桂园均超过10亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周仅有建业新生活和佳兆业美好2只股票上涨，而正荣服务、宝龙商业、保利物业等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、招商积余、中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到8.26亿（人民币），其余股票成交额均在6亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月8日，住房和城乡建设部网站5月8日公布，住房和城乡建设部、市场监管总局近日联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》要求，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则，实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。（中国证券报） 5月8日，贵阳网发布了《贵州省住房资金管理中心关于提高双缴存职工家庭购买首套住房和多子女家庭购房贷款额度的通知》，主要内容为贵州省直公积金双缴存职工家庭购买首套住房的，最高贷款额度从60万元提高到70万元；多子女家庭购买住房的，最高贷款额度可在其他标准的基础上再上浮10万元。（财联社） 5月8日，内蒙古通辽市也发布消息称，自5月8日起，公积金贷款全市开展通抵业务，通辽市行政区域范围内购买自住住房的，在缴存地办理贷款时可在贷款地办理跨地区抵押业务。（财联社） 5月9日，湖北省荆门住房公积金中心公布楼市新政，提升单缴存职工家庭最高贷款额度，取消单、双缴存职工家庭最高贷款额度上限区别限制，单缴存职工家庭最高贷款额度由50万元提升至70万元，与双缴存职工家庭一致。（新京报） 5月9日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》的通知。 根据计划，2023年深圳计划供应居住用地330公顷，其中保障性住房用地125公顷，商品住房用地205公顷。（澎湃新闻） 5月9日，福建省漳州市住房公积金中心发布关于住房公积金最高贷款额度调整的通告。 按照通告，自2023年5月15日起将单职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度调整为35万元，将双职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度调整为60万元。购买新建商品住房的以提交商品房买卖合同网签时间为准，购买存量商品住房(二手住房)的以契税完税证明时间为准，购买人才公寓的以存量房买卖合同签订时间为准，自建房的以建设工程规划许可证颁发时间为准。（澎湃新闻） 5月10日，厦门出让3宗住宅用地，2宗封顶触发摇号，1宗底价，无流拍。根据中指数据，厦门此次土拍共计144家房企参与竞拍，其中五缘湾地块参拍房企达到88家，由杭州运川摇号摘取，成交溢价率12.0%；体育公园地块参拍房企达34家，由招商摇号获取，成交溢价率12.2%。而翔安彭厝地块参拍房企仅3家，由国贸底价摘取。（中国网地产） 5月10日，《佛山市住房和城乡建设局关于商品住房交付使用管理规定》（以下简称《规定》）已正式印发。《规定》明确了有关商品住房查验、交付及质量问题处理等方面要求，将从6月1日起实施。（广州日报客户端） 5月10日，山东省住房和城乡建设厅召开的《山东省住房公积金2022年年度报告》新闻通气会公布，2022年全年发放14.68万笔贷款用于职工购买首套自住住房，占当年总发放笔数的78.3%，满足了职工对自住住房的刚性需求。（海报新闻） 5月8日，宁德市住房和城乡建设局等部门联合出台《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干意见》，以支持刚性和改善性住房需求，进一步提振市场信心。为培育市场新增需求，《意见》明确全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。（财联社） 5月10日，北京市规划和自然资源委员会新挂牌3宗预审请住宅用地，其中，朝阳区1宗、海淀区2宗，总起拍价约116亿元。这是继5月6日北京挂牌7宗预审请住宅用地之后，再次挂出新地块。（中国网地产） 5月10日，南京2023年第二批集中供地收官。此次南京共出让10宗涉宅地块，最终3宗地块触顶待摇号，2宗地块溢价成交，5宗地块底价成交，合计揽金约150亿元，总建筑面积87.57万平方米。（证券日报网） 5月12日，银川市住房和城乡建设局房屋产权交易管理中心与市住房公积金管理中心近日联合印发《关于开展提取住房公积金支付购房首付款业务有关事项的通知（试行）》。 《通知》提出，公积金缴存职工在购买新建商品住房与房地产企业签订《购房认购协议》和《购房职工提取住房公积金支付首付款承诺书》后，可向公积金中心申请提取住房公积金支付购房首付款。（