厦门、南京土拍“僧多粥少”，央国企“全面撒网”

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8 中国房地产 2023年5月 研报 厦门、南京土拍“僧多粥少”，央国企“全面撒网” 文/谢杨春、吴嘉茗 5月10日，厦门、南京同日迎来集中供地出让。作为年内首次土拍，厦门首拍虽然仅有3宗地 块，却呈现出超高热度，2宗地进入摇号环节，其中1宗高达88家房企参与摇号，整体溢价率达到10.39%；南京也延续了首轮的热度，本次3宗地块摇号成交，整体溢价率持续攀升至9.23%。 表：厦门、南京5月10日土拍情况对比 城市 厦门 南京 成交幅数 3 10 成交建面（万平方米） 26.6 87.6 成交总价（亿元） 101.45 150.1 平均楼板价（元/平方米） 38137 17139 溢价率 10.39% 9.28% 流拍率 0% 9.09% 竞拍情况 共3宗地块，2宗摇号 共10宗地，3宗摇号 注：流拍率含提前终止出让地块 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、厦门：稀缺供应+倒挂显著助推土拍火热，华南央国企悉数“登场” 岛内供应稀缺、房价坚挺支撑土拍火热 自2015年到2022年，厦门含宅用地总成交建面为1705万平方米，而成交的普通住宅建面为 1751万平方米，土地呈现供不应求的局面。 图：厦门2015年-2022年含宅用地成交建面及普通住宅成交建面（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 细化到区域层面则更加明显，岛内作为厦门最为核心的区域，由于受到天然地理因素的限制，土地供应连读多年处于低位，2021年和2022年，在岛内提升土地供应量的情况下，岛内的土地成交建面才占全市总成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 而岛内的商品住宅成交来看，成交规模有所起伏，但均价持续走高，2022年岛内商品住宅的成交均价已达70289元/平方米。 综合来看，土地供应的持续稀缺、房价的一路走高和本次土拍降配建的转变，在三者共同作用下，本次土拍的高热已经可以预见。 图：厦门岛内2015年-2022年商品住宅成交两家走势（单位：万平方米、元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 优质地块一二手房倒挂近3万元/平方米，提振房企竞拍积极性 本次集中供地是厦门年内首次含宅地块供应，整体来看延续了“体量小、地块精”的供应方式，一共仅有3宗地块，总建筑面积为26.6万平方米。 3幅地块中有2幅位于湖里区五缘湾板块，另1宗则位于翔安区彭厝板块。五缘湾板块向来是 厦门市场的热门板块，本次的2宗地块也备受关注；翔安区彭厝地块虽然位于岛外，但地块周边地铁站、教育资源等配套齐全。 结合周边市场来看，五缘湾的2宗地销售限价均为7.2万元/平方米，周边二手房售价已接近 10万元/平方米，一二手房倒挂，未来项目的销售火爆已经可以预见；翔安区彭厝地块销售限价3.7万元/平方米，与周边市场价格相当。 此外，湖里区P06号的最低户均面积可达90㎡，符合岛内近两年需求“趋小化”的走势，也填补了小户型产品的空白。降低户均面积有利于大幅降低总价、降低购房门槛，进一步为项目未来的去化添利。 岛内、岛外热度“冰火两重天”，央国企是厦门土拍主力 在优质地块+稀缺供应的推动下，本次土拍热度较去年大幅回温：岛内湖里区的2宗都在开拍后 迅速进入摇号环节，参加摇号的房企数量分别达到88家和34家，翔安区彭厝地块则以底价成交，岛内外地块成交产生明显差异。 两宗摇号地块中，招商蛇口以63.7亿元摇中湖里区2023P06号地块，成为招商自2017年以后在厦门拿下的第一宗含宅地块，有效补充了招商蛇口在厦门的土地储备。另一宗摇号地块则由杭州运川拿下，成交总价24.75亿元，楼板价50510元/平方米。此外，底价成交地块则由长期深耕厦门的本土国企国贸地产竞得。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8 值得注意的是，由于地块起拍价本身较高，因此资金实力相对雄厚的央国企是土拍的主力军，从报名情况来看，华南央国企占据多数。 表：厦门2023年首批土拍成交情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米、%） 土地名称 区域 总建面积 成交总价 成交楼板价 溢价率 成交方 销售限价 土地市场2023第021号翔安区X2023P01 翔安区 8.6415 13 15044 0.00% 国贸地产 37000 土地市场2023第020号湖里区2023P06 湖里区 13.06 63.7 48775 12.15% 招商蛇口 72000 土地市场2023第019号湖里区2023P05 湖里区 4.9 24.75 50510 11.99% 杭州运川 72000 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、南京：二批次土拍局部火热、整体分化，溢价地块均由央国企所得 供地质量不减，多宗优质地块意向房企超10家 南京第二轮集中供应共挂牌11宗含宅地块，其中1宗在开拍前一天终止出让，剩余10宗地块 总建面达到87.6万平方米，栖霞、雨花台和江宁各挂牌2宗，溧水、秦淮、浦口和鼓楼则均出让1宗含宅用地。 图：南京2023年第二批次土地供应区域分布情况（单位：万平方米，幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，本批次的地块供应体量、质量都与第一批次相近，依然有几宗相对亮眼的优质地块，例如江宁区G16号百家湖地块、雨花台区G14号核心地块和栖霞区G20号燕子矶地块等，意向参拍房企都超过10家以上。 其中G16号地块是去年曾经上架后延期出让的地块，本次再度挂牌起拍楼板价下降约5000元/平方米，进一步利好房企。 据不完全统计，江宁区G16号吸引了最多房企参拍，包含华润、万科、招商、保利、金地、华发、厦门国贸等国央企，也有少量民企如龙湖、大家、伟星、中天美好等； 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8 其次栖霞区G20号、雨花台区G14号和秦淮区G13号地块参拍人数也超过10家，招商、华润、保利、金地等国央企仍然是报名主力。 图：南京2023年第二批次部分地块参拍房企数量（单位：家） 4宗地摇号、溢价率达9.28%，延续局部火热、整体分化的趋势 数据来源：网络资讯统计 本次成交的10宗地块，共有3宗地拍至最高限价，进入摇号阶段，另外还有2宗地有溢价，剩 余5宗地则是底价成交。从近两轮土拍的溢价率分布可以看出，摇号成交或底价成交地块幅数占比更高，而普通溢价成交的地块幅数占比总是最低，局部火热、整体分化的格局并未发生改变。 图：南京2023年第二批集中供地成交地块溢价率分布情况（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体溢价率达到9.28%，与上一轮次相比提升了1.3个百分点。从2021年集中供地开始以来，南京土拍整体溢价率由高位大幅跌落至谷底，今年重新有所好转。实际上结合商品房市场热度来看，南京本月楼市热度有所消退，房企推盘积极性也有所下滑。土地市场热度能够维持高位一方面是受到优质地块的影响，另一方面则是近期房企在核心城市投资核心地块的热情有所上升，但城市内部依然存在很明显的分化现象。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8 图：南京2021年至2023年成交溢价率情况 溢价地块均由央国企拿下，民企投资积极性仍待修复 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 从成交结果来看，国央企毫无疑问仍是本场土拍的主力：10宗地块中有6宗由国央企竞得，剩余4宗地块则由民企和城投公司均分。 值得一提的是，所有的溢价地块均有国央企竞得：3宗摇号地块分别归属于国贸地产、建发房产和象屿地产，3家房企均是来自福建的国企。而保利和金地则通过多轮竞拍分别以24.1亿元、10.7亿元竞得G13和G19号地块，溢价率分别为11.06%和7.03%。此外葛洲坝底价获得鼓楼区G21号地块。 可以看出，民企、地方城投拿地不仅拿地幅数少于国央企，所获地块的热度也远远低于国央企所获得的热点地块。一方面体现出民企的投资的积极性目前仍未修复，参加热点地块的竞拍、摇号积极性不如国央企；另一方面也体现出，总价较高的热点地块对民企的资金要求也更高。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8 表：南京2023年第二批集中供地成交情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 土地名称 总建面积 成交方 成交总价 成交楼板价 溢价率(%) 企业类 型 NO.2023G20栖霞区燕子矶街道 15.06 国贸地产 32 21253 14.70% 央国企 NO.2023G14雨花台区西善桥街道 10.24 建发房产 28.9 28219 14.91% NO.2023G13秦淮区南部新城 7.01 保利发展 24.1 34383 11.06% NO.2023G16江宁区江宁开发区 6.53 象屿地产 13.9 21280 14.88% NO.2023G19栖霞区燕子矶街道 7.79 金地集团 10.66 13679 7.03% NO.2023G21鼓楼区幕府山街道 2.94 葛洲坝 5.9 20060 0.00% NO.2023G18浦口区江浦街道 6.87 南京帝业置业 9.6 13983 0.00% 民企 NO.2023G17江宁区空港新城 5.08 南京家苑置业 3.46 6808 0.00% NO.2023G15雨花台区雨花经济开发区 8.83 南京宁南房地 产 18.1 20502 0.00% 城投公司 NO.溧水2023G04溧水经济开发区 17.22 南京润科置业 3.465 2012 0.00% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、总结 整体来看，厦门、南京今日的土拍均以较高的热度收场，整体仍呈现局部火热、整体分化的格局，也从侧面反映了在当前市场筑底回暖阶段房企拿地谨慎程度，其策略仍是焦抗风险能力强、安全性高的一二线核心区域，且以高周转、流速快、利润足的项目为主。 且从参拍房企来看，无论是地价偏高的厦门还是市场化更高的南京，均是央国企占据绝对主力，换而言之，短期土地市场火热更多来自优质地块的吸引，以及资金雄厚的央国企调仓、优化土储结构的支撑。反观民企，在市场复苏动能转弱之下，销售的压力导致投资节奏恢复低于预期。 因此，未来土地市场依旧会延续点状回暖、城市分化、区域分化走势，优质地块推出以及房企一致的“收敛聚焦”策略，使得热度在“僧多粥少”下仍能维持。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/8 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 8/8