新希望服务2022年度报告

新希望服务控股有限公司 NEWHOPESERVICEHOLDINGSLIMITED (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:3658 年报 2022 目录 公司资料2 主席报告4 管理层讨论与分析6 董事及高级管理层简历20 企业管治报告28 董事会报告42 独立核数师报告57 综合损益及其他全面收入表63 综合财务状况表65 综合权益变动表67 综合现金流量表69 综合财务报表附注70 财务摘要124 2 公司资料 2022年度报告新希望服务控股有限公司 董事会 执行董事 武敏女士（联席主席） （于2023年3月22日获委任为联席主席） 陈静女士 非执行董事 姜孟军先生（主席）（于2023年3月22日获委任为主席） 董李先生 刘栩先生（于2023年3月22日获委任）张薇女士（于2023年3月22日获委任）黄坤女士（于2023年3月22日辞任）张明贵先生（于2023年3月22日辞任） 独立非执行董事 曹麒麟先生李正国先生 江智武先生（于2022年2月16日获委任） 殷立基先生（于2022年2月16日辞世） 审核委员会 江智武先生（主席）李正国先生 殷立基先生（于2022年2月16日辞世）刘栩先生（于2023年3月22日获委任）姜孟军先生（于2023年3月22日辞任） 薪酬委员会 曹麒麟先生（主席）李正国先生 武敏女士（于2023年3月22日获委任） 黄坤女士（于2023年3月22日辞任） 提名委员会 姜孟军先生（主席）（于2023年3月22日获委任） 李正国先生曹麒麟先生 张明贵先生（于2023年3月22日辞任） 联席公司秘书 李红佳先生（于2023年3月22日获委任） 刘国贤先生 赵晓星女士（于2023年3月22日辞任） 香港法律顾问 盛德律师事务所香港 中环 金融街8号 国际金融中心二期 39楼 授权代表 陈静女士刘国贤先生 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 开曼群岛股份过户登记总处 ApplebyGlobalServices(Cayman)Limited71FortStreet POBox500 GeorgeTown GrandCaymanKY1-1106CaymanIslands 新希望服务控股有限公司2022年度报告 3 公司资料 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 合规顾问 东方融资（香港）有限公司香港 中环 皇后大道中100号 28楼至29楼 核数师 毕马威会计师事务所执业会计师 根据《会计及财务汇报局条例》注册的公众利益实体核数师 香港中环 遮打道10号太子大厦8楼 主要往来银行 招商银行 成都锦官城支行中国 四川省成都市航空路8号 时代阳光花园 5栋 注册办事处 71FortStreet,POBox500 GeorgeTown,GrandCayman,KY1-1106CaymanIslands 中国主要营业地点及总部 中国 四川省成都市锦江区 金石路366号新希望中鼎国际2号楼16层 股份代号 3658 公司网站 newhopeservice.com.cn 2022年度报告新希望服务控股有限公司 4 主席报告 高质行稳，远见未来 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会提呈本集团2022年度全年业绩报告。 过去的2022年艰难而不凡，地产困局致物业板块全年走势承压，疫情反覆对业务开展、服务成本、资金回流等形成冲击，估值延续低位，恒生物管指数经历了有记录以来的历史最低值。 逆风持炬，业绩稳增 虽然风雨兼程，我们依然攻坚突破，实现逆势下的高质量发展。年内，公司营业收入与净利润双增长，分别较去年提升 23.1%、8.8%，并保持股东应占净利50%的较高现金分红率，核心业绩稳增，经营性净现金流连续3年为正的佳绩。 独立提升，版图拓展 我们坚持区域深耕战略，持续布局高能级城市，通过市场化外拓及收并购方式，实现独立第三方占比较去年增长17.8%至46.5%。其中，我们于2022年4月收购明宇商服，作为上市以来的首单收购，此举既与本集团区域深耕战略相符，亦为后续西南区域管理密度的提升，以及在商写及酒店后线业务上形成合力具有重要意义。同时，我们还为成都环城生态区、中国银行云南省分行昆明地区支行及71个网点等优质项目提供服务，推动服务版图及业态进一步扩容，公司独立性显着提升。 精耕服务，口碑为上 基础服务层面，我们落实“风物迭翠、房屋体检”等行动，持续增强客户黏性，获得磨合期客户满意度90分，项目续约率98%的亮眼成绩。生活服务层面，我们扎实服务质量，逐步形成本集团差异化能力的护城河，其中零售定制业务全年突破7.1万份，团餐服务发力医疗赛道，已成为四川区域内，医疗赛道产业链渗透较长、服务场景较全、辐射层级较多的团餐运营服务商，集采及租售等业态稳步推进。商业运营层面，四大产品线，存量与增量并重，实现出租率连续上涨，收缴率保持高位。 夯实组织，数字提效 员工是企业的财富，我们重视文化认同度的影响创建，并收获员工敬业度逆势提升，干部内生率达52.2%。另外，数字化赋能推动效能指标提升、管理成本下降，也为更科学的决策提供依据。 主席报告 口碑为基，拾阶而上，我们的高质量发展与品质服务得到行业、客户的持续认可，并于年内荣获亿翰智库颁布的“2022年中国物企超级服务力”（位列第20名，较去年提升14名）和“2022中国物业企业综合实力”（位列25名，较去年提升9名）等奖项。 未来展望 品质为基，高质行稳 随着疫情防控优化调整，房地产政策暖风频吹，物业行业回归理性，更多物业企业从追求规模增长逐渐转变为质量增长。我们也更清醒的认识到，精耕物管基本盘，以优秀服务为基石实现高收缴率、高续约率、高满意度是企业路行长期的关键。对此，我们将持续夯实服务力，坚守服务品质，坚持有效的市场规模扩张的同时，关注优质收并购标的，延续高质量规模发展战略。 链接产业，服务民生 近年来，国家从政策端强调了行业的“民生”属性，也为物企提供了多元化、标准化发展指引，尤其是让居民有美好生活体验，成为物业服务的出发点和落脚点。至于企业而言，在基础服务框架搭建完成背景下，以自身资源禀赋为根本，探索基于企业核心优势的差异化服务体系，并持续深耕细作，是发展第二曲线的必选项。对此，我们也将进一步链接新希望集团，深度挖掘食品、快消等产业板块的品牌及产品优势，加深与新希望六和、新希望乳业、草根知本等产业板块的合作力度，提供具备市场竞争力的“物业+团餐、物业+零售、物业+集采”等综合解决方案，以民生服务，服务民生。 烟火成都，有质深耕 成都是国家中心城市和成渝经济圈核心城市，截至2022年，常住人口数量逾2100万，存量物管市场规模超6.3亿平方米，城市发展前景广阔。新希望集团作为成都本土世界500强企业，品牌形象深入人心，而作为其旗下公司，我们也已成为本土少有的具备“物业+商业+团餐”综合服务能力的集团化企业。未来，我们还将充分把握成都新型城镇化发展契机，聚焦大成都市场，做深城市浓度，做透核心资源，充分发挥新希望集团在成都区域的品牌影响力，推动各业务板块量质提升，踏实践行烟火成都，民生新服。 品质引领，有质扩张，帆正风满立潮头。过往我们经受住严峻考验，实现高质量发展。未来，我们还将保持战略定力，理性应对外部的不可抗力，为客户、为社会、为投资人持续创造价值。 管理层讨论与分析 业务回顾 概览 作为一家重视可持续发展的企业，新希望服务凭藉持续提升的服务体系进一步提升服务品质，用不断提升的客户口碑在竞争愈加激烈的物管行业稳健发展。截至2022年12月31日，公司荣获亿翰智库•嘉和家业颁布“2022年中国物企超级服务力”和“2022中国物业企业综合实力”称号，分别位列第20名（较去年提升14名）和25名（较去年提升9名），同时亦荣获中国指数研究院颁布的“2022中国物业服务百强企业”TOP30，于观点指数研究院颁发的“2022物业服务上市企业卓越财务表现”中位列第15名。 回顾2022年，在疫情频发、俄乌冲突、房地产下行周期等内外部超预期事件的冲击下，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力与日俱增，中国经济维持韧性，殊为不易，成之惟艰。面对强预期与弱现实的碰撞，新希望服务背靠新希望集团有限公司及其附属公司（“新希望集团”）的强大支持，持续聚焦优势区域、突出服务品质、多举措稳扎稳打，实现了核心业绩的高质量增长。报告期内，本集团录得收入约人民币1,139.0百万元，较去年同期增长23.1%，实现本公司权益股东应占净利人民币203.0百万元，较去年同期股东应占净利人民币186.6百万元（不包含一次性上市开支）增长8.8%。本集团持续优化运营管理能力，保持了较高的净利润率，报告期内股东应占净利润率为17.8%。同时，本集团通过数字科技降本增效，构建具备市场竞争力和经营分析能力的数字运营体系，进一步降低管理费率，报告期内实现13.9%的管理费率，较去年同期减少2.1个百分点（不包含一次性上市开支）。 本集团聚焦优势核心区域，持续加大对以成渝都市圈为主的西南区域和华东区域高能级城市的深耕力度，管理规模持续增长。截至2022年12月31日，本集团项目分布在中国境内14个省、自治区及直辖市的33个城市，总在管楼面面积 （“楼面面积”）为2,882.6万平方米（“平方米”），较去年同期增长77.8%，签约楼面面积为3,614.9万平方米，较去年同 期增长37.0%。其中，本集团在西南地区的在管楼面面积为1,594.3万平方米（较去年提升98.3%），占总在管楼面面积55.3%；华东区域的在管楼面面积为921.2万平方米（较去年提升59.2%），占总在管楼面面积32.0%。本集团不断强化市场化拓展能力，客户结构持续向好，独立第三方楼面面积占比创新高，独立性得到进一步提升。报告期内，独立第三方开发商管理的在管楼面面积占总楼面面积的46.5%，较去年同期增长188.5%。来自于新希望五新实业集团有限公司 （“新希望五新实业”，连同其附属公司、联营公司及合营企业统称“新希望五新实业集团”）（前称四川新希望房地产开发 有限公司）在管楼面面积占比为52.2%，占比较去年同期减少17.5个百分点。本集团基于笃定区域深耕战略和坚持外拓项目品质，报告期内每平方米物业费为人民币3.04元。 本集团的业务模式 在报告期内，本集团的收入主要来自四个业务板块：(i)物业管理服务；(ii)生活服务；(iii)商业运营服务；及(iv)非业主增值服务。 物业管理服务 管理规模持续高质量增长 物业管理服务作为本集团的基础核心业务，围绕“每天，让幸福发生”的企业愿景，扎根成都、辐射全国，在管楼面面积再创新高。下表载列本集团总在管楼面面积及签约楼面面积的增长明细： 于2022年12月31日 于2021年12月31日 增长率 在管物业数目 191 104 83.7% 本集团已定约管理的物业数目 235 160 46.9% 在管楼面面积（万平方米） 2,882.6 1,620.9 77.8% 签约楼面面积（万平方米） 3,614.9 2,638.0 37.0% 本集团2022年新增签约楼面面积中，通过市场化拓展自独立第三方获得的楼面面积大于自新希望五新实业集团获得的楼面面积，而自独立第三方获得的楼面面积于本集团获委聘后迅速成为本集团的在管楼面面积，因此本集团签约楼面面积的增速低于本集团在管楼面面积的增速。 笃定区域深耕战略 本集团聚焦优势核心区域，加大对以成渝都市圈为主的西南区域和华东区域高能级城市的深耕力度，并保持持续增长。于2022年12月31日，本集团于西南地区及华东地区的在管楼面面积之和占总在管楼面面积87.3%，较去年增加2个百分点，其中西南地区在管楼面面积较去年同比增长98.3%，主要得益于(i)本集团于2022年4月11日完成对成都明宇环球商业管理有限公司（“成都明宇”）的收购；(ii)本集团笃定区域深耕战略，使得报告期内成渝都市圈的外拓在管