恒盛地产二零二二年年报

筑 The •Ultimacy 极致人生ofLife 恒盛地产控股有限公司 (于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号:00845 2022年报 目录 2公司资料 管理层讨论与分析 4年度摘要 6市场回顾 8业务回顾 18未来展望 19财务回顾 31董事及高级管理层资料 35环境、社会及管治报告 60企业管治报告 78董事报告 90独立核数师报告 93综合财务状况表 95综合全面收益表 96综合权益变动表 97综合现金流量表 98综合财务报表附注 189五年财务摘要 191所持主要物业详情 公司资料 董事会 公司秘书 执行董事 丁向阳先生（主席） 陆娟女士（于二零二二年九月六日获委任）夏景华先生（于二零二二年九月六日辞任）严志荣先生 独立非执行董事 刘涛教授胡金星博士韩平先生 审核委员会 刘涛教授（主席）胡金星博士 韩平先生 薪酬委员会 胡金星博士（主席）丁向阳先生 刘涛教授 提名委员会 丁向阳先生（主席）胡金星博士 韩平先生 企业管制委员会 丁向阳先生（主席）刘涛教授 陆娟女士（于二零二二年九月六日获委任） 夏景华先生（于二零二二年九月六日辞任） 财务委员会 丁向阳先生 陆娟女士（于二零二二年九月六日获委任）夏景华先生（于二零二二年九月六日辞任） 梁燕辉女士 核数师 国富浩华（香港）会计师事务所有限公司 （于二零二二年十一月三十日获委任） 于《会计及财务汇报局条例》下注册之公众利益实体核数师 法律顾问 ConyersDill&Pearman 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 公司总部及香港主要营业地点 香港湾仔 港湾道6-8号瑞安中心 15楼1508-10室 中国主要营业地点 中国上海市徐汇区 瑞宁路899号 上海阳光滨江中心41楼 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号 联络 恒盛地产控股有限公司投资者关系部 香港湾仔 港湾道6-8号瑞安中心 15楼1508-10室 电话：(852)31014888 传真：(852)31014688 电邮：ir@gloriousphl.com.cn 重要日期 暂停办理股份过户及登记 二零二三年六月六日至二零二三年六月九日 股东周年大会 二零二三年六月九日 本年报印刷本已备妥，亦可于本公司网址浏览。股东若已透过或已选择透过以电子形式收取本年报， 公司资料 股份过户登记总处 选择收取公司通讯之语文版本或形式 1.但仍欲收取印刷本；或 2.因任何理由于接收或浏览载于本公司网页之本报告时出现困难， 可以电邮至gloriousphl.ecom@computershare.com.hk或邮寄到香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼向本公司香港证券登记处索取本年报告印刷本，费用全免。 股东如欲更改日后收取本公司的公司通讯之语文版本或形式，可随时电邮或邮寄通知本公司香港证券登记处，费用全免。 网站 www.gloriousphl.com.cn 股份代号 00845 管理层讨论与分析 年度摘要 年度摘要 •二零二二年，本集团录得销售收入人民币6,385.0百万元，已交付楼面面积为143,030平方米 •二零二二年，本集团实现房地产销售额人民币2,079.5百万元，实现房地产销售面积 142,520平方米 •二零二二年，本集团录得本公司拥有人应占亏损人民币297.4百万元 •截至二零二二年十二月三十一日，总借款为人民币20,963.7百万元 •截至二零二二年十二月三十一日，本集团拥有总土地储备5.9百万平方米，平均楼面土地成本为每平方米人民币1,597元 业绩摘要 二零二二年 二零二一年 销售收入（人民币千元） 6,385,035 3,317,582 已出售及交付之楼面面积（平方米） 143,030 349,820 毛利╱（毛亏（）人民币千元） 4,010,842 (1,091,106) 本公司拥有人应占亏损（人民币千元） (297,355) (5,150,032) 本公司拥有人应占基本每股亏损（每股人民币元） (0.04) (0.66) 销售收入 人民币（百万元） 已出售及交付之楼面面积 （千平方米） 6,385 3,318 2,808 350 202 143 二零二二年 二零二一年 二零二零年 二零二二年 二零二一年 二零二零年 二零二二年 二零二一年 房地产销售金额（人民币千元） 2,079,510 6,838,002 房地产销售面积（平方米） 142,520 334,612 总土地储备（平方米） 5,949,800 6,267,738 平均楼面土地成本（每平方米人民币元） 1,597 1,571 房地产销售金额 人民币（百万元） 房地产销售面积 （千平方米） 2,079 6,8386,812 335 272 143 二零二二年 二零二一年 二零二零年 二零二二年 二零二一年 二零二零年 管理层讨论与分析 年度摘要 业务资料摘要 其他主要财务资料 人民币千元 二零二二年 二零二一年 总资产 48,494,101 49,889,156 总负债 (48,366,926) (49,464,515) 总权益 127,175 424,641 流动借款 20,963,726 20,084,005 非流动借款 — — 借款总额 20,963,726 20,084,005 资本负债比率(1) 不适用 6,483.4% 附注： (1)资本负债比率按债务净额（按借款总额（不包括非控股股东的贷款）减现金及银行结余，及受限制存款）除以本公司拥有人应占总权益计算。 管理层讨论与分析 市场回顾 市场回顾 二零二二年，国际环境更趋复杂严峻，乌克兰危机深化演变，全球通胀达到可见的高点，美国的加息政策及发起对俄罗斯的全面严厉制裁，使得欧洲能源、世界粮食价格涨幅明显。新一轮全球滞胀已露端倪，全球经济的恢复态势受到挑战。2019冠状病毒病疫情“COVID-19疫情”对于国际秩序和国际格局的转变产生很大的引导作用，主要发达国家已弱化COVID-19疫情对他们经济的影响，通过开放的疫情政策，来促进人员流动、资本流动，推动全球经济复苏。对于美国和中国两大经济体的博弈仍然长期存在，高额关税及高科技本土保护主义对中国经济走向前端领域设置了重重阻碍，但中国经济发展稳中求进的政策面不变，中国经济持续保有的韧性及完备的产业链的潜力要素没有变，所以，中国长期向好的基本面势必成为COVID-19疫情过后的经济恢复“加速器”。 二零二二年的国内经济形势是世纪疫情与百年变局的双重交织，国内疫情全年呈现多发散发的态势，疫情对经济、对预期的影响是深刻的。上半年疫情政策起到主导因素，经济政治以疫情防控为总指挥，严格的管控措施、封城及局部封闭在全国各区域接连实施，使得中国经济正常的供需受到打击，经济资料及预期直线回落，整体的经济下行滑坡压力明显。在二季度后期，政府出台稳经济政策举措，但整体经济层面见效不明显。三、四季度政府再次出台针对经济、楼市、企业纾困等各类行业的一揽子稳经济、保民生的政策，以期经济大局快速恢复，但经济运行下行趋势未能根本扭转，全球化经济结构的互相影响，使得国内经济恢复“路漫漫”。 整个房地产行业遭受到宏观经济面的影响以及疫情的深度迭加，无论是土地交易面积、开发建设面积还是商品房销售的价格及面积、住宅投资总额等上下相关行业的发展目标都接近腰斩，供应和需求双向紧缩，频发的项目交付问题导致购房者置业信心进一步减弱，房地产行业发展的步伐就此停滞，被波及的房地产企业遍及各大民营及国企，不乏具有超大影响力的房企。下半年，各地因城施策发力，政府在11月松动信贷、债券及股权融资，以保房地产市场能底部企稳，但因整体预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素。行业信心仍处于低位，整体对于房地产刺激政策的效果尚不足。在房地产市场下行态势未见明显改善的情况下，房企资金面持续承压。 管理层讨论与分析 市场回顾 二零二二年，本集团也深受房地产整体市场低迷走势及疫情散发和相关防控政策的影响，主力住宅市场发力不够，销售开源措施还需提质增效。再有，本集团资产结构的转变及一、二线城市住宅项目的陆续收官，使得住宅项目多分布在三线城市及以下，经济回暖力度及购买实力都偏弱，多重不可控的因素使得集团销售额和回款额出现了历史最低位。集团面对行业深度调整，精简机构和人员配置，着力强化运营及行销体系，加深运营对集团及项目管理的程序控制，并加快存量物业的销售力度，以弥补和解决各地区项目发展不平衡，产品结构不充分的短板。 本集团适时关注外部政策面，多次充分把握融资视窗期及融资宽松政策，在全年销售及回款深度下滑的情况下，维稳融资安全，挖掘资产深化融资结构调整，尽可能的减少财务成本，确保本集团正常运行。坚持以发展和安全双统筹的原则，实行集团与项目协同化管理模式，保持住稳定的运营及可持续优化调整。 管理层讨论与分析 业务回顾 业务回顾 一、销售收入 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团录得综合销售收入人民币6,385.0百万元，较二零二一年之人民币 3,317.6百万元上升92.5%，已出售及交付之楼面面积则由二零二一年的349,820平方米下降59.1%至二零二二年的 143,030平方米。已确认平均售价从二零二一年之每平方米人民币9,421元大幅上升371.2%至二零二二年每平方米人民币44,391元。 二零二二年内，本集团旗下确认销售收入（包括物业销售收入及内部装修收入）绝大部分来自于上海地区及环渤海地区的项目，主要包括上海的恒盛•尚海湾项目第15号楼及北京的欧洲公馆的销售收入。二零二二年内，60.2%的销售收入来自于上海地区的项目，35.2%来自于环渤海地区的项目，除上海以外长三角地区及东北地区的项目合计仅对本集团本年度销售收入作出4.6%的贡献。二零二二年内，八个位于一线城市（上海及北京）的项目占销售收入的比例为95.4%，而九个位处于二、三线城市的项目只占本集团整体销售收入的4.6%。 二零二二年内，本集团位于上海的恒盛•尚海湾项目第15号楼及北京的欧洲公馆（第二期）物业完工并交付使用，此两个一线城市的项目销售单价均属于市场高端价格。由于本年内本集团继续加大力度促销各地的库存车库及尾盘房源，其中车库的销售单价比同项目的住宅房价更低，拉低了本集团本年度的确认收入的平均售价。本集团若干数年前已完工交付的物业项目由于在本年内只录得车库的销售收入，故其确认的销售单价远低于当地市场上住宅房源价格。因车库及尾盘房源价格较低，尽管二零二二年本集团的整体平均确认售价从二零二一年的每平方米人民币9,421元大幅上涨371.2%至二零二二年每平方米人民币44,391元，但与恒盛•尚海湾项目或欧洲公馆项目的销售单价相比还是相距甚远。上海的恒盛•尚海湾项目第15号楼于二零二二年取得交付使用许可证并在本年内确认销售收入（不含物业内部装修收入），加上此项目于二零二二年内继续出售其尾盘房源及车库，合计为本集团带来确认销售收入人民币3,730.7百万元，其中住宅物业的平均确认售价超过每平方米人民币100,000元。北京的欧洲公馆（第二期）住宅物业于本年内完工并交付使用，于二零二二年内共交付使用超过37,000平方米的物业，平均价格接近每平方米人民币60,000元，对本集团二零二二年的销售收入作出人民币2,247.7百万元的贡献。除以上所述两个主要交付项目，二零二二年内，本集团其他15个项目的销售收入共计人民币406.6百万元，占本集团销售收入总额（包括物业销售收入及内部装修收入）的6.4%。 二零二二年