《上海写字楼市场》报告 2023年 Q1

上季海度甲报级告写字楼市场 2023年第一季度 本写报字告楼重投点资关市注场上等海方甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 面临下跌压力。 新项目入市过，市场总计将新增办公面积超 外资企业租赁需求有所回暖 目竣第工一交季付度，，总上计海为写市字场楼带市来场有四个新项 与5.6%2022年相比，新增面积同比增长。 米的办公面积，新供面积环比3增18长,903平方， 134% 至每天每平方米人民币元。核 第一季度，市场平均租金环比微跌 0心.2及3中%央商务区租金企稳，新兴8.商48务区及 0.2 中置央率在商新务项区目扩入展市区的租影金响继下续继下续探微。市升场空 个量达百到分点至16.9%。第一季度，市场净吸纳 217,402平方米，环比大幅增长。 融、第一季度专业服务以及，市场租赁活动主要来自于金 赁需求仍占主导，T不M过T行外业资。企国业内的企租业赁的需租求加明稳显步。增长，其中贸易类企业租赁需求增 今年的上海写字楼市场预计将会有多个 去化200万，平使方得米业。大主量方新将为项承目租入方市提带供来更的具计市竞场争分力化的将租更赁为方明案显和，定核价心策及略中。我央商预务区中的央出商租务率区以扩及展市区场的租租金金将和会出上租涨率，新仍兴将 图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积 千平方米 2023 2024 2025 2026及以后 0 杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江) 徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)普陀区(长风-真如) 浦前东滩新、区后(世陆博家、嘴洋、泾竹及园源、深花)木、世纪大道、闵行区(虹桥商务区、莘庄) 南静安区(南京西路) 黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路) 长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾) 资料来源:莱坊研究部 图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 318,903 第一季度新增供应 2023年 217平,方4米02 第一季度净吸纳量 2023 年 第一季度租金 2023 年 元8/平.方4米8/天 第一季度空置率 2023 年 16.9% 按季变幅：下季预测： 5.6% 按季变幅：下季预测： 250% 按季变幅：下季预测： 0.23% 按季变幅：0.2个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500 供应和需求 核心商务区高租金支付行业租赁需求旺盛 分别第位一于季核度心新、交中付央的及四新个兴新商写务字区楼。其项中目，凯延德伸晶区萃域广，写场字位楼于部核分心的商总务建区筑淮面海积中约路为南 千平方米 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 3,000 新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴) 30% 2,500 25% 2,000 20% 1,500 15% 1,000 10% 500 5% 0201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q10% 资料来源:莱坊研究部 米。信泰中心（94,130平方平方米）和灿星大厦 146,000 49区,2的07新平虹方桥米，。办虹公桥面联积合约大为厦位于中央商 -长风和徐汇滨江。 放松受以股及票基发础行设注施册制全面推行、房企融资 （陀2真9,如566平方米）分别位于新兴商务区普 件影响，金融机构、律Re所it和s化咨推询进估等值市等场专业事服公场务所企升业级的和业扩务容量的大需幅求提。升，催生对于办 一季度的租赁市场表现活跃。 羁绊经更济为全紧球密化，浪对潮于下国，内各经个济经增济长体的之乐间观的态造度企，业使、得贸外易资公企司业以继及续专加业大服投务资机，构外在资第制 过半数以上。 租金走势 的市从新成交的租赁来看核，有超商过务三区分，这之与一本及外季资度贸表易现和活零跃售的品金牌融区机域构偏、专好业有服密切关 联最多。其的中分，市小场陆，家市嘴场是续核租心、商搬务迁区活租动赁占活比动超 图四：甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/天 201020112012201320142015201620172018201920202021202223 0.00 资料来源:莱坊研究部 核心商务区和中央商务区租金开始止跌回升 继续第下一跌季至度每，全天市每甲平级方写米字人楼民的币平均租金 区在高租金支付行业租赁需求持续释放的 环比微跌。核心商务区和中8.央48商元务， 带均租动金下，环市比场上租涨金止跌反弹。核心商务区平 12.0010.008.006.004.002.00 0.23% 金环比上涨1.84%至每天每平方米人民币 民币11.45元，其中0，.6小2%陆至家每嘴天的每市平场方平米均租人 12.06元。 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 注意的是，受益于小陆1家.2嘴%金和融0.7和%专。业值服得 更好业的主市的场调去租策化，略使以得期新在兴租商赁务竞区争及中中获央得商势，务环区比扩跌展幅区分的别市录场得租金继续维持下跌态 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第一季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 本季度录得环比租金上涨，租金环比大涨 务等高租金企业的需求外溢，外滩区域在 5.17%至每天每平方米人民币10.16元。 5,400 小陆家嘴前滩南京西路 工银大厦 晶耀前滩广场锦沧文华广场 红塔证券开相实业方源资本 2,942 扩租新租新租 小陆家嘴 东亚银行金融大厦 嘉驰国际 2,100 续租 苏河湾 龙盛福新汇 祺天科技 2,000 1,850 扩租 投资市场 目前上海市中心滨江沿线1最20大的商务综合万平方米，是 外滩中心总建5,筑54面9积和约13为,870平方米。绿地 险资买楼积极，自用买家占市场主导 元。险资、国企及科技类企业自用买家8是0本亿 八宗20大2宗3年交第易一，涉季及度，金上额海超写过字人楼民市币场共有 手可热的交易产品类型之一。 季度济市复场苏的缓主慢要以买及家未类来型走。向疫的情不之确后定，全性球使得纷包纷括买银楼行保、值保。写险字和楼基标金在的内仍然的是金市融场机炙构 2月28日，继收购北外滩的上实中心后， 友邦保险又以人民币，该约项32目亿基元金投的资核新宜东产张江是中上区海。金金创创大大厦厦的总四建栋筑物面业积组约合，位于 平方米，其中地上面积约119,80088,600平方米， 为研发用途。 出资约人民币亿和亿元购买了绿地 易，3东月浩，绿兰地生外集滩团中以心及又上发海生外新服的控大股宗分交别 5.613.8 外滩易中面心积3为号楼13-14层以及6,7,9,10,12层，体。 上20海23甲年级第写一字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 虹桥商务区 存量:142.2 租金:5.47 空置率:21.9% 中山公园 存量:40.9 租金:7.62 空置率:7.5% 南京西路 存量:138.9 租金:11.48 空置率:5.6% 上海火车站 存量:78.4 租金:7.31 空置率:21.8% 人民广场 存量:88.7 租金:8.42 空置率:9.3% 外滩金融聚集带 存量:70.0 租金:10.16 空置率:12.2% 北外滩 存量:77.0 租金:8.19 空置率:25.6% 核心商务区中央商务区 中央商务区扩展区新兴商务区 甲总级存写量字约楼 2,万4平方4米9 新虹桥徐家汇 徐汇滨江前滩 淮海中路 小陆家嘴 世纪大道 存量:150.6 租金:7.40 空置率:12.8% 存量:60.1 租金:8.32 空置率:23.0% 存量:96.6 租金:6.16 空置率:32.1% 存量:83.3 租金:8.75 空置率:4.7% 存量:106.9 租金:10.23 空置率:9.1% 存量:278.7 租金:12.06 空置率:4.9% 存量:94.3 租金:9.03 空置率:6.7% 资料来源:莱坊研究部 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部上海商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 李章南 上海商业物业服务部主管 +862160321713 jonathan.rideout@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +862160321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第一季度 北京写字楼市场报告 2023 广州写字楼市场报告 年第一季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第一季度 2023 上海写字楼市场报告 年第四季度 2022 大湾区机遇 2展0望23年亚太区 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。