建发国际集团2022年度报告

目录 页次2 公司资料 4 主席报告 10 管理层讨论与分析 22 董事及高级管理层的履历详情 27 董事会报告 59 企业管治报告 74 环境、社会及管治报告 165 独立核数师报告 169 综合损益及其他全面收益表 171 综合财务状况表 174 综合现金流量表 177 综合权益变动表 179 综合财务报表附注 296 财务概要 297 物业组合 本年报以英文及中文发出。中、英文版如有任何歧义，概以英文版为准。 董事会 执行董事 赵呈闽女士（主席） （于二零二二年八月二十五日获委任为主席） 林伟国先生（行政总裁） 田美坦先生（于二零二二年八月二十五日获委任） 庄跃凯先生（于二零二二年八月二十五日辞任） 非执行董事黄文洲先生叶衍榴女士王文怀先生 独立非执行董事 黄维先生黄达仁先生陈振宜先生 公司秘书 甘美霞女士(FCG,HKFCG) （于二零二二年九月九日获委任）梁晶晶小姐(FCG,HKFCG) （于二零二二年九月九日辞任） 审核委员会 黄维先生（委员会主席）黄达仁先生 陈振宜先生 薪酬委员会 黄达仁先生（委员会主席）黄维先生 陈振宜先生 提名委员会 赵呈闽女士（委员会主席） （于二零二二年八月二十五日获委任为主席） 陈振宜先生黄维先生黄达仁先生 庄跃凯先生（于二零二二年八月二十五日辞任） 独立核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司 主要往来银行 （按英文字母顺序） 中国农业银行股份有限公司北京银行股份有限公司 中国银行（香港）有限公司中国银行股份有限公司交通银行股份有限公司杭州银行股份有限公司江苏银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司招商银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司 平安银行股份有限公司中国邮政储蓄银行 上海浦东发展银行 注册办事处 ThirdFloor,CenturyYardCricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 中国主要营业地点 中国厦门 环岛东路1699号建发国际大厦 （邮编：361008） 总部及香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东213号胡忠大厦35楼3517号办公室 股份过户登记总处及过户代理 TricorServices(CaymanIslands)LimitedThirdFloor,CenturyYard CricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 （于二零二二年八月十五日更改地址） 法律顾问（关于香港法律） 金杜律师事务所股份代号1908 本公司网站 www.cndintl.com （其内容并不构成本年报的一部分） 各位股东： 本人欣然提呈建发国际投资集团有限公司（“建发国际集团”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”）之报告： 一、经济环境形势回顾 二零二二年，国内外经济下行压力持续加大，中国房地产市场经历了前所未有的挑战。房地产市场情绪低迷，商品房销售规模大幅下降，消费者购房信心疲弱。自二零二二年四月开始，行业政策环境进入宽松周期，各地政府因城施策，旨在稳妥化解房地产领域风险，提振购房信心。国家统计局资料显示，二零二二年，全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。 在行业竞争格局方面，行业集中度不断提升，行业发展格局进一步分化。在“房住不炒”的政策主基调下，房企将持续加速洗牌，具备产品及服务优势、具备良好营运能力及融资优势的房企将更具备竞争力。 无论环境如何变化，本集团始终秉持长期主义的经营理念，坚持有品质的增长，保持增长、效益和风险的平衡；提升房开主业的核心能力，并保持房地产产业链的竞争优势，持续为客户、本公司股东（“股东”）、社会创造价值。二零二二年，本集团在财务稳健的基础上，收入及利润均实现了有品质的稳健增长。 二、业绩及股息 本集团本年度内实现营业收入人民币约996.36亿元（二零二一年：人民币约545.65亿元），同比增长约82.6%；实现本公司权益持有人应占本年度溢利约49.34亿元（二零二一年：人民币约35.53亿元），同比增长约38.9%。 截至二零二二年十二月三十一日，本集团的资产总额达3,934.63亿元，其中货币资金约502.80亿元（占比约12.8%），存货约2,566.89亿元（占比约65.2%），两者合计占比总资产达约78.0%，保持了安全健康的资产结构。 本公司董事（“董事”）会（“董事会”）建议就本年度宣派末期股息每股股份1.30港元，附带以股代息选择，惟须待股东于本公司应届股东周年大会（“股东周年大会”）批准后，方可作实。 三、业务回顾 二零二二年，在董事会的领导下，本集团围绕着“提质增效、强化管理、创新发展、协同赋能”的经营方向，坚持以“产品+服务”双轮驱动公司发展，各项业务指标保持增长态势。 （一）房开业务：夯实优势基础，推动品质效益再提升。 1、持续深耕核心城市，市场份额进一步提升。 面对行业变局，本集团聚焦海西、华东、东南三大集群，持续深耕核心城市，通过精益管理开发周期，提升项目周转与品质。 二零二二年，本集团实现全口径合同销售金额约人民币1,691亿元，同比增长约3%；权益合同销售金额约人民币1,215.2亿元，销售权益比例约72%。本集团销售回款为人民币约1,622亿元，回款率96%，持续保持了高品质的销售回款。根据第三方销售榜单，本集团在 32个城市（含县级市）的销售额进入当地市场前十名，在主流城市的竞争优势与市场份额进一步提升。 2、重视资产的流动性，持续补充优质土地。 二零二二年，本集团继续坚持稳健的投资策略，聚焦一二线为主的高能级城市，本年度新获取项目48个，全口径新增拿地金额824亿元，其中，一二线城市投资占比达约91%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个优质项目。 于本年度，本集团总土地储备约1,620万平方米，土地储备权益比例约76%，土地储备结构优质，且具备较好的流动性。 3、坚持产品创新研发，坚持高标准的工程管理品质。 二零二二年，本集团以客户需求为导向，持续加大产品创索尼度，在保留和发扬中国传统建筑文化和风格的同时，融合现代建筑工艺和材料，打造出引领市场、美观舒适且富有文化韵味的新产品系列，本年度发布“简精现代”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”三款新产品系列，本年度落地了12个创新展示区，申报了81个新专利，获得了57项国内外建筑产品设计大奖。 （二）房地产产业链：优化业务布局，实现产业价值协同增长。 本集团坚持以房地产开发为核心，业务贯穿整个房地产产业链，致力于成为国内领先的“房地产开发及房地产产业链综合投资服务商”，实现产业链价值协同增长。 1、建发物业：致力于成为业主美好生活的共享者。 建发物业管理集团有限公司（“建发物业”，股份代号：2156）作为本集团旗下从事物业管理的上市公司，始终坚守高品质服务口碑，聚焦为客户提供高品质服务，本年度“赛惟”物业服务满意度93分，维持行业标杆水准。于二零二二年十二月三十一日，建发物业的物业管理服务合约总建筑面积（“总建筑面积”）面积约90.6百万平方米，同比增长约22.6%；物业管理服务在管总建筑面积约46.2百万平方米，同比增长约39.8%，在保持服务口碑的前提下，实现了管理规模持续提升。 同时，本年度建发物业通过资源集成，成功引入轻资产商业物业营运管理服务，探索形成“住宅+商业管理”双轮驱动发展新模式。于二零二二年十二月三十一日，建发物业通过旗下商管平台共提供服务予20个轻资产商业项目，商业物业管理面积约0.93百万平方米。至此，建发物业构建了形成“基础物管服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务，以及商业物业营运管理服务”四位一体的轻资产服务体系，稳步实现规模与效益有品质的提升。 2、建发合诚：致力于提供工程全生命周期的服务。 二零二一年，本集团收购了A股上市公司建发合诚工程咨询股份有限公司（“建发合诚”，于上海证券交易所上市，股份代号：603909）约29.01%股权，完善了本集团在工程管理服务产业链的布局。 自收购以来，建发合诚充分发挥自身优势，积极融入到本集团的房地产产业链环节中。特别在建筑施工、建筑设计、建筑监理等领域，二零二二年，建发合诚为本集团的部分房开项目提供设计、监理、施工等技术服务，实现了良好的建筑品质把控，也提升了整体工程运营管理效率，为未来进一步协同奠定基础。 此外，在工程技术研发与应用方面，建发合诚也充分发挥其在工程技术标准、项目建设经验的优势，本年度推进重点研发项目11项、纵向研发项目及标准9项，取得知识产权25项，首次获得中国合格评定国家认可委员会(CNAS)认证，荣获詹天佑铁道科学技术奖、中国地方铁路协会科技进步奖等重量级奖项。 （三）运营管理：提升组织管理能力，强化内生动能。 在管理架构方面，二零二二年初，本集团开展了组织架构变革，实施“集团—集群—事业部—项目”四级管理架构，以共同推进业务发展为目标，向上提升总部价值创造，向下强化一线赋能，各管理层级权责透明、协调运转，共同推动实现公司高品质发展。 在信息化建设方面，本集团一直紧跟前沿信息技术，以数字化、智能化、市场化为导向，逐步构建起涵盖房地产开发、物业管理服务、商业物业营运及管理等领域的信息化管理体系，有力支撑本集团高品质发展。 在财务管理方面，本集团进一步提高了资金综合使用效率，通过调整债务期限结构等方式，降低综合融资成本，于二零二二年十二月三十一日，本集团存量有息负债的平均融资成本约4.33%，同比下降约36基点。同时，本集团持续做好债务规模管控，于二零二二年十二月三十一日“三道红线”指标全部保持绿檔，为持续发展奠定坚实的基础。 凭藉优质的基本面基础和稳健的财务策略，本年度，本集团连续四年在“格隆汇·大中华区最佳上市公司”评选活动上，荣获港股上市公司“最具成长奖”、“最具投资价值奖”、“最佳IR团队”等多个奖项；同时，于二零二二年九月，本公司股票入选恒生综合中型股指数及沪港通指数，优质基本面受到了资本市场的认可。 四、未来发展展望 展望未来，房地产行业的市场空间依然巨大，并可能将进一步展现分化的特质，面对复杂多变的市场，本集团将因势而变，积极应对： （一）面对市场与行业分化，将持续坚持稳健的投资策略。 面对波动的市场环境，本集团将始终坚持高流动性的资产结构布局，本集团将继续坚持围绕获取 “流动性高+利润优+地段好”项目的投资策略，深耕经济增长好、人口净流入的一二线城市及强三线城市。 本集团将持续加强销售及现金流管理，发挥产品及服务优势，把握投资窗口期，在坚持投资定力和回报要求的基础上，采取公开市场拿地与收并购多渠道并举，提升土储品质，提高销售安全系数，力争实现有品质的规模增长。 （二）面对严苛的市场竞争，将进一步提升内部运营效能。 国内房地产行业正在经历一次大变革与挑战，行业集中度将继续提升。面对同样来自行业内优秀公司的竞争，本集团将进一步苦练内功、补齐短板、提升能力，推进组织架构优化，使得职责更加明晰，管理更加扁平，决策更加高效。 用管理创造价值，本集团将进一步提升内部运营效能，通过管理增效益、控风险，具体包括：加强月度经营分析，及时化解风险；持续优化运营体系，实现在线跟踪体系；提升数码化平台应用，加快共用中心创建。 同时，本集团将继续提高团队建设能力，持续宣导和营造简单宽松、团结协作的团队精神；尊重员工、爱惜人才，重视为员工提供合适的发展舞台和空间。 （三）面对行业逐步提升的品质要求，将进一步打造产品核心能力。 未来，无论是客户、业主还是开发商，对品质的追求将是行业发展的主旋律，只有产