建发国际集团2023年度报告

建发国际投资集团有限公司2023年度报告1 页次2 公司资料 4 主席报告 10 管理层讨论与分析 22 董事及高级管理层的履历详情 28 董事会报告 63 企业管治报告 78 环境、社会及管治报告 171 独立核数师报告 175 综合损益及其他全面收益表 177 综合财务状况表 180 综合现金流量表 183 综合权益变动表 185 综合财务报表附注 297 财务概要 298 主要物业组合 目录 本年报以英文及中文发出。中、英文版如有任何歧义，概以英文版为准。 公司资料 董事会 执行董事 赵呈闽女士（主席） 林伟国先生（行政总裁）田美坦先生 彭勇先生（于二零二三年四月二十六日获委任） 非执行董事黄文洲先生叶衍榴女士 郑永达先生（于二零二三年五月十日获委任）王文怀先生（于二零二三年五月十日辞任） 独立非执行董事 黄维先生黄达仁先生陈振宜先生 戴亦一先生（于二零二三年四月二十六日获委任） 公司秘书 甘美霞女士(FCG,HKFCG) 审核委员会 黄维先生（委员会主席）黄达仁先生 陈振宜先生 戴亦一先生（于二零二三年四月二十六日获委任） 薪酬委员会 黄达仁先生（委员会主席）黄维先生 陈振宜先生 戴亦一先生（于二零二三年四月二十六日获委任） 提名委员会 赵呈闽女士（委员会主席）陈振宜先生 黄维先生黄达仁先生 戴亦一先生（于二零二三年四月二十六日获委任） 独立核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司 主要往来银行 （按英文字母顺序） 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 交通银行股份有限公司中信银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司招商银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司 中国邮政储蓄银行 注册办事处 ThirdFloor,CenturyYardCricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 中国主要营业地点 中国厦门 环岛东路1699号建发国际大厦 （邮编：361008） 总部及香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东213号胡忠大厦35楼3517号办公室 公司资料 股份过户登记总处及过户代理 TricorServices(CaymanIslands)LimitedThirdFloor,CenturyYard CricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 法律顾问（关于香港法律） 金杜律师事务所股份代号1908 本公司网站 www.cndintl.com （其内容并不构成本年报的一部分） 主席报告 各位股东： 本人欣然提呈建发国际投资集团有限公司（“建发国际集团”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”）之报告： 一、经济环境形势回顾 二零二三年，房地产行业的政策环境相对宽松，对企业总体利好；但外部市场形势依然严峻，居民的消费信心不足，全国房地产市场销售在一季度冲高后持续回落，行业整体规模继续萎缩。 从供给端看，行业加速洗牌、集成，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰，产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将逐步凸显竞争优势。 从需求端看，房子回归居住属性，人民需求从“有房住”转向“住好房”，从“满足居住”转向“满足高品质生活居住”，客户对于居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求，改善性住房需求成为当前居民置业的重要因素。 二、业绩及股息 本集团本年度内实现营业收入约1,344亿元（二零二二年：约996亿元），同比增长约35%；实现本集团拥有人应占年内溢利约50亿元（二零二二年：约49亿元），同比增长约2%。 截至二零二三年十二月三十一日，本集团的资产总额约4,273亿元(同比增长9%），其中货币资金约542亿元（同比增长8%），存货约2,709亿元（同比增长5%），两者合计占比总资产达约76%，资产结构保持健康。 本公司董事会（“董事会”）建议就本年度宣派末期股息每股股份1.30港元，附带以股代息选择，惟须待股东于应届股东周年大会（“股东周年大会”）批准后，方可作实。 主席报告 三、业务回顾 二零二三年，在董事会的领导下，本集团始终坚持“以客户为中心”的导向，坚持用正确的经营逻辑价值导向，守住基本盘，打磨好产品，精进服务，努力实现本集团持续生存生长的能力。 （一）房开业务：以客户为中心，夯实产品力，实现有质量的增长。 1、坚持维护资产健康和流动性，践行城市深耕战略。 面对行业变局，本集团始终坚持现金为王，加强销售，坚决去化库存，加快回笼资金，通过提升内在运营效率实现有质量的增长。 二零二三年，本集团实现全口径合同销售金额约1,889亿元，同比增长约12%；权益合同销售金额约1,380亿元，同比增长约14%，销售权益比例约73%；全口径销售回款约1,843亿元，回款比例约98%，持续保持了高质量的销售回款。 2、坚持稳健的投资策略，把握优质土地市场机会。 二零二三年，本集团聚焦具备品牌落地基础的一二线城市，以及福建省内供需较为均衡的城市，扎实做好地块价值梳理、风险排查、客群定位，积极把握优质土地市场机会，审慎拿地。 二零二三年，本集团新获取项目78个，全口径拿地金额约1,169亿元，新增项目全口径货值约2,180亿元，在杭州、上海、厦门、北京、苏州等地获取多个优质项目，其中年内新获取的杭州云启之江、宁波璞云、长汀央玺等项目，实现了年内拿地、当年清盘的成绩。 截至二零二三年十二月三十一日，本集团总土地储备的可售面积约1,552万平方米，其中二零二二年后拿地项目的土地储备占比约七成，土地储备权益比例约76%，土地储备结构优质，资产质量总体较好。 主席报告 3、坚持产品核心竞争力的打造，新产品落地的数量和质量再创新高。 本集团始终坚持产品核心竞争力的打造，坚持“新中式”产品定力，全力推进新产品研发和落地。 二零二三年，本集团重点突出了建发产品的特色，将现代材料与工艺融入中国建筑的文化精髓中，打造出有时代特色的新中式建筑，先后发布“盛世唐风”“风雅宋韵”“诗意东方”等多款新产品，其中，年内产品风格系统创新研发20个、创新展示区落地14个，功能性提升研发8项，申报新专利92个，全年研发成果在数量、质量和效率上明显提升。 （二）房地产产业链：发挥板块优势，协同发展，谋求发展新突破。 除房地产开发业务外，本集团业务贯穿了物业、代建、工程管理及城市更新等房地产产业链，各业务板块具备各自竞争优势，也互相补位，实现价值协同发展。 1、物业管理：持续提升服务力，创造高品质的生活空间。 建发物业管理集团有限公司（“建发物业”，股票代码：2156）是本集团旗下从事物业管理的联交所主板上市公司。截至二零二三年十二月三十一日，建发物业的物业管理合约面积突破1亿平方米（达约101.8百万方），同比增长约12%；在管面积约61.4百万平方米，同比增长约33%，向逾375,000户家庭提供服务。建发物业始终坚守高品质服务口碑，二零二三年 “赛惟”物业服务满意度达93分，维持行业标杆水准。在保持服务口碑的前提下，实现了管理规模持续提升。 主席报告 2、工程管理：强化业务协同，持续提升工程技术生产的服务能力。 建发合诚工程咨询股份有限公司（“建发合诚”，于上海证券交易所上市，股票代码：603909）是本集团旗下从事工程管理的A股上市公司。自收购以来，建发合诚充分发挥自身优势，积极融入到本集团的产业链环节中，在建筑施工、建筑设计、建筑监理等方面开展深入合作，全方位实现业务协同发展。此外，在工程技术研发与应用方面，二零二三年建发合诚成功取得全球最大建筑面积天文馆厦门天文馆、厦门第三东通道等项目，建发合诚旗下附属公司大连市政设计院中标世界上最大海上机场“大连金州湾国际机场”主体勘察设计，实现民航领域零的突破。 （三）运营管理：聚焦价值创造，提升运营效益和效率。 二零二三年，本集团以共同推进业务发展为目标，向上提升总部价值创造，向下强化一线赋能，各管理层级权责透明、协调运转，共同推动实现公司高品质发展。 在信息化建设方面，本集团一直紧跟前沿信息技术，以数字化、智慧化为导向，以“流程优化”为抓手，将生产运营数字化、内部管理数字化落到实处。逐步构建起涵盖房地产开发、物业管理服务、商业管理等领域的信息化管理体系，通过数字化提升生产管理的效益和效率。 凭藉优质的基本面，二零二三年本集团获得证券时报·第十四届“港股上市公司投资者关系天马奖”、新财富·第十九届“最佳IR港股公司奖”、入围每日经济新闻·“中国上市公司品牌价值榜活力榜”等多个奖项，资本市场影响力持续提升。 主席报告 四、未来发展展望 二零二四年，虽然行业面临外部环境不确定性增强，但房地产行业和人民对美好生活的向往息息相关，具有广阔和可持续的业务机会，也为品质房企提供了广阔市场机会。面对竞争与挑战，本集团将保持初心，坚持“以客户为中心”，追求利润和经营性现金流，坚守流动性，保证安全运营，坚持推进有品质的增长。 （一）继续抓好流动性，加强研判政策趋势，紧抓市场机会窗口。 坚持把资产健康放在首位，紧抓现金流管理，坚守流动性。投资更加聚焦以降低风险，坚持深耕长期有稳定需求的高能级城市，优先选择一二线城市及品牌影响力大的三四线城市。加强对政策和市场的研究，创建动态跟踪机制，提高对城市市场的认知能力。 （二）坚持以客户为中心，提升产品力和服务力，把新中式产品进行到底。 坚定不移的把新中式产品进行到底，坚持做改善产品，跟上技术进步的步伐，加强加快加大对产品升级的创新和研发；用新科技再造“健康人居+绿色低碳+智慧住宅”的居住系统；加大新材料、新工艺的研发投入，积极创新打造“灯塔项目”。 （三）继续深化精益管理，提升生产经营的效率和效益。 继续加快数字化平台的系统建设，在资源配置、运营效率、流程优化和内控建设等方面创建规则，用数字指导经营，提升管理预警控制能力，支撑精准决策，推动精细化管理，积极提升生产经营的效率和效益。 二零二四年，本集团将主动适应国家政策和方向，灵活应对市场形势并及时调整，以差异化突围，以产品力立命，为客户带来美好，不断突破以实现长期可持续、高品质的发展，持续为客户、股东、社会创造更大的价值！ 主席报告 致谢 本人借此机会向董事会同仁及全体员工致以衷心的感谢，对公司股东及合作伙伴的鼎力支持与信任致以诚挚的谢意！致敬、感谢本集团所有的奋斗者，感谢他们因初心而坚持，因梦想而不放弃，以坚强的意志执着的追求，汇聚力量知难而进，这些已深深的融入我们信念和不断前行动力！ 建发国际投资集团有限公司赵呈闽 主席兼执行董事 香港，二零二四年三月二十一日 管理层讨论与分析 市场回顾 二零二三年，房地产行业的政策环境相对宽松，对企业总体利好；但外部市场形势依然严峻，居民的消费信心不足，全国房地产市场销售在一季度冲高后持续回落，行业整体规模继续萎缩。 从供给端看，行业加速洗牌、集成，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰，产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将逐步凸显竞争优势。 从需求端看，房子回归居住属性，人民需求从“有房住”转向“住好房”，从“满足居住”转向“满足高品质生活居住”，客户对于居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求，改善性住房需求成为当前居民置业的重要因素。 业务回顾 本集团主要从事物业开发、房地产产业链投资服务及新兴产业投资等。本年度内，本公司主要收入来源于物业开发。 本年度内，本集团的收入约人民币134,429.98百万元，与上一财政年度相比按年增加约人民币34,794.47百万元（约34.9%）。本集团毛利约人民币14,916.46百万元，与上一财政年度相比减少约人民币302.96百万元 （约2.0%）。本年