建德国际控股二零二二年年报

目录 2 公司资料 3 主席报告 6 管理层讨论及分析 8 董事会报告 16 企业管治报告 30 董事履历 33 独立核数师报告 39 综合损益及其他全面收益表 41 综合财务状况表 43 综合权益变动表 45 综合现金流量表 47 综合财务报表附注 120 五年财务概要 公司资料 董事会 香港股份过户登记分处 执行董事 畲德聪先生（主席） 蔡建四先生（行政总裁） 吴志松先生 独立非执行董事 马世钦先生张森泉先生杨权先生 公司秘书 黄健德先生(ACCA,HKICPA) 核数师 国卫会计师事务所有限公司 执业会计师 香港 中环毕打街11号置地广场 告罗士打大厦31楼 法律顾问 乐博律师事务所有限法律责任合伙香港 干诺道中1号 怡和大厦2206–19室 股份过户登记总处 TricorServices(CaymanIslands)LimitedSecondFloor,CenturyYard,CricketSquare P.O.Box902,GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 香港主要营业地点 香港 鲗鱼涌华兰路20号 华兰中心4楼401–402室 注册办事处 TricorServices(CaymanIslands)LimitedSecondFloor,CenturyYard,CricketSquare P.O.Box902,GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 股份代号 根据股份代号00865于 香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市 公司网站 www.jiande-intl.com 主席报告 各位股东： 本人谨此代表建德国际控股有限公司（“本公司”）欣然向阁下呈报本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度之年报。 行业回顾 二零二二年，全国各地爆发2019冠状病毒病疫情，内外部环境错综复杂，中国经济面临下行压力。据国家统计局所指，随着中央政府及地方政府加紧努力，中国二零二二年的国内生产总值按年增长3.0%，达约人民币 121.0万亿元。房地产市场一直在调整，坚持“房住不炒”的原则，营造积极、健康、可持续的发展环境，二零二二年全国商品房销售额为人民币13.3万亿元，同比下降26.7%。中国人民银行及中国银行保险监督管理委员会于二零二二年第四季度出台“金融16条”促房地产市场平稳发展。 业务表现及前景 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团专注于发展其在中华人民共和国（“中国”）的五个住宅及商业物业项目，即位于河南省信阳市的息县康桥学苑，以及湖南省武冈市的武冈康桥学苑、康桥国际城、康桥美居及康桥美墅。 展望二零二三年，房地产行业仍充满挑战，潜在置业者“静观其变”的态度将对中国市场需求产生不利影响。尽管如此，中央政府加紧努力推进经济的稳定提质及合理提量。预期将有更多扶持政策出台，以稳定置业者的期望，恢复消费者对楼市的信心。预期地方政府亦会因地施策、灵活调控政策，促进房地产行业的长期稳健发展。 本集团将继续秉持审慎管理方针，保持增长、效率及风险之间的平衡。本集团致力为客户开发优质物业及生活社区，特别是在中国城市化进程不断推进，对住房的刚性需求依然强劲的城市。本集团亦矢志以客为本，不断创新产品功能，实现客户对美好生活的追求。 主席报告 于二零二二年十二月三十一日，本集团的物业发展项目的进展如下： 位置 项目名称 地址 类型 地盘面积 总建筑面积 待发展物业 发展中物业 待售物业 持作投资物业（附注d） 已竣工及交付物业 整体项目竣工的实际╱预期时间 本集团应占权益百分比 （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） 褔建省泉州市 滨江国际 泉州市惠安县螺阳镇溪滨公园东南侧 住宅（附注b） 83 346 — — 5 14 327 2014 98.4% 江苏省扬州市 天玺湾 扬州市临江路东侧、鼎兴路北侧 住宅（附注c） 82 236 — — 50 3 183 2021 98.4% 河南省信阳市 息县康桥学苑（附注a） 信阳市息县叔颖公大道西侧、息壤大道北侧 住宅（附注c） 55 147 — 147 — — — 2023 80% 湖南省武冈市 武冈康桥学苑（附注a） 武冈市竹城公路南侧 住宅（附注c） 34 124 — 124 — — — 2023 80% 湖南省武冈市 康桥国际城（附注a） 武冈市新东路南侧、富田路东侧 商业 22 36 36 — — — — 2024 80% 湖南省武冈市 康桥美居（附注a） 武冈市新东路南侧、富田路东侧 住宅及商业 （附注c） 24 72 72 — — — — 2025 80% 湖南省武冈市 康桥美墅（附注a） 武冈市富田路以东、春园路以北 住宅及商业 （附注c） 49 148 148 — — — — 2025 80% 总计 349 1,109 256 271 55 17 510 附注： (a)用于本年报英文版的该项目英文名称为非官方名称，仅供识别。 (b)停车位、零售店铺及幼稚园纳入该项目的配套住宅设施。 (c)停车位及零售店铺纳入该项目的配套住宅设施。 (d)物业位于根据相关国有土地使用权证中规定的期限长期租赁的土地之上。 主席报告 致谢 本人谨藉此机会感谢本集团业务伙伴及客户多年来的支持。此外，本人谨藉此感谢各位董事同仁的宝贵意见及指导，并感谢每位员工对本集团的辛勤工作及坚定承诺。 主席 畲德聪 二零二三年三月三十一日 管理层讨论及分析 财务回顾 财务表现 本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度的收益主要来自销售及交付天玺湾项目最后一期的物业予客户（扣除折扣及与销售相关的税项）。收益由截至二零二一年十二月三十一日止年度的人民币105,609,000元上升148.2%至截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币262,153,000元，主要由于天玺湾项目最后一的住宅物业交付量增加，该项目大部分于二零二一年十二月完成，并于二零二二年初交付予客户，对比截至二零二一年十二月三十一日止年度概无新物业竣工可以交付。 本集团的毛利由截至二零二一年十二月三十一日止年度的人民币40,643,000元增加105.7%至截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币83,593,000元，与收益增幅相符。毛利率由截至二零二一年十二月三十一日止年度的38.5%减少至截至二零二二年十二月三十一日止年度的31.9%，主要归因于已售物业的单价上升。 其他收入（包括投资物业的租金收入及银行存款利息收入）由截至二零二一年十二月三十一日止年度的人民币4,425,000元（经重列）减少24.0%至截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币3,361,000元，主要由于本集团于二零二二年一月花费约人民币112,420,000元取得土地使用权后持有的整体现金减少，导致来自银行存款的利息收入减少。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，销售物业撇减约人民币5,000,000元指本集团调整若干停车位的售价至低于成本以促进销售时，本集团的若干停车位撇减至其可变现净值。 诚如本公司日期为二零二二年十月七日、二零二二年十二月十九日及二零二三年三月二十八日的公告所披露，本公司发现惠安中总房地产开发有限公司（“惠安中总”，本公司拥有其98.4%权益的附属公司）的一名前出纳员涉嫌于二零一九年至二零二二年间挪用惠安中的资金（“挪用行为”）。根据本公司所委任就挪用行为作出调查的独立法证会计师罗申美企业顾问有限公司（“罗申美”）进行的独立审查的调查结果，本公司已确定因挪用行为导致的净亏损总额约为人民币24,980,000元，其中：(i)截至二零二二年十二月三十一日止年度，约人民币4,500,000元入账为挪用资金亏损；(ii)截至二零二一年十二月三十一日止年度，约人民币9,900,000元重列为挪用资金亏损；及于于二零二一年一月一日，约人民币10,644,000元已重列以调整本公司拥有人应占权益及非控股权益。有关挪用行为之过往年度调整详情载于综合财务报表附注5。 本集团的销售开支由截至二零二一年十二月三十一日止年度的人民币5,258,000元增加39.8%至截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币7,349,000元，主要由于交付天玺湾项目物业产生的额外销售代理佣金。 管理层讨论及分析 行政开支由截至二零二一年十二月三十一日止年度的人民币21,640,000元（经重列）减少3.4%至截至二零二二 年十二月三十一日止年度的人民币20,914,000元，主要由于二零二一年十二月天玺湾项目的最后一期施工完成后，进一步控制与该项目运营有关的行政开支。 所得税开支（即中国企业所得税及中国土地增值税及递延税项之即期税项拨备）由截至二零二一年十二月三十一日止年度的人民币7,347,000元增加85.2%至截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币13,603,000元，主要由于本集团应课税溢利增加。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利达人民币31,321,000元，相当于截至二零二一年十二月三十一日止年度的溢利人民币1,303,000元（经重列）的约24倍，主要由于本集团物业发展业务所得收益及毛利有所增长（扣除待售物业撇减、销售开支及所得税开支增加）。 流动资金及财务资源 于二零二二年十二月三十一日，本集团的总资产为人民币1,358,573,000元，包括受限制银行存款与银行结余及现金人民币150,452,000元，由总权益人民币796,637,000元及总负债人民币561,936,000元拨资。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团主要以由内部资源及银行借款应付营运资金需求。 于二零二二年十二月三十一日，本集团的流动比率为2.45倍（二零二一年十二月三十一日：2.15倍（经重列）。本集团于二零二二年十二月三十一日的有抵押银行借款为人民币36,000,000元（二零二一年十二月三十一日：人民币40,000,000元）。资产负债率界定为总债务（由银行借款及应付附属公司非控股权益款项构成）除以总权益，于二零二二年十二月三十一日为19.7%（二零二一年十二月三十一日：17.5%（经重列）。 外汇风险 本公司的主要附属公司于中国营运，而本集团所有业务交易以人民币计值。截至二零二二年十二月三十一日止年度的外汇收益净额主要源自换算以人民币以外货币计值的若干银行结余为人民币。目前，本集团并无使用衍生财务工具，且并无订立任何衍生合约。然而，管理层将监察货币波动风险，并将考虑于有需要时对冲重大外汇风险。 雇员及薪酬政策 于二零二二年十二月三十一日，本集团于中国有约42名全职雇员（不包括本公司董事（“董事”）。于截至二零二二年十二月三十一日止年度，总员工成本（包括董事薪酬）为人民币9,484,000元（二零二一年：人民币9,242,000元）。雇员的薪酬组合乃参考有关雇员的资格及经验厘定，并由管理层每年检讨，当中参考市场状况及个人表现。本集团提供全面及具竞争力的薪酬及福利组合予其雇员。诚如适用中国法律及法规规定，本集团参与多个市政府及省政府雇员福利计划，包括住房公积金、退休金、医疗、生育、工伤保险及失业福利计划。 董事会报告 本公司董事会（“董事会”）谨此呈列本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度之报告及经审核财务报表。 主要活动 本公司之主要活动是投资控股。本集团之主要活动为于中国发展及销售物业。本公司之附属公司详情及主要活动载于综合财务报表附注38。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团之主要活动在性质上并无重大变化。 业务回顾 本公司为中国一间物业发展商，专注发展住宅及商业物业。本集团的业务回顾、前景及财务表现以及本公司面临的主要风险及不确定因素的详情，载于本年报“主席报告”及“管理层讨论及分析”各节以及综合财务报表。