建德国际控股二零二三年年报

目录 2 公司资料 3 主席报告 6 管理层讨论及分析 8 董事会报告 16 企业管治报告 30 董事履历 33 独立核数师报告 39 综合损益及其他全面收益表 41 综合财务状况表 43 综合权益变动表 45 综合现金流量表 47 综合财务报表附注 118 五年财务概要 股份过户登记总处 www.jiande-intl.com TricorServices(CaymanIslands)LimitedSecondFloor,CenturyYard,CricketSquare P.O.Box902,GrandCayman,KY1-1103 CaymanIslands 2 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 董事会 执行董事 畲德聪先生（主席） 蔡建四先生（行政总裁） 吴志松先生 独立非执行董事 马世钦先生张森泉先生杨权先生 公司秘书 黄健德先生(ACCA,HKICPA) 核数师 国卫会计师事务所有限公司 执业会计师 香港 中环毕打街11号置地广场 告罗士打大厦31楼 香港股份过户登记分处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 香港主要营业地点 香港 鲗鱼涌华兰路20号 华兰中心4楼401–402室 注册办事处 TricorServices(CaymanIslands)LimitedSecondFloor,CenturyYard,CricketSquare P.O.Box902,GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 股份代号 根据股份代号00865于 香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市 公司网站 各位股东： 本人谨此代表建德国际控股有限公司（“本公司”）欣然向阁下呈报本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度之年报。 行业回顾 于二零二三年，尽管国际政治经济形势及经济环境仍然复杂严峻，中国经济于疫情防控全面解除后仍表现出反弹。据国家统计局的初步估计，中国二零二三年的国内生产总值按年增长5.2%，达约126万亿元。 随着供求关系的急剧变化，中国房地产市场的调整亦不断推进。根据国家统计局的数据，商品房销售额为约 11.7万亿元，同比减少6.5%。为促进行业的健康增长，相关部门实行一系列扶持政策以确保预售房屋可及时交付，并增加置业者的信心。 业务表现及前景 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团继续专注开发其于中国的四个住宅及商业物业项目，即位于河南省信阳市的息县康桥学苑及位于湖南省武冈市的武冈康桥学苑、康桥国际城及康桥美居。本集团自二零二三年七月开始交付息县康桥学苑及武冈康桥学苑项目的新落成住宅物业。 展望二零二四年，房地产行业仍充满挑战。中央政府强调高品质发展的重要性，并加紧努力推进经济的稳定提质及合理提量。预期将有更多扶持政策出台，以促进楼市的稳定及蓬勃发展。预期地方政府亦会因地施策、灵活调控政策，促进房地产行业的长期及高品质发展。 本集团将继续坚持审慎的管理方法，保持增长、效率及风险之间的平衡。本集团致力于为客户开发高品质的物业及生活社区，特别是在中国城市化进程不断推进，居民对住房仍有刚性需求的城市。本集团亦将致力于以客户为中心，不断创新产品功能，实现客户对美好生活的追求。 3 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 4 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 于二零二三年十二月三十一日，本集团的物业发展项目的进展如下： 位置 项目名称 地址 类型 地盘面积 总建筑面积 待发展物业 发展中物业 待售物业 持作投资物业（附注d） 已竣工及交付物业 整体项目竣工的实际╱预期时间 本集团应占权益百分比 （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） 褔建省泉州市 滨江国际 泉州市惠安县螺阳镇溪滨公园东南侧 住宅（附注b） 83 346 — — 4 14 328 2014 98.4% 江苏省扬州市 天玺湾 扬州市临江路东侧、鼎兴路北侧 住宅（附注c） 82 236 — — 47 3 186 2021 98.4% 河南省信阳市 息县康桥学苑（附注a） 信阳市息县叔颖公大道西侧、息壤大道北侧 住宅（附注c） 55 147 — 111 13 — 23 2026 80% 湖南省武冈市 武冈康桥学苑（附注a） 武冈市竹城公路南侧 住宅（附注c） 34 122 — 58 28 — 36 2024 80% 湖南省武冈市 康桥国际城（附注a） 武冈市新东路南侧、富田路东侧 商业 22 36 36 — — — — 2025 80% 湖南省武冈市 康桥美居（附注a） 武冈市新东路南侧、富田路东侧 住宅及商业 （附注c） 24 72 72 — — — — 2026 80% 湖南省武冈市 康桥美墅（附注a） 武冈市富田路以东、春园路以北 住宅及商业 （附注c） 49 148 148 — — — — 2026 80% 总计 349 1,107 256 169 92 17 573 附注： (a)用于本年报英文版的该项目英文名称为非官方名称，仅供识别。 (b)停车位、零售店铺及幼稚园纳入该项目的配套住宅设施。 (c)停车位及零售店铺纳入该项目的配套住宅设施。 (d)物业位于根据相关国有土地使用权证中规定的期限长期租赁的土地之上。 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 5 致谢 本人谨藉此机会感谢本集团业务伙伴及客户多年来的支持。此外，本人谨藉此感谢各位董事同仁的宝贵意见及指导，并感谢每位员工对本集团的辛勤工作及坚定承诺。 主席 畲德聪 二零二四年三月二十八日 财务回顾 财务表现 本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度的收益主要来自销售及交付已发展项目，即位于河南省的息县康桥学苑及湖南省的武冈康桥学苑（扣除折扣及与销售相关的税项）。收益由截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币262,153,000元上升6.2%至截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民币278,286,000元，主要由于本年度物业的完成及交付予客户量增加。 本集团的毛利由截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币83,593,000元减少55.7%至截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民币37,006,000元，主要由于毛利率由截至二零二二年十二月三十一日止年度的31.9%下降至二零二三年十二月三十一日止年度的13.3%。毛利受压主要归因于截至二零二三年十二月三十一日止年度，面对物业市场价格调整的压力，近期已发展项目的毛利率有所下降。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，待售物业撇减约人民币5,035,000元指本集团调整若干停车位的售价至低于成本以促进销售时，本集团的若干停车位撇减至其可变现净值。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团并无就低于成本的待售物业调整售价。 截至二零二二年十二月三十一日止年度的挪用资金亏损指诚如本公司日期为二零二二年十月七日、二零二二年十二月十九日及二零二三年三月二十八日的公告所披露，本集团于二零一九年至二零二二年间因惠安中总一名前出纳员挪用资金而蒙受的净亏损。 本集团的销售开支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币7,349,000元增加13.3%至截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民币8,324,000元，主要由于交付物业产生的额外销售代理佣金。 行政开支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币20,914,000元减少27.4%至截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民币15,182,000元，主要由于本集团实施额外成本控制措施以应对严峻的商业环境。 所得税开支（即中国企业所得税及中国土地增值税及递延税项之即期税项拨备）由截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币13,603,000元减少38.1%至截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民币8,423,000元，主要由于本集团应课税溢利减少。 本公司拥有人应占溢利由截至二零二二年十二月三十一日止年度人民币31,321,000元减少85.6%至截至二零二三年十二月三十一日止年度人民币4,507,000元，主要由于本集团物业发展业务毛利受压，受撇减待售物业减少、挪用资金亏损、行政开支及所得税开支部分抵销。 6 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 7 流动资金及财务资源 于二零二三年十二月三十一日，本集团的总资产为人民币1,201,801,000元，包括受限制银行存款与银行结余及现金人民币170,401,000元，由总权益人民币397,467,000元及总负债人民币804,334,000元拨资。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团主要以由内部资源及银行借款应付营运资金需求。 于二零二三年十二月三十一日，本集团的流动比率为2.93倍（二零二二年十二月三十一日：2.45倍）。本集团于二零二三年十二月三十一日的有抵押银行借款为人民币36,000,000元（二零二二年十二月三十一日：人民币36,000,000元）。资产负债率界定为总债务（由银行借款及应付附属公司非控股权益款项构成）除以总权益，于二零二三年十二月三十一日维持于19.7%（二零二二年十二月三十一日：19.7%）。 外汇风险 本公司的主要附属公司于中国营运，而本集团所有业务交易以人民币计值。截至二零二三年十二月三十一日止年度的外汇亏损净额主要源自换算以人民币以外货币计值的若干银行结余为人民币。目前，本集团并无使用衍生财务工具，且并无订立任何衍生合约。然而，管理层将监察货币波动风险，并将考虑于有需要时对冲重大外汇风险。 雇员及薪酬政策 于二零二三年十二月三十一日，本集团于中国有约39名全职雇员（不包括本公司董事（“董事”）。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，总员工成本（包括董事薪酬）为人民币8,013,000元（二零二二年：人民币9,484,000元）。雇员的薪酬组合乃参考有关雇员的资格及经验厘定，并由管理层每年检讨，当中参考市场状况及个人表现。本集团提供全面及具竞争力的薪酬及福利组合予其雇员。诚如适用中国法律及法规规定，本集团参与多个市政府及省政府雇员福利计划，包括住房公积金、退休金、医疗、生育、工伤保险及失业福利计划。 本公司董事会（“董事会”）谨此呈列本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度之报告及经审核财务报表。 主要活动 本公司之主要活动是投资控股。本集团之主要活动为于中国发展及销售物业。本公司之附属公司详情及主要活动载于综合财务报表附注38。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团之主要活动在性质上并无重大变化。 业务回顾 本公司为中国一间物业发展商，专注发展住宅及商业物业。本集团的业务回顾、前景及财务表现以及本公司面临的主要风险及不确定因素的详情，载于本年报“主席报告”及“管理层讨论及分析”各节以及综合财务报表。 业绩及分派 本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度之业绩及于该日之事务状况载于本年报第39至117页之综合财务报表。 董事不建议就本年度派付任何股息（二零二二年：无）。 厂房及设备 年内，本集团厂房及设备之变动详情载于综合财务报表附注15。 有抵押银行借款 本集团有抵押银行借款之详情载于综合财务报表附注26。 股本 年内，本公司股本之变动详情载于综合财务报表附注29。本集团并无采纳任何购股权计划。 储备 年内，本集团及本公司储备之变动详情分别载于本年报第43至44页之综合权益变动表及综合财务报表附注38。 于二零二三年十二月三十一日，本公司根据开曼群岛公司法（第22章（）一九六一年第3号法例，经综合及修订）之相关条文计算之可供分派储备为人民币474,713,000元。 8 建德国际控股有限公司 二零二三年年报 与雇员、客户及供应商的主要关系 本集团深明员工是其重要资产之一，并提供平等的就业机会，以保障员工免受年龄、种族、民族、性别及宗教歧视，同时努力发展公平、尊