保利物业2022中期报告

目录 公司概览2 公司资料3 财务概要5 奖项和荣誉6 管理层讨论与分析7 企业管治及其他资料23 中期简明综合财务报表审阅报告28 简明综合损益及其他全面收益表29 简明综合财务状况表30 简明综合权益变动表32 简明综合现金流量表33 中期简明综合财务报表附注34 公司概览 保利物业服务股份有限公司（“公司”、“本公司”或“保利物业”及其附属公司统称“本集团”或“我们”）是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商。根据中国指数研究院2022年的中国物业服务百强企业排行榜，本集团在中国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中综合实力排名第一。本集团积极推进“大物业”战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2022年6月30日，本集团的合同管理项目总面积约731.6百万平方米，合同管理项目总数2,575个，遍布全国29个省、直辖市及自治区的206个城市，在管项目总面积约为523.1百万平方米，在管项目总数1,910个。 黑龙江Heilongjiang 吉林Jilin 新疆Xinjiang 北京Beijing 辽宁Liaoning 甘肃Gansu 内蒙古InnerMongolia 河北Hebei 天津Tianjin 青海Qinghai 山西Shanxi 宁夏Ningxia山东Shandong 合同管理面积（百万平方米） ContractedGFA(Millionsq.m.) <1 1-5 5-10 10-15 ≧15 在管面积（百万平方米）GFAUnderManagement(Millionsq.m.) 陕西Shaanxi河南Henan江苏Jiangsu 西藏Xizang 安徽Anhui 上海Shanghai 四川Sichuan 湖北Hubei 重庆Chongqing 浙江Zhejiang 湖南Hunan 江西Jiangxi 贵州Guizhou 福建Fujian 广东Guangdong 台湾Taiwan 云南Yunnan 广西Guangxi <1 1-5 5-10 10-15 ≧15 香港HongKong 澳门Macau 海南Hainan 南海诸岛 IslandsofSouth ChinaSea 董事会 非执行董事 黄海先生（董事长）刘平先生 胡在新先生 执行董事 吴兰玉女士（总经理） 独立非执行董事 王小军先生谭燕女士 张礼卿先生（于2022年4月14日获委任）王鹏先生（于2022年4月14日被罢免） 董事会委员会 审核委员会 谭燕女士（主席）刘平先生 胡在新先生王小军先生 张礼卿先生（于2022年4月14日获委任）王鹏先生（于2022年4月14日被罢免） 薪酬委员会 王小军先生（主席）谭燕女士 张礼卿先生（于2022年4月14日获委任）王鹏先生（于2022年4月14日被罢免） 提名委员会 黄海先生（主席）吴兰玉女士 王小军先生谭燕女士 张礼卿先生（于2022年4月14日获委任）王鹏先生（于2022年4月14日被罢免） 监事会 刘慧妍女士（主席）钟妤女士 穆静女士 联席公司秘书 尹超先生刘国贤先生 授权代表 吴兰玉女士刘国贤先生 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司执业会计师及注册公众利益实体核数师香港 干诺道中111号永安中心25楼 法律顾问 缪氏律师事务所（兴汉坤律师事务所联营）香港皇后大道中15号 置地广场公爵大厦 39楼3901-05室 主要往来银行 中国建设银行 广州保利天悦支行 中国广东省广州市海珠区宸悦路3号102房 中国注册辨事处及主要营业地点 中国 广东省广州市海珠区阅江中路832号 保利发展广场48-49层 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 4 公司资料 H股股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 电话：(86)2089899959 邮箱：stock@polywuye.com 公司网站 www.polywuye.com 香港联交所股份代号 06049 保利物业服务股份有限公司 综合损益及其他全面收益表概要 截至6月30日止六个月 2022年 2021年 收入（人民币百万元） 6,449.4 5,153.1 毛利（人民币百万元） 1,304.9 1,031.5 毛利率 20.23% 20.02% 期内溢利（人民币百万元） 635.5 505.1 净利率 9.9% 9.8% 本公司拥有人应占期内溢利（人民币百万元） 628.3 490.8 每股基本盈利（人民币元） 1.14 0.89 股东权益回报率（加权平均） 9.0% 7.7% 综合财务状况表概要 于2022年 6月30日 于2021年12月31日 资产总值（人民币百万元） 12,419.7 11,137.9 现金及现金等价物（人民币百万元） 5,223.9 7,690.6 权益总额（人民币百万元） 7,332.4 6,888.8 资产负债率 41.0% 38.2% 2022中国物业服务百强企业经营绩效TOP10 2022物业服务企业上市公司10强 (TOP3) 2022中国物业服务百强企业(TOP3) 2022物业上市公司领先企业经营绩效TOP5 2022物业上市公司领先企业管理规模TOP5 2022中国物业服务百强企业服务规模TOP10 2022中国国有物业服务优秀企业 保利物业服务股份有限公司 6 奖项和荣誉 2022中国高端物业服务领先企业 2022中国物业科技赋能领先企业 2022中国智慧城市服务领先企业 2022中国物业服务年度社会责任感企业 2022中国红色物业服务优秀企业 业务回顾 本集团是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中国指数研究院2022年的中国物业服务百强企业排行榜，本集团在中国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中综合实力排名第一。本集团积极推进“大物业”战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2022年6月30日，本集团的合同管理项目总面积约731.6百万平方米，合同管理项目总数2,575个，遍布全国29个省、直辖市及自治区的206个城市，在管项目总面积约为523.1百万平方米，在管项目总数1,910个。 本集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。 物业管理服务－占总收入约61.3% 截至2022年6月30日止六个月，本集团源自物业管理服务的收入录得约人民币3,954.9百万元，较2021年同期上升约25.8%，主要由于本集团在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。 下表载列本集团合同管理规模的变化情况： 于6月30日 项目来源 2022年 合同占合同管理面积管理面积千平方米% 合同管理数量 2021年 合同占合同管理面积管理面积千平方米% 合同管理数量 保利发展控股集团（附注1） 296,667 40.6 1,307 255,261 41.0 1,109 第三方（附注2） 434,885 59.4 1,268 366,736 59.0 1,069 合计 731,552 100.0 2,575 621,997 100.0 2,178 附注1：“保利发展控股集团”指由保利发展控股集团成员公司（包括其合营企业及联营企业）独立开发或与其他方共同开发的物业。附注2：于本报告“管理层讨论与分析”一节所列示之“第三方”管理面积不包含合同中未明确约定管理面积的项目。 作为中国房地产行业的标杆龙头之一，控股股东保利发展控股集团的稳健发展与支持为本集团带来持续的优质业务增量。于 2022年6月30日，来自保利发展控股集团的合同管理面积约为296.7百万平方米，较2021年12月31日的合同管理面积增长约 17.7百万平方米。 在竞争愈加激烈的市场环境中，本集团坚持高质量拓展原则，坚持城市深耕和重点业态深耕，依托优异扎实的服务品质与品牌影响力，持续加大市场化拓展力度。期内，尽管受疫情对市场拓展工作的阶段性影响，本集团新中标第三方项目的单年合同金额约人民币12.4亿元，期内新签约第三方项目的单年合同金额约人民币6.1亿元（不含续签项目），其中单年合同金额人民币千万元以上的重大项目金额占比超46.2%，非居业态单年合同金额占比超86.2%，大物业战略加速落地。 本集团亦积极开拓与国企、地方国资平台的合资合作。期内，本集团与两家国资平台完成合资公司设立，通过资源及能力的互补合作，充分把握规模化服务的市场先机。 下表载列于所示期间或日期本集团按照项目来源划分的收入、在管面积及在管项目数量明细： 截至6月30日止六个月或于6月30日 项目来源 收入人民币千元 % 2022年 在管面积 千平方米% 在管项目数量 收入人民币千元 % 2021年 在管面积 千平方米% 在管项目数量 保利发展控股集团（附注） 2,468,530 62.4 200,797 38.4 950 2,096,124 66.7 163,318 38.1 811 第三方（附注） 1,486,370 37.6 322,295 61.6 960 1,047,322 33.3 264,921 61.9 765 总计 3,954,900 100.0 523,092 100.0 1,910 3,143,446 100.0 428,239 100.0 1,576 附注：见第7页附注1及附注2。 市场化能力的不断提升为本集团物业管理规模的稳健增长提供了可靠保障，截至2022年6月30日止六个月，来自第三方的物业管理服务收入约为人民币1,486.4百万元，较2021年同期大幅增长约41.9%，占物业管理服务总收入约37.6%，同比提高约4.3个百分点。 依托于在非居业态的丰富服务经验和品牌影响力，本集团加速在商业及写字楼、公共及其他物业领域的扩张，物业管理业态结构进一步优化。于2022年6月30日，非居业态在管面积增长至约293.4百万平方米，于在管规模中的比重为约56.1%。期内，非住宅物业的物业管理收入录得约人民币1,539.5百万元，较2021年同期增长约37.3%，占物业管理总体收入比重同比提升约3.2个百分点至约38.9%。 下表载列于所示期间或日期本集团按照物业类型划分的收入、在管面积及在管项目数量明细： 截至6月30日止六个月或于6月30日 项目来源 收入人民币千元 % 2022年 在管面积 千平方米% 在管项目数量 收入人民币千元 % 2021年 在管面积 千平方米% 在管项目数量 住宅社区 2,415,410 61.1 229,707 43.9 1,077 2,021,988 64.3 181,924 42.5 910 非住宅物业 1,539,490 38.9 293,385 56.1 833 1,121,458 35.7 246,315 57.5 666 －商业及写字楼 604,552 15.3 17,634 3.4 264 462,304 14.7 13,091 3.1 193 －公共及其他物业 934,938 23.6 275,751 52.7 569 659,154 21.0 233,224 54.4 473 合计 3,954,900 100.0 523,092 100.0 1,910 3,143,446 100.0 428,239 100.0 1,576 本集团坚持品质为本，不断完善全业态服务标准及品质管控体系，强化物业管理服务产品力建设，通过创建全业态、全生命周期的管控标准体系和成本标准体系，助推项目最小单元实现品质、效率和效益的提升，通过信息化工具与培训体系强化员工赋能。 针对住宅社区，本集团打造了“亲情和院”、“四时雅集”及“东方礼遇”三大物业服务品牌，以精细化管理、标准化服务和场景化体验打造差异化服务体系，满足不同客群的居住需求，提供高质量的居住