房地产行业周观点：房贷利率持续下降，集中供地溢价率回升

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 房贷利率持续下降，集中供地溢价率回升 2023年04月24日 ——房地产行业周观点(04.17-04.23) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观 经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/04/17-2023/04/23），申万一级行业房地 产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，板块表现弱于大市。2023 年以来，房地产行业下跌7.69%，沪深300指数上涨3.72%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）4月20日，人民银行举行2023年一季度金融统计 数据有关情况新闻发布会，会上提及截止3月末，符合放宽首套房贷利率 下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了 1.35个百分点；（2）杭州、鹤壁、永城等地调整优化公积金政策； （3）4月18日，国家统计局发布了2023年1-3月份全国房地产市场基本情况。1-3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%；3月份，房地产开发景气指数为94.71。 行业基本面情况：4月10日-4月16日，30大中城市商品房环比成交量 上涨，当周成交312.29万平方米，环比上涨25.26%，其中，一线城市成 交71.94万平方米，二线城市成交166.39万平方米，三线城市成交 73.95万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨94.29%，其中一线上涨40.36%，二线上涨157.85%，三线上涨77.37%；百城住宅类土地供应建面为655.66万平方米，四周滚动同比下降46.7%，年初至今累计供应面积同比下降36.56%；百城住宅类土地成交建面为324.2万平方米，四周滚动同比下降22.3%，年初至今累计同比下降6.60%。4月17日至4月23日当周，上海、无锡完成2023年首批集中供地公开拍卖，溢价率有所回升。广州完成2023年第一批第四场集中供地公开拍卖，成都完成2023年第三、第四场涉宅用地拍卖；同时，杭州第四批9宗涉宅地块、无锡第二批5宗涉宅地块、厦门第一批3宗涉宅地块正式公告。 重点公司动态：保利发展、招商蛇口、渝开发、卧龙地产等多家开发类 公司陆续发布2023年一季报，其中保利发展业绩实现正增长；招商积余 发布2023年一季报，净利润同比增长27.24%；新华联、嘉凯城、蓝光发展、宋都股份等公司发布风险提示。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超 预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 行业回归理性发展，长期成长逻辑未变 销售、竣工持续修复居民中长期贷款高增 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌4.72%，表现弱于大市4 1.2上周地产各细分板块整体下跌4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况7 3.1上周商品房销售维持上涨趋势7 3.2上周二手房销售持续升温9 3.3上周土地市场表现仍然较弱10 3.4集中供地情况11 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪13 6投资建议与风险提示18 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览7 图表10：30大中城市商品房销售同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速11 图表29：百城住宅类土地成交溢价率11 图表30：2023年已完成集中出让地块情况12 图表31：2023年已公告集中出让城市12 图表32：境内债券发行金额（亿元）13 图表33：境外债发行情况13 图表34：重点公司公告跟踪13 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌4.72%，表现弱于大市 上周（2023/04/17-2023/04/23），申万一级行业房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌7.69%，沪深300指数上涨3.72%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块整体下跌 上周,A股地产板块整体下跌，其中物业管理上周跌幅最大，当周下跌7.44%，住宅开发板块下跌4.87%，产业地产板块下跌4.08%，商业地产板块下跌3.41%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：同济科技、中新集团、ST新城，其中，同济科技周度涨幅8.86%，中新集团周度涨幅7.65%，ST新城周度涨幅7.28%。跌幅排名前3位 的房地产个股为：新华联、嘉凯城、中天金融。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：COSMOPOLINT’L、禹洲集团、远东发展，其中，COSMOPOLINT’L周度涨幅2.76%，禹洲集团周度涨幅1.21%，远东发展周度涨幅0.51%。跌幅排名前3位的房地产个股为：天誉置业、正荣地产、越秀地产。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 分类 主要内容 近日，据淄博市新闻办披露，今年一季度，全市新建商品住宅网签面积大涨，达到120.6万平方米，同比增加61.9%；商品住宅网签均价8020元/平方米，同比上涨3.1%。商品房销售方面，淄博不限购、不限售，房价在8000元-13000元/平方米之间。价格方面，根据市场相关数据显示，2023年一季度，淄博新建商品住宅价格累计下跌0.24%，较去年同期降幅扩大0.09个百分点；3月，淄博新建商品住宅价格环比下跌0.09%，已连续3个月环比下跌，价格调整压力仍在。二手房方面，2023年一季度，淄博二手房价格累计下跌0.40%，较去年同期收窄0.22个百分点；3月，淄博二手房价格环比上涨0.06%，略显企稳态势。（观点网）4月19日，上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，其中提到，到2025年，重点开展10个以上综合性区域更新项目，重点推进“一江一河”沿岸地区、外滩“第二立面”、衡复历史风貌区、北外滩、吴淞创新城、虹桥国际中央商务区等区域更新。（观点网）4月21日，据天津银保监局官网消息，2023年一季度，天津银行业相关指标实现稳中有进，保障服务实体经济取得新进展。截至一季度末，天津银行业各项贷款同比增长4.39%，较2022年末加快1.18个百分点。一季度贷款增量较2022年同期增加535亿元，新增贷款主要投向基础设施、建筑 地方新闻 业、批发和零售业、制造业等领域，支持天津市经济进一步企稳向好；个人住房贷款累计新发放额升至2021年同期水平，支持天津市房地产市场平稳健康发展。（观点网）4月21日，上海市房管局局长�桢对外表示，为保持上海市住房租金水平稳定，上海将采取三个方面的措施。据了解，一是发挥保障性租赁住房的“稳定器”作用，明确保障性租赁住房租金应当低于同地段同品质市场化租金水平；二是严禁住房租赁企业、房地产经纪机构捏造散布涨价信息，哄抬价格；三是建立住房租赁价格监测预警机制。（观点网）4月20日下午，有关“深圳将取消二手房指导价”的消息在网上流传，包括一是指导价不取消，不调整；二是银行核定房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；三是即日起执行。深圳多名地产从业人士则向记者透露，目前虽没有正式发文，但已有多家银行在低调执行。（观点网）4月23日，青岛住房和城乡建设局发文透露，青岛全市住建系统坚持工作标准化、标准程序化、程序公开化，持续优化营商环境，各项工作稳定推进，高质量完成计划任务，实现首季“开门稳”、“开门红”。在改造建设攻坚方面，一季度，计划新开工项目344个，实际开工390个、完成原计划的160%。其中，老旧小区项目386个，较去年同期增长68.5%；新启动城中村签约4个。（观点网）4月18日，财政部召开2023年一季度财政收支情况新闻发布会，介绍了一季度财政收支情况。财政部表示，国家出台一系列支持房地产市场平稳健康发展的政策落地实施，房地产市场正出现一些积极变化，但仍处于逐步恢复中。土地和房地产相关税收中，契税1614亿元，同比增长2.1%；土地增值税1801亿元，同比下降18.7%；房产税869亿元，同比增长23.1%；耕地占用税411亿元，同比下降5.5%；城镇土地使用税551亿元，同比增长18.6%。对于房产税增长23.1%，城镇土地使用税增长18.6%，财政部解释说，这两个税种增幅较高主要是部分地区收入错期入库。（中国房地产网）4月18日，国新办举行新闻发布会，介绍2023年一季度国民经济运行情况。初步核算，一季度国内生产总值284997亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%。分产业看，第一产业增加值11575亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值107947亿元，增长3.3%；第三产业增加值165475亿元，增长5.4%。（观点网）4月18日，国家统计局发布了2023年1-3月份全国房地产市场基本情况。1-3月份，全国房地产开发 宏观经济 投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%；