房地产行业周报：3月竣工显著改善，30城销售同比大增环比微降

投资要点 4月30城新房同比+33%，环比3月同期-16%。4月30城新房累计成交面积850万方，同比+33%，环比3月同期-16%；全年累计同比+10%。其中，一线城市4月累计成交216万方，同比+137%，环比3月同期-1%，全年累计同比+21%。二线城市4月累计成交451万方，同比+16%，环比3月同期-16%； 全年累计同比+3%。三线城市4月累计成交183万方，同比+15%，环比3月同期-30%；全年累计同比+20%。4月13城二手房累计成交面积659万方，同比+71%，环比3月同期-8%；全年累计同比+57%。一季度受疫情影响前期压制的购房需求有所释放，成交规模短期内冲高，4月以来有所回落。 3月房地产销售同比转正。3月商品房销售面积14813万平，同比-3.5%，1-3月累计销售面积29946万平，同比-1.8%，降幅较1-2月收窄1.83pp；3月商品房销售金额15096亿元，同比+6.3%，1-3月商品房累计销售金额30545亿元，同比+4.1%。在疫情积压需求释放以及政策持续宽松之下，一季度房地产市场整体呈现复苏迹象，增速自2022年以来首次转正。 竣工大幅度改善，开工跌幅扩大。3月开发投资完成额12305亿元，同比-7.2%，1-3月累计投资25974亿元，同比-5.8%。其中新开工表现仍较为疲软，3月商品房新开工面积10554万平，同比下降-29.0%，1-3月累计新开工同比-19.2%。 竣工呈现大幅度改善，3月商品房竣工面积6244万平，同比+32.0%，较1-2月份提升24pp，1-3月累计竣工同比+14.7%，保交楼政策支持下竣工有望持续改善。在行业融资政策边际宽松下，资金面持续改善，3月房地产开发资金13377亿元，同比+2.8%，1-3月累计到位资金34708亿元，同比-9.0%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-9.6%、-17.9%、-2.8%、-2.9%。 上海首轮土拍热度回升，整体溢价率提升。4月21日上海完成了2023年首轮土拍，19宗地全部成功出让，总建面199万平方米，成交总金额520亿元，整体规模不及2022年前三批次。本次供应质量明显提升，含徐汇、静安、普陀等中心城区地块3宗，市场热度明显上升，整体溢价率高达7%，创下2021年集中供地以来的新高，仅4宗地块底价成交，近八成地块进入一次性报价区间。一季度上海新房去化良好，带动土地市场升温，50家房企报名参拍，民企参拍的积极性有所提升，新天和、龙湖、建华建材、安徽新华等参与此次土拍，但国央企竞得地块仍占八成。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 4月30城新房同比+33%，环比3月同期-16%。4月30城新房累计成交面积850万方，同比+33%，环比3月同期-16%；全年累计同比+10%。其中，一线城市4月累计成交216万方，同比+137%，环比3月同期-1%，全年累计同比+21%。二线城市4月累计成交451万方，同比+16%，环比3月同期-16%；全年累计同比+3%。三线城市4月累计成交183万方，同比+15%，环比3月同期-30%；全年累计同比+20%。4月13城二手房累计成交面积659万方，同比+71%，环比3月同期-8%；全年累计同比+57%。一季度受疫情影响前期压制的购房需求有所释放，成交规模短期内冲高，4月以来有所回落。 图1：30大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图2：13城二手房成交面积（万方，MA7） 3月房地产销售同比转正。3月商品房销售面积14813万平，同比-3.5%，1-3月累计销售面积29946万平，同比-1.8%，降幅较1-2月收窄1.83pp；3月商品房销售金额15096亿元，同比+6.3%，1-3月商品房累计销售金额30545亿元，同比+4.1%。在疫情积压需求释放以及政策持续宽松之下，一季度房地产市场整体呈现复苏迹象，增速自2022年以来首次转正。 图3：单月销售面积单月同比-3.5% 图4：销售金额单月同比+6.3% 竣工大幅度改善，开工跌幅扩大。3月开发投资完成额12305亿元，同比-7.2%，1-3月累计投资25974亿元，同比-5.8%。其中新开工表现仍较为疲软，3月商品房新开工面积10554万平，同比下降-29.0%，1-3月累计新开工同比-19.2%。竣工呈现大幅度改善，3月商品房竣工面积6244万平，同比+32.0%，较1-2月份提升24pp，1-3月累计竣工同比+14.7%，保交楼政策支持下竣工有望持续改善。在行业融资政策边际宽松下，资金面持续改善，3月房地产开发资金13377亿元，同比+2.8%，1-3月累计到位资金34708亿元，同比-9.0%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-9.6%、-17.9%、-2.8%、-2.9%。 图5：开发投资额单月同比-7.2% 图6：新开工面积单月同比-29.0% 图7：竣工面积单月同比+32.0% 图8：到位资金单月同比+2.8% 上海首轮土拍热度回升，整体溢价率提升。4月21日上海完成了2023年首轮土拍，19宗地全部成功出让，总建面199万平方米，成交总金额520亿元，整体规模不及2022年前三批次。本次供应质量明显提升，含徐汇、静安、普陀等中心城区地块3宗，市场热度明显上升，整体溢价率高达7%，创下2021年集中供地以来的新高，仅4宗地块底价成交，近八成地块进入一次性报价区间。一季度上海新房去化良好，带动土地市场升温，50家房企报名参拍，民企参拍的积极性有所提升，新天和、龙湖、建华建材、安徽新华等参与此次土拍，但国央企竞得地块仍占八成。 表1：上海集中供地整体情况对比（万平方米，亿元，元/平方米） 2市场回顾 上周上证指数下跌1.11%、沪深300指数下跌1.45%，创业板指下跌3.58%，万得全A上周交易额5.62万亿，环比下跌1.25%。从板块表现来看，家用电器、银行、通信、采掘等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了4.72%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌6.66，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额668.98亿，环比下跌11.22%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中新集团、铁岭新城、中国国贸等个股涨幅显著。奥园美谷、新华联、嘉凯城等个股跌幅显著。 图11：上周中新集团、铁岭新城、中国国贸等个股涨幅显著 图12：上周奥园美谷、新华联、嘉凯城等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、万业企业、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了47亿。其中万科A和万业企业交易额合计124.52亿，占板块交易额比重为15.82%，万科A和万业企业交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中润资源、张江高科、电子城等涨幅居前，上涨个股个数占比26.52%。年初以来，雅戈尔、哈高科、万泽股份等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为26.52% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有3只股票上涨，仅太阳城集团、上实城市开发、禹洲地产涨幅为正。天誉置业、正荣地产、越秀地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、中国海外宏洋集团、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、碧桂园、长实集团、龙湖集团超过10亿（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周没有股票上涨，其中蓝光嘉宝服务、永升生活服务、恒大物业和彩生活涨幅为零，正荣服务、融创服务控股、碧桂园服务等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、华润万象生活、中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到11.88亿（人民币），其余股票成交额均在4亿元以下 。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 4月17日，证监会同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过175亿元公司债券的注册申请。自“第三支箭”政策落地以来，支持房企股权融资的系列政策正加快显效，与其他政策一道，共同促进房企融资环境改善和房地产市场风险缓释。（中国证券报·中证网） 4月17日，国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，二手住宅销售价格同比上涨1.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.7%和3.9%。（中国财富网） 4月17日，河南省鹤壁市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金政策的通知。 购买首套住房首次申请住房公积金贷款，双方正常连续缴存住房公积金最高贷款额度为65万元，单方正常连续缴存住房公积金最高贷款额度为55万元。（观点网） 4月17日，新修订的《合肥市住房公积金个人贷款管理办法》于今日起正式实施。新《办法》中增加“家庭情况”作为贷款申请额确定条件。即借款人多子女家庭情况作为贷款差别化政策的重要内容，以进一步支持符合国家政策的多子女家庭首套首次住房贷款。（观点网） 4月18日，杭州住房公积金管理委员会发布了《关于完善多子女家庭住房公积金优惠政策有关事项的通知》。多子女家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭申请贷款时计算的可贷额度合计上浮20%确定；多子女家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额可按规定额度标准上浮50%确定。（观点网） 4月18日，国家统计局数据显示，1—3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。1—3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。1-3月，全国商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%， 其中住宅销售额增长7.1%；商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71。（财联社） 4月18日，长沙市自然资源和规划局发布了关于《长沙市推广二手房“带押过户”“带押变更”模式工作方案(征求意见稿)》(以下简称《方案》)，面向社会公众公开征求意见。根据《方案》，优化“带押”二手房相关不动产登记业务流程，针对权利人尚未还清贷款、尚未注销抵押登记但需办理过户或变更手续的情况，由转移双方(变更登记的由不动产权利人)向银行等金融机构提出申请，经审批同意后，无需提前还清原贷款，即可安全、高效地办理二手房转移登记、变更登记。（中国网地产） 4月19日，浙江绍兴市上虞区日前出台13条优化生育政策，住房保障方面，新政明确对无房户或现自有房人均面积不超过30平方米的三孩家庭，购买商品房时一次性发放30万元房票。三孩家庭公积金可贷额度允许上浮30%。二孩、三孩家庭优先配租保障性租赁住房，二孩家庭按市场价70%标准确定，三孩及以上家庭按市场价60%标准确定。对无房户或现自有房人均面积不超过30平方米，且确有租房需求的二孩、三孩家庭，实际租房时，分别依申请发放每月800元和1500元的租房补助。（观点网） 4月20日，央行发布的数据显示，一季度人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元；人民