房地产行业周报：二手房成交持续回暖，厦门沈阳多孩家庭限购放松

核心观点：二手房成交持续回暖，厦门沈阳多孩家庭限购放松 伴随中央和地方政策组合拳不断出台，春节后多城销售数据边际回暖。克而瑞2月TOP100房企整体销售金额同比增长10%，我们跟踪的64城新房销售累计同比降幅收窄，23城二手房连续两周成交同比超90%。市场复苏节奏超预期下，我们预计3月房企整体会加大推盘力度，在低基数下后续销售数据有望持续改善。政策层面中央依然以支持房地产行业平稳发展过渡为主，南京、厦门、沈阳等核心二线城市因城施策宽松政策持续。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国新办支持房地产平稳发展，厦门沈阳多孩家庭限购放松 中央层面：深交所召开房地产行业市场主体座谈会，鼓励房企用好融资并购工具。 国家外汇管理局局长潘功胜表示，近一段时期市场信心加快恢复，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善，下一步将支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 地方层面：南京开办二手房住房公积金带押过户贷款业务，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。四川全面取消成都以外城市落户限制，深圳可售人才房申购条件放宽，厦门沈阳多孩家庭限购放松，常州、淮安、盐城首套房利率由4.1%下调至低3.8%。 市场端：新房成交降幅缩窄，二手房成交持续高增 销售端：2023年第9周，全国64城商品住宅成交面积436万平米，同比下降2%，环比下降6%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2893万平米，累计同比下降19%。全国23城二手房成交面积为223万平米，同比增速91%，前值90%； 年初至今累计成交面积1253万平米，同比增速42%，前值35%。 投资端：2023年第9周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1355万平方米，成交土地规划建筑面积2461万平方米，同比下降10%，成交溢价率为3.4%。 一线城市成交土地规划建筑面积157万平方米，同比增加42%；二线城市成交土地规划建筑面积623万平方米，同比下降31%；三线城市成交土地规划建筑面积1682万平方米，同比下降2%。 融资端：国内信用债发行同比减少 2023年第9周，信用债发行61.8亿元，同比减少59%，环比减少39%，平均加权利率4.34%，环比增加70BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、国新办支持房地产平稳发展，厦门沈阳多孩家庭限购放松 中央层面：（1）深交所：召开房地产行业市场主体座谈会，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途，以及发行以资产信用为支持的CMBS、不动产持有型ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。（2）国家统计局：2022年房地产开发投资为13.3万亿元，同比下降10%，其中住宅投资10.1万亿元，同比下降9.5%；房地产用地同比下降19.4%，商品住宅待售面积增加4186万平方米。（3）国新办：国家外汇管理局局长潘功胜表示，近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。下一步，将支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（4）克而瑞：公布2023年2月百强销售榜单。TOP100房企整体销售金额9089亿元，累计同比下降13%，降幅较1月大幅收窄19个百分点。 地方层面：（1）南京：在南京市缴存住房公积金的职工及其配偶购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。开办二手房住房公积金“带押过户”贷款业务。在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加了见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。（2）四川：将深化户籍制度改革，调整优化成都市落户政策，其他城市和县城全面取消落户限制，推动城镇基本公共服务常住人口全覆盖。（3）深圳：可售人才房申购条件放宽，未婚年龄限制门槛由35岁降至30岁；放宽对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可作为共同申请人。（4）雄安新区：执行“认房不认贷”，首套房5年以上公积金贷款利率为3.1%。（5）陕西：对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（6）厦门：对购买首套自住住房的多子女家庭，可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策:拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房。（7）沈阳：生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭，可在限购区域内再购买1套新建商品住房且公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。（8）常州、淮安、盐城：首套房利率由4.1%下调至低3.8%。 表1：国新办支持房地产平稳发展，厦门沈阳多孩家庭限购放松 2、销售端：新房成交同比微降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比下降 根据房管局数据，2023年第9周，全国64城商品住宅成交面积436万平米，同比下降2%，环比下降6%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2893万平米，累计同比下降19%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第9周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2023年第9周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第9周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降 图6：2023年第9周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第9周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-19%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为12%、24%、-36%，年初至今累计增速-14%、-8%、-36%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第9周，全国23城二手房成交面积为223万平米，同比增速91%，前值90%；年初至今累计成交面积1253万平米，同比增速42%，前值35%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降 2023年第9周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1355万平方米，成交土地规划建筑面积2461万平方米，同比下降10%，成交溢价率为3.4%。一线城市成交土地规划建筑面积157万平方米，同比增加42%；二线城市成交土地规划建筑面积623万平方米，同比下降31%；三线城市成交土地规划建筑面积1682万平方米，同比下降2%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债同比减少 2023年第9周，信用债发行61.8亿元，同比减少59%，环比减少39%，平均加权利率4.34%，环比增加70BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年2月27日-3月3日，下同）房地产指数上涨0.74%，沪深300指数上涨1.71%，相对收益为-0.97%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中新集团、华发股份、城建发展、泰禾集团、万业企业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST海投、鲁商发展、广汇物流、西藏城投、万科A。 图16：本周房地产指数上涨0.74%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中中新集团、华发股份、城建发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中ST海投、鲁商发展、广汇物流跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 伴随中央和地方政策组合拳不断出台，春节后多城销售数据边际回暖。克而瑞2月TOP100房企整体销售金额同比增长10%，我们跟踪的64城新房销售累计同比降幅收窄，23城二手房连续两周成交同比超90%。市场复苏节奏超预期下，我们预计3月房企整体会加大推盘力度，在低基数下后续销售数据有望持续改善。政策层面中央依然以支持房地产行业平稳发展过渡为主，南京、厦门、沈阳等核心二线城市因城施策宽松政策持续。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。