深圳土拍零距离：首拍热度回升，民企参与意愿提升

2023年04月01日 深圳土拍零距离（5/23）：首拍热度回升，民企参与意愿提升 固定收益主题报告 证券研究报告 3月31日，深圳完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 深圳2023年首轮土拍规则基本不变，仍较严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为50%，未设置同一企业最多可竞得3宗地要求。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍2宗地采用“三限双竞+摇号”规则，即:限 地价、限房价、限企业自持的保障性租赁住房建面，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，均达到上限后通过摇号确定竞得人；其余3宗采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价， 地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较 严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一 次性付清成交地价款；配建要求仍较严，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；1宗地需配建15.9%保障性租赁住房。此外，之前流拍龙岗区龙岗地块、光明区马田地块重新挂牌出让，其中龙岗地块块起拍金额下调3.7%；2宗地均取消竞自持。深圳本轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升， 土拍热度进一步回升。深圳2023年首轮土拍合计推地5宗，供 地数量延续较低水平；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年第 四轮的14.3%明显改善；成交5宗，成交金额72.0亿，平均溢价率9.2%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.0%、7.6%进一步提升，土拍热度进一步回升。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳已完成首轮土拍，深圳广义流拍率为5城最低水平， 平均溢价率为5城最高水平。从区位来看，本轮土拍都市核心区 未供地；光明区供地2宗、宝安区（沙井街道）、龙岗区（龙岗 街道）、坪山区各供地1宗，本轮土拍体现出“西热东冷”特征。 共3宗地地价触顶，均位于深圳西部，其中宝安区沙井地块竞地价、竞自持环节先后触顶，触发摇号环节，考虑竞自持后的配建比例达27.2%；光明区马田地块地价触顶后直接进入摇号环节；光明区新湖地块地价触顶，进入竞自持环节，考虑竞自持后的配建比例达14.6%。但位于深圳东部的龙岗区龙岗地块（与光明区马田地块均为重新挂牌出让地块）以0.8%的低溢价率成交，坪山区碧岭地块底价成交。 国企仍是拿地主力，民企参与意愿提升。国企全口径拿地金额 48.0亿，拿地金额占比66.6%，较去年第四轮的51.6%进一步提升。主流国企招商蛇口22.2亿拍得1宗地；深投控&天健集团&坪山城投联合体、深振业分别拿地15.5亿、10.3亿。此外，本轮土拍主流民企龙湖集团也积极参与拿地，以24.0亿拍得2宗地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告经济回归正常恢复节奏 2023-03-31 ——3月PMI点评六问银行二级资本债 2023-03-30 如何看待2023年基建投资 2023-03-29 的空间？AI应用篇：“AI+”转债标的图 2023-03-29 谱结构性货币政策工具全梳理 2023-03-25 gaowj@essence.com.cn 内容目录 1.深圳本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度进一步回升，板块分化延续3 3.国企仍是拿地主力，民企参与意愿提升5 图表目录 图1.深圳2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升（%）4 图3.深圳广义流拍率为5城最低水平（%）4 图4.深圳平均溢价率为5城最高水平（%）4 图5.国企仍是拿地主力、主流民企参与拿地（%）5 表1：深圳本轮土拍规则基本不变3 表2：深圳2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 3月31日，深圳完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.深圳本轮土拍规则基本不变 深圳2023年首轮土拍规则基本不变，仍较严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为50%，未设置同一企业最多可竞得3宗地要求。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍2宗地采用“三限双竞+摇号”规则，即:限地价、限房价、限 企业自持的保障性租赁住房建面，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，均达到 上限后通过摇号确定竞得人；其余3宗采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求仍较严，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；1宗地需配建15.9%保障性租赁住房。 此外，之前流拍龙岗区龙岗地块、光明区马田地块重新挂牌出让，其中龙岗地块块起拍金额下调3.7%；2宗地均取消竞自持。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要其他要求求 22年首轮竞自持+摇号；摇号 22年二轮 限马甲、严控购地资金来 源、同一企业最多可竞得 竞自持+摇号 销售指 土地金5 22年三轮 3宗地50%15% 导价日内结清 22年四轮竞安居房建面+摇号； 摇号 23年首轮限马甲、严控购地资金来 源 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 竞自持+摇号；摇号 2.土拍热度进一步回升，板块分化延续 深圳本轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升，土拍热度进一步回升。深圳2023 年首轮土拍合计推地5宗，供地数量延续较低水平；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年 第四轮的14.3%明显改善；成交5宗，成交金额72.0亿，平均溢价率9.2%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.0%、7.6%进一步提升，土拍热度进一步回升。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳已完成首轮土拍，深圳广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为 5城最高水平。 图1.深圳2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25500 450 20400 350 15300 250 10200 150 5100 50 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮2023年首轮 年年年年年首二三首二轮轮轮轮轮 年年年 三四首 轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 图3.深圳广义流拍率为5城最低水平（%）图4.深圳平均溢价率为5城最高水平（%） 10% 8% 6% 4% 2% 5 5 郑 南 杭 苏 深 深 杭 南 苏 郑 0% 广义流拍率 10% 8% 6% 4% 2% 0% 平均溢价率 州 京 州 州 圳 圳 州 京 州 州 城城 平平 均均 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍都市核心区1未供地；光明区供地2宗、宝安区（沙 井街道）、龙岗区（龙岗街道）、坪山区各供地1宗，本轮土拍体现出“西热东冷”特征。 共3宗地地价触顶，均位于深圳西部，其中宝安区沙井地块竞地价、竞自持环节先后触顶，触发摇号环节，考虑竞自持后的配建比例达27.2%；光明区马田地块地价触顶后直接进入摇号环节；光明区新湖地块地价触顶，进入竞自持环节，考虑竞自持后的配建比例达14.6%。但位于深圳东部的龙岗区龙岗地块（与光明区马田地块均为重新挂牌出让地块）以0.8%的低溢价率成交、坪山区碧岭地块底价成交。 表2：深圳2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 宝安区 A301-0602 竞自持+摇号 17240.1 19823.0 15.0% 221800 招商蛇口 光明区 A629-1340 摇号 14184.0 16308.9 15.0% 179600 龙湖集团 光明区 A650-0385 竞自持 16272.1 18708.4 15.0% 102900 深振业 龙岗区 G01117-0080 溢价成交 12334.3 12436.6 0.8% 60800 龙湖集团 坪山区 G11330-8045 底价成交 10404.2 10404.2 0.0% 深投控&天健集团&坪 154900山城投 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 1根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&龙华街道、龙岗坂田&布吉&吉化&南湾街道。 3.国企仍是拿地主力，民企参与意愿提升 深圳本轮土拍国企仍是拿地主力，国企全口径拿地金额48.0亿，拿地金额占比66.6%，较去年第四轮的51.6%进一步提升。主流国企招商蛇口22.2亿拍得1宗地；深投控&天健集团&坪山城投联合体、深振业分别拿地15.5亿、10.3亿。此外，本轮土拍主流民企龙湖集团也积极参与拿地，以24.0亿拍得2宗地。 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮 图5.国企仍是拿地主力、主流民企参与拿地（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，