宁波土拍零距离：四拍热度一般，民企拿地意愿提升

2023年01月14日 宁波土拍零距离（18/22）：四拍热度一般，民企拿地意愿提升 固定收益主题报告 证券研究报告 1月12日，宁波完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 宁波本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为实际成交价格的20%；宁波本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，出让 地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制 外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定；房价要求方面，部分地块毛坯销售均价略有下调，地块起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）由第三轮的2.6倍降至2.1倍，盈利空间收窄。 宁波本轮土拍各板块冷热分化明显，故平均溢价率虽较今年前三轮有所上升，但广义流拍率也大幅提升，土拍整体热度一般。宁波2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的 33宗、21宗、10宗进一步减少；无地块流拍、3宗地块取消出让，广义流拍率50.0%，较今年前三轮大幅提升；成交3宗，成交金额49.6亿，平均溢价率9.9%，较今年前三轮的2.7%、5.2%、4.7% 有所提升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的18城中，宁波广 义流拍率、平均溢价率均为18城最高水平。从区位来看，宁波本 轮土拍地块量少质优，地块区位较好，6宗地块均位于主城区， 海曙区、鄞州区各供地3宗。热门地块竞争激烈，东部新城核心区地块和王家弄地块地价触顶进入摇号环节，2宗地均位于板块核心区域、周边配套成熟；潘火前殷地块为地铁上盖项目，出让条件较多，邻近高速，最终底价成交；另有海曙区3宗地块终止出让。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告2023年通胀展望：V型CPI， 2023-01-13 U型PPI，上半年压力不大拆解山东能源集团资本运作 2023-01-12 平台如何看待12月社融增速跌 2023-01-11 破10%？2023年可转债策略展望：拨 2023-01-08 云见日，整装待发可转债能否演绎春季躁动？ 2023-01-07 宁波本轮土拍民企参与意愿提升，未见主流房企拿地。江山万里（民企）与宁波东投公司（城投）联合体25.4亿摇号拍得1 宗地，民企岩垚盛地产9.8亿摇号拍得1宗地，宁波轨交（城投） 14.4亿底价拍得1宗地，未见主流房企拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度一般，板块冷热分化3 3.民企参与意愿提升5 图表目录 图1.宁波2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.平均溢价率虽有所上升，但广义流拍率也大幅提升（%）3 图3.宁波广义流拍率为18城最高水平（%）4 图4.宁波平均溢价率为18城最高水平（%）4 图5.民企拿地意愿有所提升（%）5 表1：宁波本轮土拍规则基本不变3 表2：宁波2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 1月12日，宁波完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 宁波本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为实际成交价格的20%；宁波本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定；房价 要求方面，部分地块毛坯销售均价略有下调，地块起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）由第三轮的2.6倍降至2.1倍，盈利空间收窄。 表1：宁波本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后 竞拍规则 房价要 求 其他要求 22年首轮- 22年二轮 22年三轮 22年四轮 限马甲、严控购地资金来源 实际成交价的20%，差额补缴 15%摇号限售价 全装修住宅预售项目装修标准调整为“不高于毛坯备案均价的15%，且需在1500-6000元/平方米之间” 出让地块均实施装配式建筑，不享受容积率奖励政策 出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 宁波本轮土拍各板块冷热分化明显，故平均溢价率虽较今年前三轮有所上升，但广义流拍率也大幅提升，土拍整体热度一般。宁波2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的33宗、21宗、10宗进一步减少；无地块流拍、3宗地块取消出让，广义流拍率50.0%， 较今年前三轮大幅提升；成交3宗，成交金额49.6亿，平均溢价率9.9%，较今年前三轮的 2.7%、5.2%、4.7%有所提升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的18城中，宁波广义流拍 率、平均溢价率均为18城最高水平。 图1.宁波2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.平均溢价率虽有所上升，但广义流拍率也大幅提升 （%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50400 45350 40300 35 30250 25200 20150 15100 10 550 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 年年年年 首二三首 轮轮轮轮 年年年 二三四 轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 图3.宁波广义流拍率为18城最高水平（%）图4.宁波平均溢价率为18城最高水平（%） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 广义流拍率 18 宁合广深武苏福成无青北天济南厦杭上长城波肥州圳汉州州都锡岛京津南京门州海沙平 均 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 平均溢价率 18 宁北深杭厦上合济长天成青广无福苏南武城波京圳州门海肥南沙津都岛州锡州州京汉平 均 资料来源：各政府官网，安信证券研究中心资料来源：各政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，宁波本轮土拍地块量少质优，地块区位较好，6宗地块均位于主城区1，海曙区、鄞州区各供地3宗。热门地块竞争激烈，东部新城核心区地块和王家弄地块 地价触顶进入摇号环节，2宗地均位于板块核心区域、周边配套成熟；潘火前殷地块为地铁上盖项目，出让条件较多，邻近高速，最终底价成交；另有海曙区3宗地块终止出让。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 鄞州区 甬储出2022-091号 触顶摇号 23300.0 26776.3 14.9% 254180.4 江山万里&宁波东投公司 鄞州区 甬储出2022-090号 触顶摇号 17050.0 19567.9 14.8% 97922.5 岩垚盛地产 鄞州区 甬储出2022-089号 底价成交 13859.0 13859.0 0.0% 143851.8 宁波轨交 海曙区 甬储出2022-086号 取消出让 13947.0 海曙区 甬储出2022-087号 取消出让 14098.0 海曙区 甬储出2022-088号 取消出让 10566.0 表2：宁波2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 1主城区：海曙区、江北区、鄞州区 3.民企参与意愿提升 宁波本轮土拍民企参与意愿提升，未见主流房企拿地。江山万里（民企）与宁波东投公司（城投）联合体25.4亿摇号拍得1宗地，民企岩垚盛地产9.8亿摇号拍得1宗地，宁波轨交（城投）14.4亿底价拍得1宗地，未见主流房企拿地。 图5.民企拿地意愿有所提升（%） 90% 2021年首轮 2022年二轮 2021年二轮 2022年三轮 2021年三轮 2022年四轮 2022年首轮 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034