固定收益主题报告：长沙土拍零距离（9／23）：首拍热度回升，民企参与度有所提升

2023年04月29日 长沙土拍零距离（9/23）：首拍热度回升，民企参与度有所提升 固定收益主题报告 证券研究报告 4月25日，长沙完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 长沙2023年首轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，所有地块溢价率限制均为15%，地价触顶后的竞拍规则简化，所有地块均采用摇号的方式确定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅1宗地设置毛坯最高销 售均价，其余7宗地地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因 素进行价格监制，地块利润空间提升。 999563376 长沙本轮土拍平均溢价率明显提升，半数地块地价触顶，土拍热度回升。长沙2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量较去年四轮的22宗、19宗、22宗、13宗有所减少；无地块流拍或撤销， 去年第三轮以来，广义流拍率维持较低水平；成交8宗，成交金额72.3亿，平均溢价率7.5%，较去年四轮的不足2%明显上升，处于历史较高水平，半数地块地价触顶，土拍热度回升。横向对 比来看，在已完成首轮土拍的9城中，长沙广义流拍率为9城最 低水平，平均溢价率高于9城平均水平4.6%。从区位来看，主城 五区合计供地7宗，占比87.5%，其中岳麓区、开福区、天心区 分别供地5宗、1宗、1宗；长沙县供地1宗。热门地块竞争较为激烈，共4宗地地价触顶，其中3宗地位于岳麓区，1宗地位于开福区，地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富，例如开福区13号地块临近地铁6号线，周边拥有中南大学湘雅医院、省 妇幼、烈士公园等配套资源；岳麓区10号地块为本轮土拍唯一限毛坯均价地块，其教育资源较优，毗邻博才培圣学校、师大附中博才实验中学（湘江校区）等。共4宗地因挂牌条件较高、区位相对较偏等原因底价成交。 城投仍为拿地主力，民企参与度大幅提升。国企全口径拿地金额7.0亿，拿地金额占比9.7%，较去年第四轮的56.3%大幅下降。仅主流国企华润置地7.0亿拍得1宗地。民企拿地占比大幅提升，民企全口径拿地金额30.6亿，拿地金额占比42.4%，较去年第四轮12.8%大幅提升。主流民企龙湖集团8.5亿拍得1宗地；欣利 国际、天润置业、天鸿控股和湖南弘展置业联合体分别拿地8.7 亿、7.0亿、6.5亿。城投拿地占比有所提升，仍为本轮土拍拿地主力，城投全口径拿地金额34.7亿，拿地金额占比48.0%，较去年第四轮的30.9%有所提升。先导投资、汉阳城建、湘江集团分别拿地17.4亿、10.4亿、6.9亿。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告TMT主线配置or新能源左侧 2023-04-29 布局？——图说2023Q1基金转债持仓地产复苏怎么看，债市怎么 2023-04-28 办？四问证券公司债 2023-04-25 一文看懂2022年人口流动 2023-04-24 的四大特征从一季报看转债投资机会 2023-04-22 （上） gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制3 2.土拍热度回升，板块冷热分化3 3.城投仍为拿地主力，民企参与度有所提升5 图表目录 图1.长沙2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.长沙本轮土拍平均溢价率明显提升（%）4 图3.长沙广义流拍率为9城最低水平（%）4 图4.长沙平均溢价率高于9城平均水平（%）4 图5.城投仍为拿地主力，民企参与度大幅提升（%）5 表1：长沙本轮土拍规则基本不变3 表2：长沙2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 4月25日，长沙完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制 长沙2023年首轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，所有地块溢价率限制均为15%，地价触顶后的竞拍规则简化，所有地块均采用摇号的方式确定竞得人。拿地后， 房价限制进一步放松，仅1宗地设置毛坯最高销售均价，其余7宗地地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。 表1：长沙本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资 金来源 22年二轮 限马甲、严控购地资 20%，个别 50%、30% 15%，个别10% 竞自持+摇号；摇号 限售价、部分地块根据开发品质等因素进行价格监制 22年三轮 22年四轮 金来源；仅68号地块不允许联合竞买 限马甲、严控购地资 20% 15%，个别13% - 限售价、部分地块根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行 金来源：均可联合竞 买 23年首轮15%摇号 价格监制 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回升，板块冷热分化 长沙本轮土拍平均溢价率明显提升，半数地块地价触顶，土拍热度回升。长沙2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量较去年四轮的22宗、19宗、22宗、13宗有所减少；无地块流 拍或撤销，去年第三轮以来，广义流拍率维持较低水平；成交8宗，成交金额72.3亿，平均溢价率7.5%，较去年四轮的不足2%明显上升，处于历史较高水平，半数地块地价触顶，土拍 热度回升。横向对比来看，在已完成首轮土拍的9城中，长沙广义流拍率为9城最低水平， 平均溢价率高于9城平均水平4.6%。 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮 图1.长沙2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.长沙本轮土拍平均溢价率明显提升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 40 35 30 25 20 15 10 5 2021 2021 2021 0 年年年 首二三 轮轮轮 年年年年 2022 2022 2022 首二三四 轮轮轮轮 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2023 2022 0 年首轮 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 图3.长沙广义流拍率为9城最低水平（%）图4.长沙平均溢价率高于9城平均水平（%） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 10% 8% 6% 4% 2% 9 深 杭 长 上 南 苏 长 郑 无 0% 平均溢价率 9 城 长郑深苏平春州圳州均 南杭上无长 圳 州 沙 海 京 州 春 州 锡 京州海锡沙城平均 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，长沙本轮土拍地块质量尚可，主城五区1合计供地7宗，占比87.5%，其中岳麓区、开福区、天心区分别供地5宗、1宗、1宗；长沙县供地1宗。热门地块竞争较为激烈，共4宗地地价触顶，其中3宗地位于岳麓区，1宗地位于开福区，地块区位较好、 周边配套成熟、教育资源丰富，例如开福区13号地块临近地铁6号线，周边拥有中南大学 湘雅医院、省妇幼、烈士公园等配套资源；岳麓区10号地块为本轮土拍唯一限毛坯均价地 块，其教育资源较优，毗邻博才培圣学校、师大附中博才实验中学（湘江校区）等。共4宗 地因挂牌条件较高、区位相对较偏等原因底价成交。如岳麓区9号地块需新引入一家世界500 强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部、新引入一家中国500强中 前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）子公司等；长沙县12号地块要 求自持不低于2万方商办物业、完成至少一家三类500强企业（二级以上子公司）总部或湖南省对外经济合作企业协会会员单位总部的引进等。 1主城五区：岳麓区、雨花区、天心区、开福区、芙蓉区 表2：长沙2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 岳麓区 [2023]长沙市007号 触顶摇号 6900.8 7935.9 15.0% 69793.0 华润置地 岳麓区 [2023]长沙市008号 触顶摇号 7900.0 9085.0 15.0% 104295.0 汉阳城建 岳麓区 [2023]长沙市010号 触顶摇号 5200.0 5979.9 15.0% 86737.0 欣利国际 开福区 [2023]长沙市013号 触顶摇号 8807.5 10128.6 15.0% 70242.0 天润置业 岳麓区 [2023]长沙市009号 底价成交 4999.9 4999.9 0.0% 64590.0 天鸿控股&湖南弘展 置业 天心区 [2023]长沙市011号 底价成交 5220.0 5220.0 0.0% 84522.0 龙湖集团 长沙县 [2023]长沙市012号 底价成交 4350.0 4350.0 0.0% 173766.0 先导投资 岳麓区 [2023]长沙市014号 底价成交 6018.0 6018.0 0.0% 68753.0 湘江集团 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 3.城投仍为拿地主力，民企参与度有所提升 长沙本轮土拍国企拿地占比大幅下降，国企全口径拿地金额7.0亿，拿地金额占比9.7%，较去年第四轮的56.3%大幅下降。仅主流国企华润置地7.0亿拍得1宗地。 民企拿地占比大幅提升，民企全口径拿地金额30.6亿，拿地金额占比42.4%，较去年第四轮12.8%大幅提升。主流民企龙湖集团8.5亿拍得1宗地；欣利国际、天润置业、天鸿控股和湖南弘展置业联合体分别拿地8.7亿、7.0亿、6.5亿。 城投拿地占比有所提升，仍为本轮土拍拿地主力，城投全口径拿地金额34.7亿，拿地金额占比48.0%，较去年第四轮的30.9%有所提升。先导投资、汉阳城建、湘江集团分别拿地17.4亿、10.4亿、6.9亿。 图5.城投仍为拿地主力，民企参与度大幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时