郑州土拍零距离（1/22）：首拍凉意依旧，民企参与意愿提升

2023年02月11日 郑州土拍零距离（1/22）：首拍凉意依旧，民企参与意愿提升 固定收益主题报告 证券研究报告 2月7日，郑州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 郑州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。 拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，土地金支付要求有所放松，超七成地块土地金支付周期延长至90日，缓解房企资金压力。 郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2023年首轮 土拍合计推地11宗，供地数量较去年前三轮的15宗、17宗、23宗有所下降；流拍1宗，无地块取消出让，广义流拍率为9.1%，较去年第二、三轮的17.6%、13.0%小幅提升；成交10宗，成交金额53.8亿，全部地块均为底价成交，平均溢价率仍处较低水平， 土拍凉意依旧。从区位来看，主城四区合计供地8宗，占比72.7%， 较去年三轮的69.6%有所上升；此外，惠济区、郑东新区和上街 区各供地1宗。本轮土拍中城中村改造项目用地3宗、合村并城 改造项目用地4宗，政府储备用地4宗，公开地块多数交通便捷、 周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，郑东新区1宗地块因 起拍价较高等原因流拍，其余10宗地块均底价成交。郑州楼市持 续低迷，新房、二手房价格持续下跌，截至2022年12月，商品房成交面积累计同比已低至-41.3%，房企参拍仍谨慎。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告城投地图系列（4）：2022年 2023-02-10 城投拿地全景新型电力系统发展提速，智 2023-02-09 能电网相关转债怎么看——产业链看转债系列九（上）解码钢铁行业（八）：产业链 2023-02-08 全解之利润分化的中上游解码钢铁行业（七）：五问钢 2023-02-06 材冬储信贷开门红而社融延续回 2023-02-05 落，通胀小幅回升但无忧——1月经济金融数据展望 国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升，国企全口径拿地金额34.6亿，拿地金额占比64.2%，较去年前三轮的19.9%、34.4%、39.0%大幅提升。本轮土拍未见主流国企拿地，以当地国企为主，惠泽建设、中豫置业、建中建设开发分别拿地15.4亿、12.4亿、 6.8亿。民企参与意愿有所提升，民企全口径拿地金额5.7亿，拿地金额占比10.6%，拿地占比较去年第三轮有所提升。主流民企建业地产与富力地产联合体4.9亿拍得1宗地，顺邦置业拿地 0.8亿。国企、民企拿地占比提升下，城投拿地金额占比大幅下降，城投全口径拿地金额13.6亿，拿地金额占比25.2%，较去年前三轮的60.0%以上大幅下降。发投集团、二七国资分别拿地11.5亿、2.1亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长3 2.土拍凉意依旧，全部地块均为底价成交3 3.国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升5 图表目录 图1.郑州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率小幅改善，平均溢价率仍处较低水平（%）3 图3.郑州楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌4 图4.国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升（%）5 表1：郑州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长3 表2：郑州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 2月7日，郑州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长 郑州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，土地金支付要求有所放松，超七成地块土地金支付周期延长至90日，缓解房企资金压力。 表1：郑州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20%15%摇号 部分地块限房价 延长部分地块土地金支付周期 超九成地块土地金支付周期为60日 23年首轮超七成地块土地金 支付周期为90日 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，全部地块均为底价成交 郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2023年首轮土拍合计推地11宗，供地数量较去年前三轮的15宗、17宗、23宗有所下降；流拍1宗，无地块取消出让，广义流拍率为9.1%，较去年第二、三轮 的17.6%、13.0%小幅提升；成交10宗，成交金额53.8亿，全部地块均为底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍凉意依旧。 图1.郑州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率小幅改善，平均溢价率仍处较低水平（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50450 45400 40350 35300 30250 25200 20 15150 10100 550 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2023年首轮 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2023年首轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 各板块仍以底价成交为主。整体来看，郑州本轮土拍地块区位较好，主城四区1合计供地8宗，占比72.7%，较去年三轮的69.6%有所上升；此外，惠济区、郑东新区和上街区各供地1宗。本轮土拍中城中村改造项目用地3宗、合村并城改造项目用地4宗，政府储备用地4宗， 公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，郑东新区1宗地块因起 拍价较高等原因流拍，其余10宗地块均底价成交。郑州楼市持续低迷，新房、二手房价格 持续下跌，截至2022年12月，商品房成交面积累计同比已低至-41.3%，房企参拍仍谨慎。 表2：郑州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价 率 成交价 格 竞得单位 备注 中原区 郑政出〔2022〕63号（网） 底价成交 3649.0 3649.0 0.00% 51710 发投集团 城中村改造项目用地 二七区 郑政出〔2022〕64号（网） 底价成交 6947.9 6947.9 0.00% 20906 二七国资 合村并城项目用地 管城区 郑政出〔2022〕65号（网） 底价成交 3856.1 3856.1 0.00% 35029 建中建设开发 合村并城项目用地 管城区 郑政出〔2022〕66号（网） 底价成交 4466.4 4466.4 0.00% 32832 建中建设开发 合村并城项目用地 金水区 郑政出〔2022〕67号（网） 底价成交 5346.4 5346.4 0.00% 123944 中豫置业 合村并城项目用地 中原区 郑政出〔2022〕68号（网） 底价成交 6177.8 6177.8 0.00% 31815 发投集团 政府储备土地 中原区 郑政出〔2022〕69号（网） 底价成交 6160.8 6160.8 0.00% 31294 发投集团 政府储备土地 惠济区 郑政出〔2022〕70号（网） 底价成交 4295.3 4295.3 0.00% 153754 惠泽建设 城中村改造项目用地 上街区 郑上出〔2022〕09号（网） 底价成交 960.1 960.1 0.00% 7619 顺邦置业 政府储备土地 中原区 郑政高出〔2022〕11号（网） 底价成交 17405.4 17405.4 0.00% 49277 建业地产&富力地产 城中村改造项目用地 郑东新区 郑政东出〔2022〕11号（网） 流拍 20120.9 政府储备土地 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 图3.郑州楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌 郑州:新建商品住宅价格指数:环比郑州:二手住宅价格指数:环比郑州:商品房成交面积:累计同比(右) 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% -0.8% -1.0% 2021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/10 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 1郑州市主城四区：金水区，中原区，二七区，管城区 3.国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升 郑州本轮土拍国企成拿地主力，国企全口径拿地金额34.6亿，拿地金额占比64.2%，较去年前三轮的19.9%、34.4%、39.0%大幅提升。本轮土拍未见主流国企拿地，以当地国企为主，惠泽建设、中豫置业、建中建设开发分别拿地15.4亿、12.4亿、6.8亿。 民企参与意愿有所提升，民企全口径拿地金额5.7亿，拿地金额占比10.6%，拿地占比较去年第三轮有所提升。主流民企建业地产与富力地产联合体4.9亿拍得1宗地，顺邦置业拿地 0.8亿。 国企、民企拿地占比提升下，城投拿地金额占比大幅下降，城投全口径拿地金额13.6亿，拿地金额占比25.2%，较去年前三轮的60.0%以上大幅下降。发投集团、二七国资分别拿地 11.5亿、2.1亿。 图4.国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2023年首轮 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可