新世界发展中期报告 2022/2023

2022/2023中期报告 THEARTISANALMOVEMENT TheArtisanalMovement是我们的文化愿景，透过推崇手艺、传统和想像力，承载着人文的细腻、情感与温度。 随着我们的业务与社会一同发展，如今，我们为这文化愿景带来一个崭新的目标—为社会上不同的持份者创造共享价值，与社会同创共赢。 我们相信以商业和创新的力量，可回馈社会，并透过聚焦于三大核心—文化与创意，可持续发展和社会创新，让业务成功与社会进步紧扣一起。 BECAUSETOGETHERWECREATE, WEAREARTISANS,WEARECSV. 目录 2财务摘要 3主席报告书 4行政总裁报告书 18简明综合收益表—未经审核 19简明综合全面收益表—未经审核 20简明综合财务状况表—未经审核 22简明综合权益变动表—未经审核 26简明综合现金流量表—未经审核 27简明账目附注 45流动资金及资本来源 47其他资料 60公司资料 TheArtisanalMovement是我们的文化愿景，透过推崇手艺、传统和想像力，承载着人文的细腻、情感与温度。 随着我们的业务与社会一同发展，如今，我们为这文化愿景带来一个崭新的目标—为社会上不同的持份者创造共享价值，与社会同创共赢。 我们相信以商业和创新的力量，可回馈社会，并透过聚焦于三大核心—文化与创意，可持续发展和社会创新，让业务成功与社会进步紧扣一起。 Becausetogetherwecreate,weareartisans,weareCSV. 财务摘要 未经审核 截至12月31日止六个月 2022年 百万港元 2021年 百万港元 （经重列） 收入 40,193.3 35,572.8 分部业绩(1) 6,342.9 9,321.5 基本溢利 3,359.8 3,891.0 每股中期股息（港元） 0.46 0.56 未经审核于2022年12月31日百万港元 经审核于2022年6月30日百万港元 总资产 621,893.5 635,883.9 现金及银行存款（包括有限制银行存款） 56,660.6 62,210.1 可动用的银行贷款 35,768.9 42,761.9 综合债务净额(2) 129,275.7 124,349.3 净负债比率(%)(3) 46.9 43.2 业绩重点： •本集团录得综合收入为40,193百万港元，比2022年财政年度上半年上升13%。基本溢利为3,360百万港元，本公司股东应占溢利为1,209百万港元，分别下跌14%及15% •本集团香港应占物业合同销售金额为约78.7亿港元 •本集团中国内地整体物业合同销售金额为约人民币92.4亿元 •杭州新世界•城市艺术中心单盘累计销售金额强势突破人民币110亿元，亮眼成绩诠释了本集团强劲的实力和市场号召力，更进一步印证了长三角城市的巨大潜力 •深圳龙岗区的188工业区城市更新项目于回顾期内动工，标志着本集团的城市更新业务正式进入收成阶段 •本集团香港物业投资收入为1,492百万港元及分部业绩为1,095百万港元，其中K11项目继续录得稳健表现，收入及分部业绩分别按年增长4%及9% •2023财政年度上半年的非核心资产出售约为56亿港元 •2023财政年度到期的贷款再融资已全数处理 •2023财政年度中期股息：每股0.46港元，重新审视股息政策以维持本公司长远稳健可持续发展 •本集团继续积极探索各项业务的策略方案以应对快速发展的行业形势，务求(i)释放个别业务的价值；(ii)明确旗下各公司的策略重心；及(iii)充份提升股东回报。本集团考虑各业务规划及现行市况后，可能同时或分阶段实行以上方案 •可动用资金合共约920亿港元，包括现金及银行结余约570亿港元及可动用的银行贷款约350亿港元，本集团财务稳健，可预见的将来并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要 备注： (1)分部业绩包括应占合营企业及联营公司业绩，并不包括投资物业公平值变动 (2)银行贷款、其他贷款、固定利率债券及其他借贷之总额减现金及银行存款 (3)综合债务净额除以总权益 2新世界发展有限公司 主席报告书 各位股东 2022年是极不平凡的一年，面对疫情反复、地缘政治局势波动、经济发展复杂多变、在风高浪急的时代，新世界迎难而上、砥砺前行，坚持以“行稳致远，走高品质发展之路”的策略，稳中求进，引领本集团沿着高质量发展航道破浪前进。 二十大报告中指出，“高品质发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”，新世界一直坚持在粤港澳大湾区核心城市，以及长三角重点区域匠心打造高品质项目，建设城市地标，为中国经济和城市的高品质发展贡献力量。 在香港，我们一如既往积极转换农地，建设北部都会区、航天城项目“11天空”进展理想，不久的将来会为香港带来一个旅游新地标；在中国内地，城市更新业务正式进入收成阶段，继续通过“产城融合”赋予城市新蕴；K11内地首个旗舰项目“K11ECOAST”将在2024年落成，将成为大湾区海滨文化零售新地标，推进大湾区文化零售新里程。 在老子《道德经》提到，“山不让尘乃成其高，海不辞盈方有其阔。”要有所成，必须从点滴累积。在行业面临巨大挑战之时，我们仍然取得好成绩，背靠的就是新世界与时代磨砺半世纪而累积的智慧。 在专注业务发展的同时，新世界因应社会所需，创造共享价值，让业务成功与社会进步紧扣一起。我们成为亚洲第三家获科学基础减量目标倡议组织批核其1.5ºC科学基础减量短期目标的房地产公司；我们冀以创新思维协助缓解香港的住屋问题，一直与非牟利机构及政府部门保持紧密沟通，为香港下一代建设更美好的社区。 长达三年的疫情时代终将结束，全面通关的消息，让我们感到非常振奋，我们期待更多内地旅客和人才到访香港，令香港经济重新焕发新活力。本集团凭藉深耕粤港澳大湾区多年的经验，会继续将在金融、教育、医疗、科技等多元产业的成功经验和资源引入内地，积极发挥行业优势，加速推动大湾区经济和商务往来，促进粤港澳大湾区的产业共融、资源分享、机遇共创，从而更有力地支持大湾区共融与高品质发展。2023年是全面贯彻落实二十大精神的开局之年，新世界会紧跟国家发展策略，以“行稳致远，走高品质发展之路”的策略，笃定前行，为股东及社会创造价值。 主席 郑家纯博士 中国香港，2023年2月23日 2022/2023中期报告3 行政总裁报告书 业绩回顾 香港物业发展 2022年初以来，受到美联储及香港加息影响，香港楼市淡静，价格走向疲弱，成交量下降。于回顾期内，与楼市相关的一个月港元拆息(HIBOR)创下新高，令本地房价及成交量进一步下跌。根据土地注册处公开数据，2022年7月至2022年12月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年跌42%，合约价值按年减少58%。 于回顾期内，本集团于香港的物业发展收入为5,542百万港元及分部业绩为909百万港元。物业销售贡献主要来自大围港铁站上盖的柏傲庄一期及甲级写字楼南商金融创新中心（前称长沙湾荔枝角道888号）。 于回顾期内，本集团于香港的应占合同销售为约7,870百万港元，主要来自出售位于长沙湾永康街商业项目的51%权益，以及南商金融创新中心的单位。 于2022年12月31日，香港未入账之应占物业合同销售收入当中，18,500百万港元合同销售将于2023财政年度下半年入账，4,277百万港元合同销售将于2024财政年度入账。预计2023财政年度下半年入账的主要项目为柏傲庄一、二期及南商金融创新中心，预计2024财政年度入账的主要项目包括傲泷。 香港物业投资及其他 香港传统写字楼需求持续疲弱，主要由于“去中心化”趋势，租户迁至非传统商业区。尽管香港写字楼租赁市场充满挑战，本集团仍能以保留现有租户及吸纳新客户的方式，维持稳定的表现。 于回顾期内，本集团香港物业投资收入为1,492百万港元及分部业绩为1,095百万港元，其中K11项目继续录得稳健表现，收入及分部业绩分别按年增长4%及9%。 4新世界发展有限公司 行政总裁报告书 随着社交距离措施自九月放宽，本集团的香港零售业务组合表现转好。其中K11系列受惠于与内地通关，有助带动旅客消费。于回顾期内，K11MUSEA人文购物艺术馆的销售额按年增长6%，总客流量超过1,100万人次，增长主要由奢侈品消费及文娱活动带动。K11MUSEA人文购物艺术馆凭藉独特的节日策展及营销策略，于12月创下开幕三年以来的每月销售额新高，更一直积极提升品牌租户组合及举办多项大型文化盛事以吸引顾客，并成为本港居民及旅客的必到景点。 K11ArtMall购物艺术馆享有极佳的交通网络，位于连接多段港铁线的尖沙咀港铁站，大受本地年轻一代及旅客青睐，顾客群稳健。于回顾期内，K11ArtMall购物艺术馆整体租用率维持近100%，销售额按年上升10%，人流亦录得强劲增长。本集团亦一直完善租户组合，引进超过40家新商户，包括潮流生活时尚品牌及特色食肆。 土地储备 土地供应紧绌困扰香港社会已久。行政长官在《2022年施政报告》推出一系列措施加快觅地建屋，其中包括落实新发展区及新市镇扩展计划、《北部都会区发展策略》及用地改划。长远而言，发展香港新发展区将是主要土地供应来源之一，而“北部都会区”将成为香港未来的策略发展据点，亦是驱动香港再创高峰的新引擎。 本集团将继续加快农地转换以释放价值，并于补充土地储备时善加利用政府的政策及措施。于回顾期内，本集团向城市规划委员会提交申请，发展元朗唐人新村的两幅农地，应占总楼面面积约为301万平方呎，预计将提供约5,600个住宅单位。 于2022年12月31日，本集团在香港持有应占总楼面面积约881万平方呎之土地储备可作实时发展，其中物业发展应占总楼面面积约404万平方呎。与此同时，本集团于新界持有合共约1,639万平方呎待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于“北部都会区”范围。 2022/2023中期报告5 行政总裁报告书 土地储备区域分布 物业发展应占总楼面面积 投资物业及其他应占总楼面面积 总计应占总楼面面积 于2022年12月31日 （千平方呎） （千平方呎） （千平方呎） 香港岛 751.3 – 751.3 九龙 1,582.3 998.8 2,581.1 新界 1,705.5 3,767.4 5,472.9 总计 4,039.1 4,766.2 8,805.3 农地储备区域分布 土地总面积 应占土地面积 于2022年12月31日 （千平方呎） （千平方呎） 元朗区 12,324.6 11,325.8 北区 2,476.0 2,177.7 沙田区及大埔区 1,910.8 1,856.7 西贡区 1,198.4 1,026.7 总计 17,909.8 16,386.9 6新世界发展有限公司 行政总裁报告书 秉承创造共享价值的精神，本集团于2021年成立了慈善房社企“新世界建好生活”，并于2023年成为公共性质的慈善机构。这家社企汇聚来自社会各界的专家，通过创新思维及方案致力纾缓香港的房屋问题，其中包括倡建香港首个私人资助房屋项目，目标是以低于市价出售单位，辅以创新“渐进式供款”按揭模式，协助年轻家庭以相宜价格购入优质新居所。本集团挑选位于元朗榄喜路楼面面积约30,300平方呎的合适地盘，提供约300个住宅单位。该项目的土地改划申请已于2022年10月获城市规划委员会批准，目前进展良好，预计于2023年动工及于2027年落成。 此外，本集团早前亦率先宣布供应农地予政府及非牟利机构，用作兴建过渡性房屋项目，协助纾缓基层人士的住屋负担，至今已有四个项目获城市规划委员会通过，现时进展良好，预计合共可兴建约3,000伙单位。 中国内地物业发展 2023财年上半年，面对反复的疫情和复杂多变的宏观环境下，本集团秉承“聚焦深耕大湾区，完善长三角地区，积极发展全国重点一线城市”的战略布局，砥砺前行、行稳致远。本集团一如既往深耕粤港澳大湾区，通过高效的本地化运营，众多高质量项目的推进速度提升