新世界发展中期报告 2023/2024

THEARTISANALMOVEMENT TheArtisanalMovement是我们的文化愿景，透过推崇手艺、传统和想像力，承载着人文的细腻、情感与温度。 随着我们的业务与社会一同发展，如今，我们为这文化愿景带来一个崭新的目标—为社会上不同的持份者创造共享价值，与社会同创共赢。 我们相信以商业和创新的力量，可回馈社会，并透过聚焦于三大核心—文化与创意，可持续发展和社会创新，让业务成功与社会进步紧扣一起。 BECAUSETOGETHER WECREATE, WEAREARTISANS,WEARECSV. 目录 2财务摘要 4主席报告书 5行政总裁报告书 18简明综合收益表 19简明综合全面收益表 20简明综合财务状况表 22简明综合权益变动表 24简明综合现金流量表 25简明账目附注 53流动资金及资本来源 55其他资料 64公司资料 TheArtisanalMovement是我们的文化愿景，透过推崇手艺、传统和想像力，承载着人文的细腻、情感与温度。 随着我们的业务与社会一同发展，如今，我们为这文化愿景带来一个崭新的目标—为社会上不同的持份者创造共享价值，与社会同创共赢。 我们相信以商业和创新的力量，可回馈社会，并透过聚焦于三大核心—文化与创意，可持续发展和社会创新，让业务成功与社会进步紧扣一起。 Becausetogetherwecreate,weareartisans,weareCSV. 财务摘要 （未经审核） 截至12月31日止六个月 2023年 百万港元 2022年 百万港元 （经重列） 来自持续经营业务 收入 17,065.5 22,785.9 分部业绩(1) 4,756.3 3,916.0 核心溢利(2) 4,866.3 4,328.9 每股中期股息（港元） 0.20 0.46 （未经审核） 于2023年12月31日百万港元 于2023年6月30日百万港元 （经重列） 总资产 470,168.6 609,014.0 现金及银行存款（包括有限制银行存款） 38,983.5 54,517.9 可动用的银行贷款 12,996.0 39,446.7 综合债务净额(3) 118,918.1 130,755.9 净负债比率(%)(4) 49.9% 47.7% 业绩重点： •本集团来自持续经营业务的核心盈利为4,866百万港元，按年上升12% •来自持续经营业务，股东应占溢利为502百万港元，不包括出售新创建集团有限公司相关的一次性非现金费用 •本集团来自持续经营业务的收入为17,066百万港元，按年下跌25%，主要由于香港及中国内地的物业发展入账减少；然而，毛利上升2%至7,257百万港元，主要受惠于K11项目中较高毛利的物业投资 •本集团香港物业发展收入为1,246百万港元 •本集团中国内地物业发展收入为5,495百万港元 •香港投资物业收入为1,745百万港元及分部业绩为1,299百万港元，分别按年上升17%及19%，主要受惠于尖沙咀的K11MUSEA人文购物艺术馆及K11ArtMall购物艺术馆之营运效率及出租率提升 •中国内地物业投资收入达到929百万港元，分部业绩为454百万港元，分别按年增长4%及3%，投资物业组合内主要项目表现稳健，整体出租率高 •本集团严格控制成本，持续经营业务的资本支出和行政及其他营运费用分别按年减少约21%及16% •2024财政年度中期股息：每股0.2港元 •可动用资金合共约520亿港元，包括现金及银行结余约390亿港元及可动用的银行贷款约130亿港元 2新世界发展有限公司 财务摘要 备注： (1)分部业绩包括应占合营企业及联营公司业绩，并不包括投资物业公平值变动(2)来自持续经营业务的溢利与核心溢利的调节如下: （未经审核） 截至12月31日止六个月 2023 百万港元 2022 百万港元 来自持续经营业务的溢利 1,543.1 1,331.5 投资物业公平值变动及转拨收益 (892.1) 78.2 税项 2,349.0 2,533.8 财务收入 (656.1) (682.5) 财务费用 2,522.4 2,149.6 出售成本的重新计量 – (1,081.7) 核心溢利 4,866.3 4,328.9 (3)银行贷款、其他贷款、固定利率债券及其他借贷之总额减现金及银行存款 (4)综合债务净额除以总权益 2023/2024中期报告3 主席报告书 各位股东 2023年，在全球经济错综复杂，国际形势变幻莫测的背景下，中国经济克服多重超预期的冲击，展现出极强韧性和巨大潜力，以磅礴之力引领世界。新世界坚定看好国家未来之发展，50年来始终如一，秉持着家国情怀、紧跟国家大政方针，以创新思维及持续发展建设美好社会，成为践行国家战略之中坚力量。 老子《道德经》曰：“天地之所以能长且久者，以其不自生，故能长生。”新世界恪守长期主义，立足时代、面向未来，藉以使命担当和卓越创新穿越周期。新世界坚守“高品质发展之道”，呼应国家“高品质发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”国策，与国家同频共振，与城市共进共荣，扎根中国大地，擘画城市标杆，成就了一个个时代座标。 香港作为连接内地市场的关键枢纽，不断加速融入国家发展大局，北部都会区开发提速。新世界持续巩固本集团发展优势，助力香港打造新核心商业区，为香港长远经济发展注入新动力。 同时，新世界亦积极回应国家号召，全力投身粤港澳大湾区的发展建设。我们在广州、深圳、上海、杭州、沈阳等多个核心城市，不遗余力地打造高品质项目，为中国经济高品质发展添砖加瓦，为美好生活增添光彩。我们的城市更新业务亦进入收成阶段，藉此赋能产业焕新提质，创造高品质生活，为城市的高品质发展开辟新空间，为社会的可持续发展创造共享价值。 我们相信商业与创新的力量，持续看好香港及内地消费市场，以商业服务社会、以文化赋能城市。随着本集团更多的商业项目在香港及内地开花结果，我们将持续推动集团的长期成长，为股东和社会创造更大的价值。 时代奔涌向前，新世界一直在路上。 主席 郑家纯博士 中国香港，2024年2月29日 4新世界发展有限公司 行政总裁报告书 业绩回顾 香港物业发展 2023年，香港住宅市场于高息环境下持续疲弱，加上环球经济市场仍然面对不少挑战，使本港房价及成交量进一步下跌。根据土地注册处公开数据，2023年7月至2023年12月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年跌20%，合约价值按年减少9%。 于回顾期内，本集团于香港的物业发展收入为1,246百万港元及分部业绩为817百万港元。物业销售贡献主要来自住宅项目傲泷及名铸。 于回顾期内，本集团于香港的应占物业合同销售为约143百万港元，主要来自住宅项目天泷，以及出售南商金融创新中心的单位。 于2023年12月31日，本集团香港未入账之应占物业合约销售收入当中，2,632百万港元合同销售将于2024财政年度下半年入账，7,900百万港元合同销售将于2025财政年度入账。预计2024财政年度下半年入账的主要项目包括傲泷及柏蔚山，预计2025财政年度入账的主要项目包括柏傲庄III期、傲泷及天泷。 香港物业投资及其他 在香港旅游业迈向复苏及经营环境有所改善下，香港政府亦积极推出各种推广活动，带动游客消费。本集团的零售物业组合表现稳健，商场人流和租务活动均有所增加。 于回顾期内，本集团香港物业投资收入为1,745百万港元及分部业绩为1,299百万港元，分部业绩增长主要受惠于K11MUSEA人文购物艺术馆及K11ArtMall购物艺术馆之营运效率提升及独有的“文化商圈”商业模式，整体销售表现及人流录得增长。 于回顾期内，K11MUSEA的销售额按年增长41%，主要受惠于奢侈品消费、美容护理及文娱活动带动，总客流量超过1,500万人次，按年增长39%。备受“Z世代”欢迎的K11ArtMall销售额按年上升29%，整体出租率近100%，人流亦录得强劲增长，更于12月创下开幕以来的新高。本集团一直积极完善租户组合，并凭藉独特的营销策略及举行各种文化艺术活动，吸引本地顾客和游客消费。 尽管本港写字楼租务市场于通关后有改善迹象，但仍然充满挑战。于回顾期内，本集团旗下写字楼的租赁查询和租务活动率维持在满意水平，积极吸纳新客户亦获大部份现有租户继续承租。 于回顾期内，投资物业的公平值亏损365百万港元，其中就若干投资物业作出撇减总额为1,801百万港元。另外，转拨至投资物业所得公平值收益为1,257百万港元。 2023/2024中期报告5 行政总裁报告书 香港土地储备 回顾期内，香港政府推进一系列土地房屋政策，其中包括增加土地供应及推动《北部都会区发展策略》。长远而言，“北部都会区”将成为香港未来发展的新引擎，新发展区会是主要土地供应来源之一。本集团将继续加快农地转换以释放价值，并于补充土地储备时善加利用政府的政策及措施，以应付香港的房屋需求。 于2023年12月31日，本集团在香港持有应占总楼面面积约800万平方呎之土地储备可作实时发展，其中物业发展应占总楼面面积约323.4万平方呎。与此同时，本集团于新界持有合共约1,634.2万平方呎待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于“北部都会区”范围。 土地储备区域分布 物业发展应占总楼面面积 投资物业及其他应占总楼面面积 总计应占总楼面面积 于2023年12月31日 （千平方呎） （千平方呎） （千平方呎） 香港岛 817.3 — 817.3 九龙 1,513.0 998.2 2,511.2 新界 904.1 3,767.4 4,671.5 总计 3,234.4 4,765.6 8,000.0 农地储备区域分布 土地总面积 应占土地总面积 于2023年12月31日 （千平方呎） （千平方呎） 元朗区 12,283.4 11,284.6 北区 2,476.0 2,177.7 沙田区及大埔区 1,910.8 1,856.7 西贡区 1,195.0 1,023.3 总计 17,865.2 16,342.3 6新世界发展有限公司 行政总裁报告书 中国内地物业发展 2023年7月以来，中央及各级政府先后出台了包括发行万亿特别国债、放松限购、支持包括城中村改造在内的“三大工程”等政策，稳预期、提信心、促进房地产市场平稳健康发展的态势凸显；住建、金融部门坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”的工作主基调，相继推出房地产融资协调机制、贷款利率下调、因城施策、一城一策、精准施策等措施，满足刚性和改善性住房需求。具体来看，核心城市政策持续优化，房地产市场逐步筑底企稳。 2024年1月，广州出台放松限购政策，再次成为一线城市当中首个放开中心城区限购的城市，有望带动大湾区、一线城市、区域核心城市放松限购，具备极强的风向标效应。本集团重仓广州，主打改善型产品，深耕聚焦大湾区、长三角核心城市，持续受益。 于回顾期内，本集团中国内地物业发展收入为5,495百万港元及分部业绩为3,136百万港元。贡献主要来自广州岭南新世界、沈阳新世界花园、广州逸彩庭园等住宅项目。 凭藉本集团前瞻布局粤港澳大湾区和长三角地区的核心城市，加上高质量的项目定位和良好的品牌口碑，在充满挑战的市场环境下，本集团销售表现理想，多个项目持续热销，其中广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府住宅项目，推出至今累计销售已超过人民币40亿元，目前作为长隆万博第一个住宅、商业、写字楼齐头并进、全业态封顶的项目，预计2025年内业主入住即可享受综合体全方位的生活品质；而沈阳悦景·新世界2023年屡创热销佳绩，2023年7至9月多次加推清栋，蝉联沈阳商品住宅销售金额月度冠军，2023年以超人民币14亿销售业绩，稳居沈阳商品住宅销售金额第一位，缔造了超6000组客户到访热潮。 于回顾期内，本集团中国内地整体物业合同销售额为人民币75.5亿元，完成2024财年人民币150亿元销售目标的50%，合同销售面积约18.3万平方米，整体合同销售的平均价格超过每平方米人民币4