成交建面低位持平，溢价率下行、流拍延续高位

克而瑞研究月报 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/6 2024 年4月 中国土地房地月产报 成交建面低位持平，溢价率下行、流拍延续高位 （2024年4月刊） 克而瑞研究月报 文/马千里、邱娟 4月，土地市场供地节奏与去年同期相当。截止4月25日，全国300城4月经营性土地成交规 模仅4189万平方米，与上年同期基本持平。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比略有下降， 4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。典型如上海、杭州，月内集中土拍热度较上月均有明显下降。 供求：本月土地供应5963万平方米，同比下降10%，降幅出现收窄。成交4189万平方米，同比持平，交易规模延续低位。 热度：月内优质地块入市占比回落，平均溢价率显著回落，4月重点城市平均土拍溢价率3.5%，较上月下降2.1个百分点。土地流拍率12.9%，环比基本持平，继续位于近一年均线上方。 分布：各能级城市基本一致，同比来看量价均跌。一线城市成交规模仅69万平方米，同比大降79%；楼板价降至19634元/平方米，同比降23%，量价跌幅在各能级中均最突出。 沪、杭土拍热度有所下降，“金三银四”缺席影响下房企拿地态度更为审慎 4月，土地市场供地节奏与去年同期相当。截止4月25日，全国300城4月经营性土地成交规 模仅4189万平方米，与上年同期基本持平。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比略有下降， 4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。典型如上海、杭州，月内本轮土拍热度较上月均有明显下降。究其原因，既有土地质量下降的原因，又更多地有大环境持续下行有关，“金三银四”缺席。统计局数据显示，1—3月份，新建商品住房销售面积18942万平方米，同比下降23.4%，新房成交数据较去年同期明显下滑，这也在一定程度上打击了房企拿地信心，土拍热度不及前期。 展望未来，相对个别城市、个别地块的热度变化而言，目前更重要的仍是行业整体的供求平衡。一季度以来上海、杭州、合肥等热点城市均明显放缓了供地节奏，典型如合肥近两次预供地公告均仅放出4宗宅地。在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。建议各城市在供地选择上应当更加精确，在新房去化能力有限的情况下，更加关注出让地块 的去化预期和盈利空间。 克而瑞研究月报 1、供求：供地规模同比降幅收窄，成交建面低位持平 土地供应方面，截止2024年4月25日，本月土地供应量为5963万平方米，环比3月同期上升6%，同比下降10%。正如上月预期，随着基期数值的回调，供地规模的同比降幅有所收窄，不过鉴于当前整体行业仍然处于库存调整周期之中，与土地交易规模收缩同步，新增供应量的持续同比回落也在情理之中。 一线城市方面，本月京沪穗深均有新增土地供应，不过含宅用地方面，深圳“挂零”，北京和广州均只有一宗地块公告，上海月内有5总含宅用地供应，其中较为值得关注的是浦东上钢街道地 块，该地块位于世博板块，紧邻世博文化园，采取招挂复合出让，起拍楼板价4.8万元/平方米。二 线城市方面，月内长沙、济南、沈阳、杭州供地面积超过50万平方米，其余城市均在50万平方米 尤其是库存去化压力较大的城市而言，月度供地零新增也将更为常见。 图：300城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅） 以下。进入5月份，随着各地要素联动机制的加快建立，预计新增土地供应量还将维持历史低位， 注：土地数据截止至2024年4月25日，下同。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土地成交方面，截至4月25日，全国300城经营性土地成交4189万平方米，较上年同期持平。 一二线城市中，至截稿时仅杭州、成都成交建面突破100万平方米，上海、杭州、成都成交金额突 破100亿元。月内高价地多出现在上海、杭州等地的少数核心板块，但即便是杭州，本月大多数地 块也仍以底价成交为主。月内平均楼板价2638元/平方米，同环比均明显回落。 图：300城经营性用地月度成交情况 2、热度：平均溢价率下行，流拍率延续高位 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 克而瑞研究月报 市场热度方面，至截稿时4月平均溢价率3.5%，较上月下降2.1个百分点。具体来看，月内仅上海、成都、海口平均溢价率超过5%，其余一二线城市土拍溢价率均不足1%。以杭州土拍为例，月内成交的13宗地，有12宗为底价成交，从出让宅地所属板块来看，其实仍有不少整体表现不错，如四七堡、之江姊妹地块、新街地块等，但是受所处板块内区位不佳、商办比例过高等因素影响，导致项目盈利确定性蒙尘，最终均以底价成交。而西安、南京、长沙等地土拍更是全部底价成交。由此来看，在行业需求端承压的背景下，拿地企业对于项目发展前景的考量也变得更为苛刻，土地市场的平稳运行与否，也需要主管部门将供求调控落到更细微的尺度。 图：重点监测城市平均溢价率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 4月土地流拍率12.9%，环比基本持平，继续位于近一年均线上方。在地方供地规模紧缩的背景下，流拍指标的持续高位，也说明了当前市场正面临的艰难处境。月内成都、济南、徐州等地均出 克而瑞研究月报 现了多宗宅地未能成功出让，如成都双流区、成华区均有两宗宅地遭遇撤牌。 图：重点监测城市土地流拍率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、重点地块：上海蝉联单价榜榜首，两榜占比达四成 4月，重点城市集中供地量明显减少，重点城市上海、杭州、成都等城市集中土拍，其中上海、成都表现相对突出，杭州表现稍逊。具体来看，上海挂牌的6宗地均成功出让，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，整体溢价率减至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。因此，上海蝉联单价榜榜首，两榜占比依然高达四成。 值得注意的是，以上海、杭州为代表的重点城市供应质量下滑，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自杭州拱墅区，为纯宅地，由本土深耕民企滨江以底价38.2亿元竞 得，楼板价20953元/平方米；排在第二、三位的同样来自杭州，分别被滨江&钱江新城开发、建发底价拿下。不仅如此，除榜首、榜二、榜三外，总价榜第九、十位也来自杭州。 表：2024年4月成交土地总价排行榜 排名 城市 地块名称 成交价 （亿元） 1 杭州 运河新城单元GS1003-R21-06-1、2地块 38.2 2 杭州 四堡七堡单元JG1405-19、JG1405-20地块 35.9 3 杭州 西站新城单元YH080901-04、05、11、12地块 33.8 4 上海 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块 26.5 5 上海 闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块 25.6 6 上海 浦东新区曹路科教园区单元（PDP0-0306）C1B-1地块 23.6 7 成都 JJ13(251):2023-076锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组 21.4 8 无锡 XDG-2024-14号 17.1 9 杭州 之江度假区单元XH110303-13地块 16.9 10 杭州 东部湾新城单元QT020302-21、QT020302-22地块（开发区单元R21-18地块） 16.0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 克而瑞研究月报 单价榜方面，上海优势更为突出，TOP1-4地块均来自上海，榜首为静安中兴地块，该地块面积不大，该地块紧邻轨交1号线中山北路站，一站直达上海火车站。东侧有中山北路小学、上海大学市北附属中学；1公里范围内有上海金融街购物中心、五月花生活广场等商业中心，静安区闸北中心医院的医疗资源。地块吸引了华润、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企参拍，经过多达 20轮竞拍，价格触及最高限价，最终越秀以159682万元的总价摇号竞得，楼面价78197元/平方米，溢价率10.00%。值得注意的是，TOP5地块也来自杭州，即总价榜第二地块。 表：2024年4月成交土地单价排行榜 排名 城市 地块名称 楼板价（元/平方米） 1 上海 静安区中兴社区C070201单元151b-19地块 78197 2 上海 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块 44042 3 上海 闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块 42350 4 上海 浦东新区曹路科教园区单元（PDP0-0306）C1B-1地块 33065 5 杭州 四堡七堡单元JG1405-19、JG1405-20地块 32007 6 成都 JJ13(251):2023-076锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组 24500 7 成都 JJ11(251):2023-074锦江区柳江街道潘家沟村11组 23400 8 成都 GX2023-61（071）高新区桂溪街道铜牌村8组、9组 23200 9 成都 GX2023-62（071）高新区桂溪街道铜牌村8组、9组 22800 10 上海 嘉定区菊园新区嘉定新城菊园社区JDC1-0404单元50-01地块 22200 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/6