房地产行业周观点(02.20-02.26)：不动产私募基金试点，行业销售持续回升

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 不动产私募基金试点，行业销售持续回升 2023年02月28日 ——房地产行业周观点(02.20-02.26) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏 观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 3667 上周行情回顾：上周，申万一级行业房地产指数上涨0.94%，沪深300指数上涨0.66%，板块表现优于大市。2023年以来，房地产行业上涨1.01%，沪深300指数上涨4.89%，板块表现略弱于 大市。 重点政策要闻：（1）中国2月1年期贷款市场报价利率(LPR) 为3.65%，上月为3.65%;5年期以上LPR报4.3%，上月为 4.3%，1年期和5年期均维持不变；（2）证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等； （3）多地继续调整购房政策：常州市阶段性降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，扬州市出台8条措施支持住房需求，包括放宽新房购买条件、完善二手房交易政策等。 行业基本面情况：2月12日-2月19日当周，30大中城市商品房成交量持续上涨，当周成交264.11万平方米，环比增长 4.51%，其中，一线城市成交61.63万平方米，二线城市成交 138.31万平方米，三线城市成交64.17万平方米。14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨67.33%，其中一线上涨39.98%，二线上涨72.24%，三线上涨144.17%；年初至今累计成交面积同比上涨31.60%，其中一线下滑7.19%，二线上涨30.67%，三线上涨132.08%。百城住宅类土地供应建面为286.8万平方米，四周滚动同比下降75.9%，年初至今累计同比下降34.92%，其中二线城市下降17.60%，三线城市下降40.49%。上周，杭州、苏州完成2023年第一批地块出让，其中，杭州出让宅地13宗，总成交额182.2亿元，苏州出让宅地11宗，总成交额140亿元，广州挂牌2023年首批次地块，共8宗供地，总建筑面积156.6万方。 重点公司动态：房企定增持续推进中，华发股份、大名城等发布股票发行预案修订稿，中交地产发布定增预案等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 销售复苏初现，持续性待观察 社融超预期，节后销售回暖业绩预期落地，土拍政策优化 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块上涨0.94%，表现优大于市4 1.2上周地产各细分板块均上涨4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况8 3.1上周商品房销售维持上涨趋势8 3.2上周二手房销售持续升温9 3.3上周土地市场表现仍然较弱11 3.4集中供地情况12 3.4.1今年以来集中供地整体情况概览12 3.4.2上周集中供地完成情况13 4行业融资情况跟踪14 5重点公司公告跟踪15 6投资建议与风险提示17 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览7 图表10：30大中城市商品房销售同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平..方....米....）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速11 图表29：百城住宅类土地成交溢价率11 图表30：2023年已完成集中出让地块情况12 图表31：2023年已公告集中出让城市12 图表32：土地供应与成交建面情况（杭州）13 图表33：起始价与成交金额情况（杭州）13 图表34：土地供应与成交建面情况（苏州）13 图表35：起始价与成交金额情况（苏州）13 图表36：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（杭州）14 图表37：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（苏州）14 图表38：境内债券发行金额（亿元）14 图表39：境外债发行情况14 图表40：重点公司公告跟踪15 1市场回顾 1.1上周房地产板块上涨0.94%，表现优大于市 上周（2023/02/20-2023/02/26），申万一级行业房地产指数上涨0.94%，沪深300指数上涨0.66%，板块表现优于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 7.00 6.00 房地产,0.94 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00 煤炭钢铁 家用电器轻工制造国防军工 通信农林牧渔建筑装饰机械设备建筑材料纺织服饰计算机综合 石油石化有色金属 汽车非银金融 银行房地产基础化工公用事业 环保沪深300电力设备交通运输 电子商贸零售社会服务医药生物 传媒食品饮料美容护理 -3.00 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业上涨1.01%，沪深300指数上涨4.89%，板块表现略弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 48003950 46003750 44003550 42003350 40003150 38002950 36002750 34002550 沪深300（左轴）房地产（右轴） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块均上涨 上周,A股地产板块整体上涨，其中产业地产板块上周幅度最大，当1周.8上6%涨，商 业地产板块上涨1.31%，住宅开发板块上涨0.87%，物业管理板块上涨0.69%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：深振业A、光大嘉宝、城建发展，其中，深振 业A周度涨幅9.70%，光大嘉宝周度涨幅9.06%，城建发展周度涨幅7.79%。跌幅排名前3位的房地产个股为：万通发展、空港股份、蓝光发展。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：绿景中国地产、中梁控股、祥生控股集团，其中，绿景中国地产周度涨幅27.64%，中梁控股周度涨幅15.87%，祥生控股集团周度涨幅10.14。跌幅排名前3位的房地产个股为：建业新生活、力高集团、希慎兴业。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 2.00 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 1.86 1.31 0.87 0.69 产业地产商业地产住宅开发物业管理 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 15.040.0 10.0 5.0 30.0 9.709.06 7.97 6.286.156.125.02 4.254.093.52 20.0 0.0 10.0 -5.0 -10.0 -15.0 0.0 -10.0 -20.0 -1.82-1.91-2.09-2.46-2.50-3.08-3.31-4.46-4.52 -12.76 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 30.0 20.0 10.0 0.0 27.64 0.0 15.87 10.14 5.565.134.353.703.553.452.97 -4.45-4.50-4.75-5.26-5.29-5.58-6.56 -7.79 -9.7 9-9.85 -5.0 -10.0 -15.0 -10.0-20.0 -20.0-25.0 -30.0-30.0 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%)周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 分类 主要内容 地方新闻 2023年，大连市住房公积金管理中心将有10条惠民政策和10条便民措施出台。其中，住房公积金惠民政策10条包括：对多子女家庭租、购住房分别给予提高提取和贷款额度政策支持；优化低保人员住房公积金贷款利息补贴机制，加大对低收入家庭解决住房问题的保障力度；合理调整住房公积金贷款首付款比例；开展商业贷款转组合贷款业务；实行差异化租房提取标准。（观点网）江西景德镇市人民政府办公室印发《延续促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》，要求将《景德镇市人民政府办公室关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施的通知》中“实施阶段性购房补贴”政策执行期限顺延一年。即“凡在2022年5月10日至2023年12月31日期间，购买中心城区范围内（包括珠山区、昌江区、昌南新区及高新区，下同）新建商品住房且在2025年6月30日前缴清契税，属首次购买的，给予200元／平方米补贴；属改善型的，给予100元／平方米补贴。”（观点网）2023年，江西省棚户区要改造开工13.2万套，老旧小区要改造开工37.57万户，保障性租赁住房要开工(筹集)16.58万套、基本建成2.33万套(间)，公共租赁住房要新建(筹集)596套。推进高品质智慧社区、完整社区试点建设，打造一批社区样板。（观点网）2月20日消息，山东发行7年期棚改专项地方债。观点新媒体获悉，此次发行7年期棚改专项地方债的规模49.54亿元，发行利率2.9600%，边际倍数4.62倍，倍数预期3.58。（观点网）2月20日，随着中港两地通关，星展香港研究部执行董事丘卓文指，本地买家憧憬通关支持楼价，开始由观望转为实际行动，令近期新盘余货销售明显加快。不过他相信，通关对香港住宅市场具正面因素，惟实际支持需时间反映。他预期全年楼价按年持平，又按息仍有上升空间，今年最优惠利率可能升至约6厘。（观点网）近日，有消息称春节假期过后，北京二手房带看量的增长比较明显。2月1日-15日，北京二手房网签量环比1月同期增幅超30%。目前，房价依然比较稳定，没有出现大幅上涨