房地产开发2023W8：新房二手房销售继续回暖，证监会启动不动产私募投资基金试点

证监会启动不动产私募投资基金试点。近日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金的框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金。 不动产私募投资基金投资范围扩容，“第三支箭”政策延续。2022年11月底证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施时，就将“积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点”作为其中一项重要措施。此次政策是此前“第三支箭”的延续。事实上，自2021年以来，投资住宅类的不动产私募基金基本无法备案，而此次投资范围扩容至存量商品住宅项目和市场化租赁住房，是最大亮点。试点的推进将有助于满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金与信货、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，多箭齐发，有助于盘活存量经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先大盘0.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共102支，较上周增长89支，下跌股数为30支。 新房：新房销售继续回暖。本周30个城市新房成交面积为345.1万平方米，环比提升15.1%，同比提升2.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.4万方，环比-19.5%，同比-31.3%；样本二线城市为200.7万方，环比16.7%， 同比1.9%； 样本三线城市为94.0万方 ， 环比44.0%， 同比41.3%。从今年累计8周新房成交面积同比看，样本30城共计2000.2万方，同比-10.9%；一线城市为432.3万方，同比-18.2%；二线城市为1116.8万方，同比-13.2%；三线城市为451.1万方，同比4.7%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计135.6万方，环比增长17.1%，同比增长84.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.0万方，环比12.8%；样本二线城市为62.0万方，环比20.1%；样本三线城市为29.6万方，环比17.4%。年初至今累计二手房成交面积为712.8万方，同比变动为33.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为220.9万方，同比13.9%；样本二线城市为332.2万方，同比39.7%；样本三线城市为159.7万方，同比39.7%。 信用债：根据wind统计数据，本周共发行房企信用债16只，环比增加4只；发行规模共计111.50亿元，环比减少-43.7亿元，总偿还量138.62亿元，环比增加114.85亿元，净融资额为-27.12亿元，环比减少158.55亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.证监会启动不动产私募投资基金试点，住房租赁“金融17条”出台 证监会启动不动产私募投资基金试点。近日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金的框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金。 不动产私募投资基金投资范围扩容，“第三支箭”政策延续。2022年11月底证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施时，就将“积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点”作为其中一项重要措施。此次政策是此前“第三支箭”的延续。事实上，自2021年以来，投资住宅类的不动产私募基金基本无法备案，而此次投资范围扩容至存量商品住宅项目和市场化租赁住房，是最大亮点。试点的推进将有助于满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金与信货、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，多箭齐发，有助于盘活存量经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 住房租赁“金融17条”出台。央行、银保监会2月24日就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》公开征求意见。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条，主要包括以下内容：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。三是加强和完善住房租赁金融管理。住房租赁行业资金回笼相对较慢，金融支持有助于对企业后续现金流进行补充，促进市场专业化、规模化发展。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先大盘0.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共102支，较上周增长89支，下跌股数为30支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为高新发展、深振业A、光大嘉宝、深赛格、北京城建，涨幅分别为10.5%、9.7%、9.1%、8.5%、8.0%。跌幅前五为万通地产、空港股份、蓝光发展、*ST宏盛、京蓝科技，跌幅分别为-12.8%、-4.5%、-4.5%、-4.4%、-4.0%。 本周48家重点房企中共计上涨25支，较上周增长21支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、中梁控股、时代中国控股、龙光地产、新城控股，涨幅分别为27.6%、15.9%、5.1%、4.3%、4.1%。跌幅前五为远洋集团、蓝光发展、龙湖集团、金地商置、建业地产，跌幅分别为-4.5%、-4.5%、-3.7%、-3.2%、-2.6%。 图表1：本周各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股代码 图表5：本周跌幅前五个股代码 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅情况 图表8：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为345.1万平方米，环比提升15.1%，同比提升2.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.4万方，环比-19.5%，同比-31.3%；样本二线城市为200.7万方，环比16.7%，同比1.9%；样本三线城市为94.0万方，环比44.0%，同比41.3%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计8周新房成交面积同比看，样本30城共计2000.2万方，同比-10.9%；一线城市为432.3万方，同比-18.2%；二线城市为1116.8万方，同比-13.2%；三线城市为451.1万方，同比4.7%。其中一线城市中，北京（3.0%）、上海（-19.9%）、广州（-21.6%）、深圳（-37.8%）。二三线城市中大连（232.4%）、温州（122.7%）、惠州（76.5%）等总计10城同比均为正，南平（-54.0%）、莆田（-50.7%）、南京（-49.4%）等总计15城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计135.6万方，环比增长17.1%，同比增长84.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.0万方，环比12.8%； 样本二线城市为62.0万方，环比20.1%；样本三线城市为29.6万方，环比17.4%。年初至今累计二手房成交面积为712.8万方，同比变动为33.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为220.9万方，同比13.9%；样本二线城市为332.2万方，同比39.7%；样本三线城市为159.7万方，同比39.7%。 图表14：本周13城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.20-2.26）共发行房企信用债16只，环比增加4只；发行规模共计111.50亿元，环比减少-43.7亿元，总偿还量138.62亿元，环比增加114.85亿元，净融资额为-27.12亿元，环比减少158.55亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA+（48.4%、48.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据及一般公司债（36.8%、35.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（56.5%）的债券为主。 图表19：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，卓越商业中期票据（+119bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表23：房企每周融资汇总（2.20-2.26） 5.本周政策回顾 图表24：中央政策及消息（2.19-2.25） 图表25：地方性政策及消息（2.19-2.25） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。