2月房地产行业月报（第56期）：不动产私募基金试点启动，销售“小阳春”可期

不动产私募基金试点启动，销售“小阳春”可期 ——2月房地产行业月报（第56期） 相关研究：投资要点： 《2023年2月中国典型房企销售业绩研究 报告》 《“保项目”与”保主体“矛盾吗？》 《月读数据丨行业规模回落至13万亿，累计开发投资下降10%（2022年1-12月）》 2021年12月-2023年2月行业表现 0.4 0.2 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 2022/11 2022/12 2023/02 0 -0.2 -0.4 沪深300房地产指数 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、周小龙、文婧报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 行业政策：不动产私募基金试点启动，住房租赁获全方位融资支持 2月，需求端依然围绕限制性政策松绑、房贷利率调降、公积金贷款支持等展开，政策加力的倾向不明显。供给端方面，金融监管部门继续落实“第二支箭”和“第三支箭”，出台融资支持重大举措，助力地产行业向新模式转型。首先，证监会正式启动不动产私募投资基金试点，将独立设置“不动产私募投资基金”产品类型，投资范围中明确纳入了存量商品住宅和市场化租赁住房，我们认为试点的推行短期有利于房企纾困和存量盘活，长期助力构建地产融资体系的新模式。其次，央行、银保监会支持住房租赁企业融资，助力企业完成商业闭环，这一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革，同时以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式。 住宅市场：市场回暖迹象终现，“小阳春”出现概率增大 从我们监测的40城数据来看，2月全国商品住宅销售面积为1783.4万平米，同比上行41.6%，环比上行39.7%。 总体而言，2月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象，积压需求终于开始释放。虽然数据的上升背后有春节月低基数的作用，不过从具体项目的来访和认购情况确实显示市场终于开始触底反弹。 有了2月的好开头，我们认为“小阳春”更加值得期待，不过也要清楚地认识到，市场当前仍处于十分脆弱的阶段，积压需求释放程度如何，积压需求释放完后需求如何演绎，目前都不确定。要继续夯实市场回升的基础，应从以下几点入手：一是继续稳预期，在国家稳增长的目标和系列举措下，预计居民的信心和预期会逐步修复，二是继续稳行业，行业流动性危机阴云仍未散去，保交楼任务还在攻坚，对民营企业和保交楼的融资支持仍要继续，三是继续稳需求，城市有必要继续出台或者延期需求端宽松措施。 土地市场：地方政府推出优质地块，土地市场呈回暖迹象 2023年2月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达3579.6万平米，推出土地宗数达737宗，分别同比减少31.4%和10.5%。整体供应的面积出现较为明显的下滑，供应情况相对萎靡。成交方面，受到三四线成交萎靡的拖累，整体上成交规模较2022年有所回落；2023年2月监测城市宅地成交总建筑面积为3129.2万平米，同比和环比分别下滑13.5%和12.2%。但在另一方面，市场分化明显。部分核心城市的地方政府拿出了相对较为优质的土地，少数地块引发开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度，这也导致整体市场的出让金规模与出让价格有所上升。 整体来看，2月土地市场成交有所回落，但各线城市冷热不均，分化持续加大。个别的一二线城市的土拍热度相对较高，不论是参拍轮数还是溢价率均有所上升。但不可忽视的是，这种“高热度”是在高能级城市推出优质地块比例明显提高的背景下出现的，而且“热度”也往往只体现在个别高能级城市的优质板块，部分非核心板块 房地产行业研究·研究报告 2022年3月6日 亿翰智库、全联房地产商会 【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 区域的地块则多为底价成交，城市内部的分化也同样严重。鉴于以上的现状，我们认为当前的土地市场仍然处于“弱复苏”的状态，未来的土地市场将随着销售“小阳春”的到来逐渐回暖。 1企业表现：销售“小阳春”可期，民企信用修复仍待时日 投资方面，投资方面，2023年2月，随着各大核心城市的供地陆续开始，房企拿地金额有所回升。2023年2月，房企拿地总金额同比上升9.2%，环比上升52.4%。拿地平均溢价率5.6%，溢价率有所回升。随着疫情管控的放开，以及此前积累的需求的释放，经历了漫长的销售负增长后，2023年2月单月TOP200房企总销售额同比上升22.1%，环比上升25.2%，地产销售呈现出一定的复苏迹象。 融资方面，在经历了此前的“发债潮”后，民企融资再次陷入沉寂。仅卓越集团在中债增的担保下发行债券，且发行规模仅为4亿元，发债规模相对较小。整体来看，在当下的市场环境下，民营企业仍然很难单纯依靠自身的信用发行债券，民企的信用修复仍待时日。2023年2月，海外债融资再次陷入沉寂，单月海外债融资仅3亿美元。仅万达商业一家企业发行公司债券，票面利率为11%。我们认为，尽管万达发债可以在一定程度上看作海外债发行的曙光，但整体信用修复的过程可能仍需较长时间，需要房企努力改善经营状况、持续修复自身信用。 1 目录 2引言1 3行业政策：不动产私募基金试点启动，住房租赁获全方位融资支持1 4住宅市场：市场回暖迹象终现，“小阳春”出现概率增大6 5土地市场：地方政府推出优质地块，土地市场呈回暖迹象9 6企业经营：销售“小阳春”可期，民企信用修复仍待时日11 图表目录 图表1：2月需求宽松方面政策2 图表2：2月行业融资方面政策4 图表3：各能级城市2月商品住宅成交面积情况（万平米）8 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）8 图表5：2023年2月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）11 图表6：2023年2月各能级城市土地成交平均溢价率11 图表7：2020年1月至2023年2月全国房企拿地总金额和平均溢价率13 图表8：2020年12月至2023年2月权益拿地金额TOP100房企企业性质13 图表9：2023年1-2月销售额TOP10房企销售情况15 图表10：2023年1-2月样本房企销售业绩及增速（亿元）15 图表11：2020年1月-2023年2月TOP200房企销售总额及同比15 图表12：2020年1月-2023年2月房企信用债融资情况（亿元）16 图表13：2021年5月-2023年2月不同性质房企信用债融资情况17 图表14：2020年1月-2023年2月房企海外债融资情况17 1引言 2月，监管当局持续在融资端出台支持政策。证监会正式启动不动产私募投资基金试点，助力地产行业向新模式转型。我们认为，对于行业而言，不动产私募投资基金一方面可以引导资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性，增强房地产企业“资本金”，修复资产负债表，缓解负债压力，提振市场信心；另一方面，不动产私募投资基金的试点将帮助不动产进入以运营产生持续性现金流的发展模式，从而实现整个地产行业的“良性循环”。市场方面，2月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象，积压需求终于开始释放，后续的“小阳春”仍然值得期待。企业方面，整体销售情况回暖明显，部分国央企销售恢复明显，部分核心城市的土地市场热度较高。融资端，民企的融资再次陷入沉寂，绝大部分民企仍然很难依靠自身实力进行发债，民企的信用修复仍待时日。 2行业政策：不动产私募基金试点启动，住房租赁获全方位融资支持 2月，需求端依然围绕限制性政策松绑、房贷利率调降、公积金贷款支持等展开，政策加力的倾向不明显。供给端方面，金融监管部门继续落实“第二支箭”和“第三支箭”，出台融资支持重大举措，助力地产行业向新模式转型。首先，证监会正式启动不动产私募投资基金试点，将独立设置“不动产私募投资基金”产品类型，投资范围中明确纳入了存量商品住宅和市场化租赁住房，我们认为试点的推行短期有利于房企纾困和存量盘活，长期助力构建地产融资体系的新模式。其次，央行、银保监会支持住房租赁企业融资，助力企业完成商业闭环，这一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革，同时以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式。 （1）限售调整及贷款支持：三城调整限售，南京支持公积金付首付 2月，需求端宽松政策出台频率一般，仍旧围绕着一贯的方向。武汉优化限购套数和套数认定方式；惠州、扬州、常州等分别调整限售政策，其中常州直接取消了限售政策；南京宣布支持提取公积金支付新房或者二手房的首付；同时，包括无锡、扬州、常州等城市首套房贷利率已降至最低3.8%。 我们认为，尽管政策对于刚性和改善性需求的支持是一贯的，不过目前来看政策加力的倾向不明显，一方面一线及核心二线城市仍然谨慎，尤其是近期市场的回暖迹象可能加重这种态度，另一方面其他能级城市可动用的措施已经比较有限。 图表1：2月需求宽松方面政策 时间城市政策内容 2.6武汉 支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非该市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。 2.8无锡自2023年2月8日(含)起，将无锡市新发放首套住房个人住房贷款利率下限由 LPR-20BP调整为LPR-50BP。 2.16惠州我市商品住房(含新建商品住房和二手住房)限售年限调整为“取得不动产权证满1 年方可转让”。 1、鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房，其他人员不再执行限购政策。 2、在市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易。 3、实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR- 50BP。这意味着扬州首套房贷款的利率下限，由之前的"最低4.1%"下调至"最低 3.8%"。 4、开展商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务。 5、自本通知发布之日至2023年6月30日，住房公积金贷款最高额度阶段性上调 2.20扬州 2.22常州 20%（双缴存职工家庭由60万元上调至72万元，单缴存职工由36万元上调至43.2万元），原人才及多子女家庭住房公积金贷款额度支持政策根据调整后的贷款最高额度进行上浮。 6、将市区各地制定的支持人才和二孩以上家庭购房补贴政策统一延续至2023年6 月30日。 7、自本通知发布之日至2023年6月30日（以合同备案日期为准)，在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房（含二手商品住房），给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴。 8、鼓励金融机构按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，对存量融资积极予以贷款展期、调整还款安排，对“保交楼”项目提供配套融资支持，支持优质房地产企业发行债券融资，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。 常州计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元。同时，为进一步支持改善性住 房需求，增强市场流动性，将取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。 2.24常州常州市阶段性降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由相应期限贷款市场报价利率减20个基点下调至减50个基点，即首套房贷利率下限降至3.8%。 在