房地产周报：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持

行业研究 2023年2月27日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230227：启动不动产私募投 东资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（2.20-2.24）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.94%（上周-3.16%），A股大盘（中证A股）涨幅0.99%（上 有 限周-1.65%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-0.18%（上周-2.73%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅-3.22%（上周-0.01%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.43%（上周-2.22%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板 司块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 证行业基本面： 券新房销售继续回暖、二手房销售热度提升。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.17）同比-7.3%，1月整月同比-33.1%； 研12城二手房成交面积（1.1~2.24）同比23.1%，1月整月同比-22.5%。 究土地市场成交继续改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.26）成交土地建面同比11.3%，上周累计报同比16.3%；本周100大中城市（2.13~2.26土地成交溢价率5.2%，上周4.5%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.26）告土地成交总价同比12.5%，上周累计同比6.5%。 内债融资略有下滑，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.26）累计同比-4.3%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.26）同比去年同期-22.77%，环比上月末-1.29%；内地房企海外港元债券余额（截至2.26）同比去年同期-16.05%，环比上月末-16.05%。 投资策略：监管机构接连出台“不动产私募投资基金试点”和“金融支持住房租赁市场发展”的政策，推动地产业向新发展模式平稳过渡。2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，基金投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、 保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。2月24日，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。文件提出，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将进一步盘活企业存量项目，有助于房企改善资产负债表。《征求意见稿》有望拓宽住房租赁市场的投融资渠道，将为住房租赁项目的投资、开发和运营提供有效的金融产品创新和融资支持，有助于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动地产业向新发展模式平稳过渡。 我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。销售的 企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当前新房市场复苏动能依然较弱，政策将会持续推动行业走向平稳。 我们认为，当前行业出清的方向明确，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具 有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 目录 1.市场行情(2022.2.20~2022.2.24)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.2.24)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.2.24)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2022.2.26)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.融资情况(截至2022.2.26)14 5.1境内地产债发行规模14 5.2境外地产债余额15 6.政策要闻(2023.2.20~2023.2.26)16 7.投资策略16 8.风险提示17 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：27城商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 图29：内地房企海外债券余额15 图30：内地房企海外债券余额规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.2.26）14 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.2.26）14 表8：本周主要地产要闻梳理16 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 1.市场行情(2022.2.20~2022.2.24) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/24) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 3025.3 0.94% -3.16% -2.91% 中证A股 3505.1 0.99% -1.65% 6.85% 沪深300 4061.0 0.66% -1.75% 7.56% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/24) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2432.4 -0.18% -2.73% 0.06% 恒生物业服务及管理指数 3168.9 -3.22% -0.01% -2.29% 恒生指数 20010.0 -3.43% -2.22% 7.15% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.2.24) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -7.3% -14.8% -8.1% 2.3% 本月至今累计同比 45.8% 16.3% 52.8% 59.6% 上月同比 -33.1% -30.8% -37.4% -25.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.2.24) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 23.1% 14.2% 27.9% 25.3% 本月至今累计同比 129.5% 99.4% 153.6% 126.2% 上月同比 -22.5% -29.1% -20.7% -16.5% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230227：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持 P11 资料来源：iFinD，东兴证