房地产行业周报：启动不动产私募投资基金试点，拓宽住房租赁债券融资渠道

核心观点：启动不动产私募投资基金试点，拓宽住房租赁债券融资渠道 证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将进一步盘活企业存量项目，增强现金流能力，改善资产负债表结构，房企融资第三支箭政策仍在延续；同时央行和银保监会提出要增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，贝壳研究院监测数据显示2月百城首套主流利率在持平四个月后再度下降，我们监测的64城单周新房成交数据环比连续四周增长，二手房单周成交数据同比增长90%，销售数据出现边际回暖趋势，但持续性仍有待观察。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：证监会启动不动产私募投资基金试点，扬州取消限购 中央层面：证监会启动不动产私募投资基金试点工作，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。央行、银保监会要求商业银行按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。 地方层面：中国香港将会引入新的资本投资者入境计划，将下调2000万港元及以下交易的首次置业印花税。扬州全面取消楼市限购，取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。长春首套房商贷已结清的家庭，二次购房可执行首套贷款政策。常州将取消新房2年限售期限。 市场端：新房成交同比下降，杭州土拍热度高涨 销售端：2023年第8周，全国64城商品住宅成交面积435万平米，同比下降9%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2427万平米，累计同比下降22%。全国23城二手房成交面积为206万平米，同比增速90%，前值83%； 年初至今累计成交面积1030万平米，同比增速35%，前值26%。 投资端：2023年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1346万平方米，成交土地规划建筑面积2499万平方米，同比增加6%，成交溢价率为4.1%。 杭州2023年首批集中供地出让13宗地块成交额182亿元，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价，平均溢价率9.3%，滨江集团竞得三宗地块，华润置地、建发房产和伟星地产分别摇中一宗地块。苏州一批次11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，总揽金约140亿，平均溢价率7.46%，保利发展、招商蛇口、华润置地、建发房产均有斩获。 融资端：国内信用债发行同比减少 2023年第8周，信用债发行54亿元，同比减少69%，环比减少62%，平均加权利率3.51%，环比减少19BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、证监会启动不动产私募投资基金试点，扬州取消限购 中央层面：（1）证监会：启动不动产私募投资基金试点工作，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等，投资者首轮实缴出资不低于1000万元。（2）央行、银保监会：支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。拓宽住房租赁企业债券融资渠道。 （3）LPR：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。（4）贝壳研究院：2023年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，二套利率平均为4.91%，环比持平。 地方层面：（1）中国香港：为进一步丰富人才库及吸引更多新资金落户中国香港，将会引入新的资本投资者入境计划，将下调2000万港元及以下交易的首次置业印花税。（2）扬州：全面取消楼市限购，取消二手房3年限售政策，经济开发区三孩及以上家庭首套房补贴16万，首套房贷利率降至3.8%。（3）常州：将从支持多孩家庭购房、完善人才贷款等四个方面出台10条措施优化房地产政策，其中包括将取消新房2年限售期限等。（4）大连：将出台公积金“双十条”措施。购新房支持公积金支付首付款，将二手房住房公积金贷款期限与房龄之和延长至50年。（5）长春：支持居民换购住房，对出售住房并在1年内再次购房的群体给予退还个人所得税；首套房商贷已结清的家庭，二次购房可执行首套贷款政策。 表1：证监会启动不动产私募投资基金试点，扬州取消限购 2、销售端：新房成交同比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第8周，全国64城商品住宅成交面积435万平米，同比下降9%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2427万平米，累计同比下降22%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第8周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第8周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2023年第8周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第8周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第8周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-22%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-31%、8%、-22%，年初至今累计增速-19%、-13%、-37%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第8周，全国23城二手房成交面积为206万平米，同比增速90%，前值83%；年初至今累计成交面积1030万平米，同比增速35%，前值26%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，杭州一批次土拍热度高涨 2023年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1346万平方米，成交土地规划建筑面积2499万平方米，同比增加6%，成交溢价率为4.1%。一线城市成交土地规划建筑面积62万平方米，同比增加100%；二线城市成交土地规划建筑面积860万平方米，同比增加100%；三线城市成交土地规划建筑面积1576万平方米，同比下降5%。杭州开启2023年首批集中供地出让，首日13宗地块成交额182亿元，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价，总规划建面93.5万㎡，平均溢价率9.3%，滨江集团竞得三宗地块，华润置地、建发房产和伟星地产分别摇中一宗地块。苏州一批次11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，土地总建面70万㎡，总揽金约140亿，平均溢价率7.46%，保利发展、招商蛇口、华润置地、建发房产均有斩获。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比减少 图12：100大中城市土地成交溢价率环比微降 4、融资端：国内信用债同比减少 2023年第8周，信用债发行54亿元，同比减少69%，环比减少62%，平均加权利率3.51%，环比减少19BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年2月20-24日，下同）房地产指数上涨0.94%，沪深300指数上涨0.66%，相对收益为0.28%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：深振业A、光大嘉宝、城建发展、天地源、中新集团，涨跌幅排名后5位的个股分别为万通发展、空港股份、蓝光发展、数源科技、中天金融。 图16：本周房地产指数上涨0.94%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中深振业A、光大嘉宝、城建发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万通发展、空港股份、蓝光发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将进一步盘活企业存量项目，增强现金流能力，改善资产负债表结构，房企融资第三支箭政策仍在延续；同时央行和银保监会提出要增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，贝壳研究院监测数据显示2月百城首套主流利率在持平四个月后再度下降，我们监测的64城单周新房成交数据环比连续四周增长，二手房单周成交数据同比增长90%，销售数据出现边际回暖趋势，但持续性仍有待观察。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。