行业周报：春节销售不及预期，多地首套房贷利率开启动态调整

核心观点：春节销售数据不及预期，多地首套房贷利率开启动态调整 2022年统计局房地产销售数据保持低迷，在宽松政策支持下12月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看，住宅成交数据暂未走出低谷，但多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限，我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间，成交数据有望持续修复企稳。住建局提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：统计局房地产数据持续低位，郑州首套按揭利率下调 中央层面：2022全年统计局房地产投资销售数据保持低迷，房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，其中住宅投资下降9.5%；房屋新开工面积同比下降39.4%，房屋竣工面积同比下降15.0%；商品房销售面积13.6亿方，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。全国住房和城乡建设工作会议提出房地产市场的三个工作重点：稳定预期、防范风险及促进转型。国务院副总理刘鹤世界经济论坛上强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。 地方层面：深圳拟不再安排建设安居型商品房，将推共有产权住房。南京房票安置办法将在南京全市推行，长沙放宽特殊人才落户购房条件，郑州多家银行首套房按揭贷款年利率下调至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 市场端：商品住宅成交面积同比仍下滑，土地成交面积同比下降 销售端：2023年第3-4周，全国64城商品住宅成交面积284万平米，同比下降70%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达284万平米，累计同比下降85%。 全国23城二手房成交面积为97万平米，同比增速-61%；年初至今累计成交面积366万平米，同比增速-25%，前值15%。 投资端：2023年第4周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米，成交土地规划建筑面积1558万平方米，同比下降46%，成交溢价率为0.5%。 一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米，同比下降32%；二线城市成交土地规划建筑面积586万平方米，同比下降43%；三线城市成交土地规划建筑面积820万平方米，同比下降50%。 融资端：国内信用债发行同比增加 2023年第3-4周，信用债发行174亿元，同比增加43%，平均加权利率3.43%； 海外债发行1.2亿美元，同比减少72%，平均加权利率3.58%。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、统计局房地产数据持续低位，郑州首套按揭利率下调 中央层面：（1）统计局：2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，其中住宅投资下降9.5%；房屋新开工面积同比下降39.4%，房屋竣工面积同比下降15.0%；商品房销售面积13.6亿方，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额同比下降28.3%；房地产开发企业到位资金14.9万亿元，同比下降25.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-25.4%、-19.1%、-33.3%、-26.5%。 （2）住建部：全国住房和城乡建设工作会议召开，提出房地产市场的工作重点有：稳定预期，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心；防范风险，包括抓出险房企，支持优质国企、民企改善资产负债状况，做好保交楼工作；促进转型，明确提及了现房销售的模式，形成房屋安全长效机制。（3）国务院：副总理刘鹤世界经济论坛上强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，较大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。（4）金融机构：人民银行将向全国性AMC提供800亿元专项再贷款，年利率1.75％，各间AMC可根据自身经营发展需要，最高按一比一提供配套资金，满足房地产行业的合理融资需求，意味将带动最多1600亿元资金支持房企融资，预计相关措施在第一季度内完成实施。（5）LPR：全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.65%，5年期以上品种报4.30%，均与上次相同，在2022年8月下降之后，连续5个月维持不变。 地方层面：（1）深圳：拟不再安排建设安居型商品房，将推共有产权住房，售价约为土地出让时市场价的50%，购房人产权份额原则上不低于50%，五年内不得转让产权份额，三人以下家庭或者单身居民配售面积标准为65平方米左右，四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右。（2）南京：城乡建设委员会发布《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。《办法》适用于南京主城六区国有土地上房屋征收项目，江北新区和新五区可参照执行，选择“房票”安置的有效期最长为12个月，意味着房票安置办法将在南京全市推行。（3）长沙：根据长沙发布的《关于强省会人才购房实施细则》，明确45周岁（含）以下，具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房，博士、硕士学历及高级专业技术资格不限年龄。对湖南省内市州高层次人才，按程序认定后，享受长沙户籍同等购房待遇。（4）郑州：部分银行首套房按揭贷款年利率自即日起下调，中原银行、工商银行、中国银行等银行已最新调整为3.8%（单利）。（5）济南：限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后半年内可再购1套；非本市户籍家庭在限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。（7）惠州、韶关：阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。（8）淮北：提高住房公积金贷款额度。职工家庭双方正常缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高额度提高到60万元。单方正常缴存住房公积金的，最高额度提高到50万元。（9）浙江：要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策，加快推动业务流程改造，明确业务标准和申请材料，提供“带押过户”日常登记服务。 表1：统计局房地产数据持续低位，郑州首套按揭利率下调 2、销售端：新房成交量同比仍降，二手房成交量同比下降 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2023年第3-4周，全国64城商品住宅成交面积284万平米，同比下降70%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达284万平米，累计同比下降85%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第4周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2023年第4周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2023年第4周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2023年第4周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第4周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-85%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-97%、-92%、-93%，年初至今累计增速-87%、-84%、-85%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比下降 2023年第3-4周，全国23城二手房成交面积为97万平米，同比增速-61%；年初至今累计成交面积366万平米，同比增速-25%，前值15%。 图8：23城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降 2023年第4周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米，成交土地规划建筑面积1558万平方米，同比下降46%，成交溢价率为0.5%。一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米，同比下降32%；二线城市成交土地规划建筑面积586万平方米，同比下降43%；三线城市成交土地规划建筑面积820万平方米，同比下降50%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债同比增加，海外债发行同比减少 2023年第3-4周，信用债发行174亿元，同比增加43%，平均加权利率3.43%； 海外债发行1.2亿美元，同比减少72%，平均加权利率3.58%。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债发行同比下降 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年1月16-20日，下同）房地产指数上涨0.76%，沪深300指数上涨2.63%，相对收益为-1.87%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：泛海控股、*ST云城、信达地产、宋都股份、派斯林，涨跌幅排名后5位的个股分别为电子城、*ST中迪、数源科技、华发股份、中天金融。 图16：本周房地产指数上涨0.76%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中泛海控股、*ST云城、信达地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中电子城、*ST中迪、数源科技跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2022年统计局房地产销售数据保持低迷，在宽松政策支持下12月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看，住宅成交数据暂未走出低谷，但多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限，我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间，成交数据有望持续修复企稳。住建局提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。