房地产行业双周报：基本面数据跌幅扩大，央行下调首套房贷利率

近期核心观点： 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。 数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。 销售数据持续恶化 2022年1-4月，商品房销售额累计37789亿元，同比-29.5%；销售面积累计39768万平方米，同比-20.9%。从单月值来看，2022年4月商品房销售额同比-46.6%，较前值下降20.4个百分点；而销售面积同比-39.0%，较前值下降21.3个百分点。 投融资跌幅扩大 开发投资继续走低。2022年1-4月房地产开发投资完成额累计为39154亿元，同比-2.7%。从单月值来看，2022年4月房地产开发投资完成额同比-10.1%，较前值下降7.7个百分点。到位资金降幅扩大。2022年1-4月房地产到位资金累计为48522亿元，同比-23.6%。从单月值来看，2022年4月房地产到位资金同比-35.5%，较前值下降12.5个百分点。 开竣工未见修复 开工延续弱势。2022年1-4月，新开工面积累计39739万平方米，同比-26.3%。 从单月值来看，2022年4月新开工面积同比-44.2%，较前值下降21.9个百分点。竣工强弩之末。2022年1-4月，竣工面积累计20030万平方米，同比-11.9%。从单月值来看，2022年4月竣工面积同比-14.2%，较前值提升1.3个百分点。 重要事件： ①央行、银保监会下调首套房贷利率下限；②吉林长春、吉林吉林、江苏扬州、广东东莞、海南海口、四川成都出台促进房地产平稳健康发展的一揽子政策；③江苏镇江、江苏常州、浙江嘉兴、安徽马鞍山、海南省放松公积金贷款政策；④浙江嘉兴对连续缴存社保满6个月的外地人放松限购；⑤长沙盘活存量房作租赁住房不纳入家庭住房套数计算，一户限核减一套；⑥徐州召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会；⑦南京二孩及以上家庭可新增购买1套商品住房；⑧无锡市三区出台人才购房补贴政策；⑨广州、济南、无锡、苏州2022年首批供地落幕，市场冷热不均。 风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。 我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。 市场表现回顾 板块方面，2022.5.2-2022.5.15期间，沪深300指数下跌0.69%，房地产指数（中信）下跌1.83%，房地产板块跑输沪深300指数1.14个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，沪深300指数下跌3.65%，房地产指数（中信）下跌7.98%，房地产板块跑输沪深300指数4.33个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌17.27%，房地产指数（中信）上涨6.21%，房地产板块跑赢沪深300指数23.48个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.5.2-2022.5.15） 个股方面，2022.5.2-2022.5.15期间，97只个股上涨，38只个股下跌，10只个股持平，占比分别为67%、26%、7%。涨跌幅居前5位的个股为：ST新梅（60.15%）、福星股份（54.76%）、财信发展（30.35%）、荣安地产（29.97%）、粤泰股份（25.69%），居后5位的个股为：深大通（-26.45%）、泰禾集团（-25.53%）、*ST运盛（-25.14%）、海航投资（-17.61%）、中天金融（-15.02%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售数据持续恶化 2022年1-4月，商品房销售额累计37789亿元，同比-29.5%；销售面积累计39768万平方米，同比-20.9%。从单月值来看，2022年4月商品房销售额同比-46.6%，较前值下降20.4个百分点；而销售面积同比-39.0%，较前值下降21.3个百分点。 图6：商品房销售额累计同比增速 图7：商品房销售额单月同比增速 图8：商品房销售面积累计同比增速 图9：商品房销售面积单月同比增速 2、投融资跌幅扩大 开发投资继续走低。2022年1-4月房地产开发投资完成额累计为39154亿元，同比-2.7%。从单月值来看，2022年4月房地产开发投资完成额同比-10.1%，较前值下降7.7个百分点。 到位资金降幅扩大。2022年1-4月房地产到位资金累计为48522亿元，同比-23.6%。从单月值来看，2022年4月房地产到位资金同比-35.5%，较前值下降12.5个百分点。 图10：房地产开发投资累计同比增速 图11：房地产开发投资单月同比增速 图12：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图13：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、开竣工未见修复 开工延续弱势。2022年1-4月，新开工面积累计39739万平方米，同比-26.3%。 从单月值来看，2022年4月新开工面积同比-44.2%，较前值下降21.9个百分点。 竣工强弩之末。2022年1-4月，竣工面积累计20030万平方米，同比-11.9%。从单月值来看，2022年4月竣工面积同比-14.2%，较前值提升1.3个百分点。 图14：新开工面积累计同比增速 图15：新开工面积单月同比增速 图16：竣工面积累计同比增速 图17：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.5.2-2022.5.16） 表1：近期行业政策一览（2022.5.2-2022.5.16） 2、近期行业要闻（2022.5.2-2022.5.16） (1)徐州召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会 5月4日，徐州市住建局、市资规局、人行徐州市中心支行等相关部门在徐州市住建局召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会，提出对去化周期较长的区域控制供地规模；挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳；引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率；鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例等。 (2)广州2022年首批供地落幕，收金341亿元，仅一宗流拍 5月5日，广州2022年首场土拍落幕。本次共出让18宗地块，其中15宗底价成交，2宗溢价成交，仅1宗流拍，总揽金341.4亿元。此次土拍依旧以国企拿地与底价成交为主。 (3)济南2022年首批供地落幕，收金90亿元，四成流拍 5月7日，济南2022年第一轮集中土拍举行，共出让35宗地块，总起拍价超162亿元，最终成功出让21宗地块，总成交价90.1亿元，其中18宗地块底价成交，另有14宗地块因无人报价流拍。 (4)无锡2022年首批供地落幕，收金104亿元，全部成交 5月7日，无锡2022年首批次土地集中出让落幕，总建筑面积102.67万㎡，总起价103.9亿元，最后8宗全部成交，总成交价103.97亿元，其中7宗底价成交，1宗溢价成交。 (5)苏州2022年首批供地落幕，收金234亿元，全部成交 5月10日，苏州2022年首次集中供地落幕，共计挂出15宗地块，总出让面积约81.81万㎡，总起拍价227亿元。15宗地块全部成交，总成交额233.79亿元，其中4宗出现溢价。15宗地块均被央企及地方国企获得。 (6)长沙盘活存量房作租赁住房不纳入家庭住房套数计算，一户限核减一套 5月11日，长沙市发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。在方案施行前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。资格审核以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”原则进行。这意味着3套及以上住房家庭就不能通过盘活存量房作租赁住房，来换取新的购房资格。 (7)无锡市三区出台人才购房补贴政策 5月11日，无锡市梁溪区、经开区和惠山区分别发布人才购房新政。其中，梁溪区对A类人才购房最高补贴可达1000万元；经开区A类人才最高可享受800万元购房补贴；惠山区对于在5月份买房的购房人，政府给予每户1万-2万元惠民购物消费券。 (8)南京二孩及以上家庭可新增购买1套商品住房 5月13日，南京宣布生育二个孩子及以上的居民家庭可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。对二孩及以上家庭的认定，有以下2个必备条件：夫妻一方或双方为南京市户籍。现家庭有二个及以上子女，且至少有一个未成年子女。 (9)常州放松住房公积金贷款政策 5月13日，常州市调整住房公积金贷款政策，第二次住房公积金贷款的最低首付比例由50%降低至30%。同时，提高最高贷款额度，贷款申请人中有一人符合条件的，最高贷款额度从30万元提高至60万元，两人(含)以上符合条件的，最高贷款额度从60万元提高至90万元。此外，加大对来常博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度，在首次申请住房公积金贷款时的最高贷款额度按照人才梯队提高至70万至120万元不等。 (10)嘉兴对连续缴存社保满6个月的外地人放松限购 5月13日，浙江省嘉兴市房地产业协会消息，为满足非嘉兴市户籍人才合理住房需求，对非嘉兴市户籍的各类人才，在嘉兴市连续缴存社保满6个月及以上的，参照嘉兴市户籍居民家庭相关购房政策。据此前规定，嘉兴本地人（含“五县”）不限购，外地人在嘉兴买房限购1套。 (11)央行、银保监会下调首套房贷利率下限 5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房按揭贷款利率下限调整为不低于五年期LPR（4.6%）减20BP，二套房贷利率下限不变；在此基础上，各城市自主确定首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。