杭州月内土拍两次“高温”，市场真的热起来了？

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2023年2月 研报 杭州月内土拍两次“高温”，市场真的热起来了？ 文/谢杨春、吴嘉茗 继2月7日后，杭州21日完成了2023年的首轮集中供地，共计成功出让13宗地块，共有8宗地块封顶摇号，本轮总出让金额达到182.2亿元，整体溢价率9.3%，保持高位。本轮在杭州参拍拿地的房企较多，最热门的萧山市北地块更有60家参与摇号。从两次拍卖结果来看，杭州土地依旧高热。 表：杭州2月2次集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米） 轮次 2022年第五批次 2023年第一批次 成交幅数 5 13 成交建面 59.6 93.5 成交金额 89.6 182.2 成交楼板价 15031 19491 溢价率 10.90% 9.30% 流拍率 0% 0% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、优质地块助推杭州地市持续高热，七成地块位于热点区域 与苏州上周土拍高热相似的是，优质地块起到了决定性作用。 本轮杭州挂牌的13宗含宅地块中，不乏位于优质板块、热点板块的地块，为杭州2023年集中供地首轮开拍奠定了良好基础。主要体现在三个方面： 13宗地块中，有9宗来自热点区域，包括萧山市北、滨江浦沿、钱江新城二期、余杭未来科技城、临平核心区、良渚新城等地。 低密度改善型地块供应增加，吸引品质型房企入场：本轮有9宗地块容积率≤1.9，其中容积率≤1.5的有5宗。例如临平核心区的两宗地，容积率分别为1.2和1.8，全部户型都在160或140平方米以上。 本轮出让地块延续了配建要求低、住宅属性纯粹的特点，除临安滨湖新城地块商业比例较高以外，萧山湘湖地块虽未商住，但商业比例不高，其他地块均为纯住宅用地，配建要求也较常规，有利于房企开发。 在优质地块的带动下，本轮参拍的房企数量超过60家，滨江、绿城、华润、招商、浙江省交投等报名地块较多，但报名房企仍然以国央企为主力，民企有大华、中天美好、众安和兴耀等参拍。多宗地块在挂牌截止日前就迎来报价，且萧山市北地块更是在20日已经达到封顶报价，直接进 入线下摇号环节。目前开发商对于杭州市场信心较高，只要地块质量上佳，愿意“买单”的房企很 多。 二、触顶成交历轮最高，地市长期“冰火两重天” 从结果上看，并未出乎意料，优质地块加持下本次土拍延续了杭州月初的高热。 13宗地块中，8宗地块迅速达到封顶价格、进入摇号环节，另外5宗地块中，银湖科技城地块溢价率6.86%，钱塘区江东地块1.44%，仅有3宗底价成交。触顶成交的比例达到62%，比月初提升2个百分点，在供应地块幅数增加的情况下，触顶地块反而增加，由此可见，本轮杭州集中供地热度之高。 图：杭州2023年第一批集中供地成交地块溢价率分布情况（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 月初土拍后，我们曾纵向对比杭州2022年的五次集中供地，第五轮首次实现了触顶成交比例高于底价成交比例。加上本轮成交情况来看，可以看出杭州土地市场长期存在“冰火两重天”的情况，即底价成交和触顶成交占据了市场的主要部分，而普通溢价成交的地块占比则较少。 不仅杭州，本月北京、苏州的土拍也均有此现象，北京摇号和底价成交各占一半，苏州除1宗 超热门摇号地块外，另外5宗地也以底价或接近底价成交。对于房企来说，投资仍然集中在优质地块的“刀刃”上，即使是重点城市，也要条件足够优质的地块才有投资价值。 图：杭州2022年-2023年6次集中供地底价、溢价、触顶成交比例变化（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、滨江、华润、建发、绿城、招商全面“撒网”，浙系民企依旧“强势” 聚焦到拿地企业上，本轮杭州参拍房企虽多，但仍然以去年拿地最为积极的国央企为主，2022年投资金额TOP10的房企都有出现在报名表上；民企则主要以区域深耕型的本土民企为主，滨江、中天美好、众安、兴耀、坤和等也是杭州土拍市场的老玩家，2022年都在杭州土地市场持续有所斩获。 具体到企业，本次土拍主要有3大亮点： 滨江再度成为本轮土拍最大赢家，也是集中供地中在杭州拿地最多的企业。本次滨江基本参拍了所有地块，虽然在摇号中没有收获，但也竞得3宗地块，总价34亿元，总建面20.7万平方米。自集中供地以来，滨江一共在杭州拿地46宗含宅地块（全口径数据），成为最大的“地主”。 民企共计拿地7宗，超过半数。除滨江以外，浙江中豪、中腾置业、杭州富阳山水、伟星等浙系民企本次均有斩获，且浙江中豪、中腾置业均为摇号竞得。从拿地企业多元也能看出本次土拍的热度。 外地城投公司也现身摇号，南昌市政竞得最热门地块。值得一提的是，南昌市政和南通神辉置业作为外地的城投公司，也参与本次土拍，且南通市政还通过摇号竞得了本次最热门的萧山市北地块，总价16.2亿元；南通神辉置业则同样通过摇号竞得关注度很高的萧山湘湖地块。值得注意的是，市场所期待看到的另一类规模较大、且许久未有投资动作的民企仍并未现身。 本次杭州土拍是一个较好的拿地机会，但此类民企仍未现身，一定程度上说明规模民企投资仍处在 弱复苏的态势。 表：杭州2023年首次集中供地成交情况（单位：亿元、元/㎡） 土地名称 成交总价 成交楼板 溢价率(%) 成交方 企业类型 杭政储出[2023]10号良渚新城勾运路南十二号支路东地块 30.3 19894 11.8% 浙江中豪 民企 杭政储出[2023]3号四堡七堡单元JG1401-25地块 20.6 44815 12.0% 华润置地 央企 杭政储出[2023]6号浦沿单元BJ0601-R21-05地块 19.5 26347 11.5% 伟星房产 民企 杭政储出[2023]11号良渚新城杜文路东新甫路北地块 18.3 17746 11.6% 厦门建发 地方国企 杭政储出[2023]4号萧山城区市北单元 XSCQ1309-R21-03、XSCQ1309-R22-09 地块 16.2 24583 11.7% 南昌市政 地方平台 杭政储出[2023]12号良渚新城良祥路东玉鸟路北地块 16.1 18700 0.0% 滨江&建杭 民企联合体 杭政储出[2023]9号蜀山南单元XSCQ2601-77、78地块 13.4 18950 11.7% 南通神辉置业 城投 杭政储出[2023]7号临平新城核心区LP0101-35地块 12.6 17285 11.5% 中腾置业 民企 杭政储出[2023]5号杭州未来科技城241号地块 10.9 24578 6.9% 滨江房产 民企 杭政储出[2023]13号临平新城核心区LP0101-36地块 9.7 18957 11.5% 浙江省交投 地方平台 杭政储出[2023]8号北二路南侧地块(DJD0403-R21-12) 7.1 9215 1.4% 滨江房产 民企 杭政储出[2023]14号银湖14号-C地块 6.5 9743 0.0% 杭州富阳山水置业 民企 杭政储出[2023]15号临安区城东单元A-31地块 1.2 4700 0.0% 临安国瑞置业 地方平台 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、总结 杭州2023年首轮土拍不负众望拍出了较高热度，超过六层地块触顶、摇号成交，参拍房企数量 较多，最热门的萧山市北地块甚至迎来60家房企参与摇号，较月初苏州园区地块更甚。究其原因，优质地块功不可没 我们认为，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所 上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场回暖做强有力的支撑。 综合而言，我们认为判断投资回暖有三个信号，一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。从杭州本月的两次土拍来看，城投拿地比例确实降低，但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的，虽然许多深耕型杭州民企拿地，但是全国化规模民企仍深陷泥潭。所以市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。 换而言之，当前市场热度的恢复，主要依赖优质地块供给增加，且从过去两年首轮拍地的情况来看，第一轮均是各个房企投资的重点，因此土拍市场热度能否延续，仍需观察。