杭州土拍零距离（2/24）：首拍热度较高，当地民企积极拿地

2023年02月25日 杭州土拍零距离（2/24）：首拍热度较高，当地民企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 2月21日，杭州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为12%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。 杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升，超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。杭州2023年首轮土 拍合计推地13宗，供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加，但仍 远低于去年前两轮的40以上；无地块流拍或撤销，广义流拍率仍 保持较低水平；成交13宗，成交金额182.2亿，平均溢价率7.8%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.2%、5.7%进一步提升，且超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。横向对比来看，目前仅郑州、苏州、杭州完成首轮土拍，杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州。从区位来看，杭州本轮土拍供地区域较多，且多数位于区域热门板块，主城四滨江区和上城区各供地1宗，余杭区、萧山区、临平区分别供地4宗、2宗、2宗，富阳区、临安区、钱塘区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共8宗地块地价触顶，进入摇号环节，分布在余杭区良渚新城、萧山市北、临平核心区、滨江区浦沿等热门地区，区位优势明显，周边配套成熟、交通便捷；余杭区未来科技城地块、钱塘区北二路地块溢价成交；共3宗地底价成交。 当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升。民企全口径拿地金额121.2亿，拿地金额占比66.5%，为本轮土拍拿地主力。以当地民企为主，滨江集团34.1拍得3宗地（其中1宗为与浙江建杭联合拿地），浙江中豪、伟星、厦门岩垚盛地产、浙江腾中置业、富阳山水分别拿地30.3亿、19.5亿、18.3亿、 12.6亿、6.5亿。杭州本轮土拍国企、城投均有拿地，拿地占比较去年第四轮小幅提升。国企全口径拿地金额30.2亿，拿地金额占比16.6%，华润置地、浙江交投分别拿地20.6亿、9.7亿；城投全口径拿地金额30.8亿，拿地金额占比16.9%，南昌市政公用、南通圆宏控股、临安新锦集团分别拿地16.2亿、13.4亿、1.2亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告2022年31省市债务盘点： 2023-02-24 多数省市负债率、债务率进一步上升解码煤炭企业（六）：开滦 2023-02-23 （集团）有限责任公司复苏初期，三条线索寻找顺 2023-02-22 周期行业中的阿尔法转债银行保险全面增配，基金外 2023-02-20 资全面减持——1月托管数据点评信用债市场回暖，煤炭、钢 2023-02-19 铁债表现有何特征？ gaowj@essence.com.cn 固定收益主题报告 内容目录 1.杭州本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度较高，热门板块竞争激烈3 3.当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升4 图表目录 图1.杭州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升（%）3 图3.当地民企仍是拿地主力（%）4 表1：杭州本轮土拍规则基本不变3 表2：杭州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 固定收益主题报告 2月21日，杭州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.杭州本轮土拍规则基本不变 杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为12%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。 表1：杭州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞 拍规则 房价要求其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 22年四轮 23年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 10%线下一次性报价 12%摇号 限毛坯、限 装修- 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度较高，热门板块竞争激烈 杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升，超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。杭州2023年首轮土拍合计推地13宗，供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加， 但仍远低于去年前两轮的40以上；无地块流拍或撤销，广义流拍率仍保持较低水平；成交 13宗，成交金额182.2亿，平均溢价率7.8%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.2%、5.7%进一步提升，且超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。横向对比来看，目前仅郑州、苏州、杭州完成首轮土拍，杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州。 图1.杭州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升（%） 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 固定收益主题报告 热门板块竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍供地区域较多，且多数位于区域热门板块，主城四滨江区和上城区各供地1宗，余杭区、萧山区、临平区分别供地4宗、2宗、2宗，富阳区、临安区、钱塘区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共8宗地块地价触顶，进入摇号环节，分布在余杭区良渚新城、萧山市北、临平核心区、滨江区浦沿等热门地区，区位优势明显，周边配套成熟、交通便捷；余杭区未来科技城地块、钱塘区北二路地块溢价成交；共3宗地底价成交。 表2：杭州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 上城区 杭政储出〔2023〕3号 触顶摇号 40018.1 44814.7 12.0% 205547 华润置地 余杭区 杭政储出〔2023〕10号 触顶摇号 17800.0 19901.3 11.8% 303076 浙江中豪 萧山区 杭政储出〔2023〕4号 触顶摇号 22000.0 24583.0 11.7% 161793 南昌市政公用 萧山区 杭政储出〔2023〕9号 触顶摇号 16972.4 18949.8 11.7% 134163 南通圆宏控股 余杭区 杭政储出〔2023〕11号 触顶摇号 15900.0 17746.2 11.6% 182635 厦门岩垚盛地产 临平区 杭政储出〔2023〕7号 触顶摇号 15500.1 17284.7 11.5% 125909 浙江腾中置业 临平区 杭政储出〔2023〕13号 触顶摇号 17000.1 18956.8 11.5% 96882 浙江交投 滨江区 杭政储出〔2023〕6号 触顶摇号 23639.1 26346.8 11.5% 194606 伟星 余杭区 杭政储出〔2023〕5号 溢价成交 23000.1 24577.6 6.9% 109063 滨江集团 钱塘区 杭政储出〔2023〕8号 溢价成交 9085.1 9215.8 1.4% 70510 滨江集团 余杭区 杭政储出〔2023〕12号 底价成交 18700.1 18700.1 0.0% 161089 滨江集团&浙江建杭 富阳区 杭政储出〔2023〕14号 底价成交 9742.6 9742.6 0.0% 65000 富阳山水 临安区 杭政储出〔2023〕15号 底价成交 4699.9 4699.9 0.0% 12067 临安新锦集团 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升 杭州本轮土拍当地民企仍为拿地主力，全口径拿地金额121.2亿，拿地金额占比66.5%，为本轮土拍拿地主力。以当地民企为主，滨江集团34.1拍得3宗地（其中1宗为与浙江建杭 联合拿地），浙江中豪、伟星、厦门岩垚盛地产、浙江腾中置业、富阳山水分别拿地30.3亿、19.5亿、18.3亿、12.6亿、6.5亿。 杭州本轮土拍国企、城投均有拿地，拿地占比较去年第四轮小幅提升。国企全口径拿地金额 30.2亿，拿地金额占比16.6%，华润置地、浙江交投分别拿地20.6亿、9.7亿；城投全口径拿地金额30.8亿，拿地金额占比16.9%，南昌市政公用、南通圆宏控股、临安新锦集团分别拿地16.2亿、13.4亿、1.2亿。 图3.当地民企仍是拿地主力（%） 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034