房地产行业第3-4周周报：春节销售仍在低位，精准施策助力回暖

房地产行业第3-4周周报 春节销售仍在低位，精准施策助力回暖 2023年1月29日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 春节销售仍在低位，精准施策助力回暖 2023年1月29日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年1月第3-4周，新房与二手房成交同比增速均有所 下降，春节假期二手房成交面积高于2022年。第3周30城新房成交面积 209.15万平方米，同比降39.3%，环比降34.3%。第3周15城二手房成交面积105.04万平方米，同比降33.3%，环比降38.1%。第3周16城库存面积环比下降，去化周期延长。第4周为春节假期，30城新房成交面积6.69万平方米，不及2022年春节期间数据（21.97万平）。15城二手房成交面积0.60万平方米，较去年春节（0.26万平）更高。 ⯁重点政策解读：1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会 议提出稳预期、防范风险、促进转型等工作。稳预期方面，要求坚持“房住 不炒”，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间的政策方向。另一方面，随着政策逐步显效，市场预期有望逐步改善。如果现有政策未能达到预期效果，更大力度的政策有望出台。防范风险方面，提出“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。积极化解现有系统性风险，同时防范道德风险，有助于引导房地产行业向平稳健康的新发展模式转变。会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。增加现房销售有助于提振购房者信心，缓解观望情绪。另一方面，延续现行预售制度，有助于降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业向有质量的杠杆、有质量的周转和有质量的负债模式转型。1月17日，深圳市住建局就《深圳市共有产权住房管理办法》等公开征求意见。上海（2016年5月）和北京（2017年9月）已先后实施共有产权住房管理办法，深圳进一步推进共有产权住房制度建设，有利于满足深圳新市民等人群的住房需求。共有产权住房售价按土地出让时市场参考价格的50%左右确定，具有较高吸引力。但受申请条件限制，叠加封闭流转制度，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。封闭流转制度缓解低价房对房价影响，同时遏制投机套利行为，也有助于推动深圳楼市平稳运行。 ⯁一周行情回顾：上周（2023/01/16-2023/01/22）申万房地产指数上涨0.76%，跑输上证综指1.42pct，在各类板块中位列第24/31，恒生地产建筑业指数上涨2.31%，跑赢恒生综指0.73pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：力高 集团（18.79%）、泛海控股（10.66%）、*ST云城（9.19%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：祥生控股集团（-26.04%）、电子城（-21.44%）、*ST中迪（-9.89%）。上周恒生物业服务及管理板块上涨1.38%，跑输恒生综指0.21pct，在各类板块中位列第10/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（9.26%）、建发物业（6.10%）、建业新生活（3.83%）；上周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-5.51%）、佳兆业美好（-3.43%）、金科服务（-2.66%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/01/21-2023/01/27）30个大中城新房成交面积 6.69万平方米，同比下降98.14%，环比下降96.80%。15城二手房成交面 积0.60万平方米，同比下降99.51%，环比下降99.43%。监测16个重点城市库存面积19425.15万平方米，环比下降0.12%，去化周期97.62周，较上周延长1.00周。上周（2023/01/22-2023/01/28）100大中城市土地供应建面3341.74万平方米，同比上升45.14%，环比上升29.43%；土地成交建面 1558.19万平方米，同比下降45.78%，环比下降41.34%；供需比上升为2.14，溢价率为0.50%。 ⯁房企融资情况：上周（2023/01/16-2023/01/22）房企境内新发债总额为 181.00亿元，同比上升307.66%，环比上升61.09%；债务总偿还量为93.50 亿元，同比下降16.60%，环比下降17.28%；净融资额87.53亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾10 2.1房地产板块10 2.2物业板块10 2.3重点公司公告11 3.地产市场监测15 3.1新房成交数据15 3.2二手房成交数据15 3.3土地市场情况16 3.4库存及去化17 4.房企融资情况19 4.2房企融资详情19 4.3房企信用情况20 风险因素21 图表目录 图表1：上周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）10 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）10 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）10 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）10 图表6：本周物业板块行情走势（%）11 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）11 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）11 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）11 图表10：上周重点公司公告11 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速15 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）15 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）15 图表14：2022年12月住宅价格和同比及环比增速15 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速16 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）16 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）16 图表18：2022年12月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）16 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速16 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速16 图表21：100大中城土地供需比（倍）17 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比17 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率17 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率17 图表25：16城库存面积及去化周期17 图表26：一线城市库存面积及去化周期17 图表27：二线城市库存面积及去化周期18 图表28：三线城市库存面积及去化周期18 图表29：重点城市库存和去化周期情况18 图表30：境内新发债规模及同比增速19 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模19 图表32：房企债券相关公告19 图表33：房企债券发行详情19 图表34：房企最新负面事件20 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整20 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 住建部：全国住房和城乡建设工作会议在京召开，明确十二个方面重点工作 1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，总结回顾2022年住房和城乡建设工作与新时代10年住房和城乡建设事业发展成就，分析新征程上面临的形势与任务，部署2023年重点工作。会议强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐，重点抓好十二个方面工作。 会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。 二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。 三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。 政策解读： 稳预期：坚持房住不炒，更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。 2022年，商品房销售面积、房企到位资金、地产开发投资等多指标同比下跌幅度较大，商 品房销售面积为2016年来最低。为稳市场、稳预期，中央到地方层面放松了限购、限售、限贷等多项限制性政策。尽管疫情影响尚未完全消除，目前政策效果仍不及预期，但楼市整体处在回升趋势。此次会议强调，要坚持“房住不炒”定位，要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间的政策方向。另一方面，随着政策逐步显效，市场预期有望逐步改善。如果现有政策未能达到预期效果，更大力度的政策有望出台。 防范风险：“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。在防范风险方面，会议强调“抓两头”。刘鹤副总理在达沃斯峰会上也提出，需要处理好房地产领域系统性风险与道德风险的关系。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救。针对优质房企，央行、银保 监会日前召开主要银行信贷工作座谈会，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。另一方面落实追责工作，防止违法违规者“金蝉脱壳”。我们认为，以“抓两头、带中间”，“慢撒气”的方 式，积极化解现有系统性风险，同时防范道德风险，也有助于引导房地产行业向平稳健康的新发展模式转变。 促进转型：“预售制”未一刀切取消，推动行业向新模式转型。会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。本次明确提出“现房销售”概念，同时未对“预售制”采取一刀切取 消。我们认为，本次会议提出对预售等现有制度进行精细化调控，两条销售模式并行。一方面，增加现房销售有助于提振购房者信心，缓解观望情绪。另一方面，延续现行预售制度，有助于部分降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业从原有的高杠杆、高周转、高负债，向有质量的杠杆、有质量的周转和有质量的负债模式转型。 政策内容： 深圳：拟推共有产权房，售价约为土地出让时市场价的50% 1月17日，深圳市住建局就《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》等公开征求意见。起草说明指出，共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。市政府可以根据住房供需情况，逐步将常住居民纳入供应范围。申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。起草说明明确，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定