土地市场系列专题：城投拿地成主力

土地市场系列专题 城投拿地成主力 2024年04月02日 2021年下半年开始，房地产市场格局已然发生着了较大变化，民企地产逐 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 步出险，土地财政压力持续提升，在此背景下，城投在土拍市场频频现身，拿地占比节节攀升。而自2023年四季度以来，城投拿地规模又有明显增加。 全国城投拿地表现如何？ 城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运 行态势，土地成交溢价率有所下降，城投拿地平均溢价率也有所下降，但是城投拿地平均溢价率整体低于土地整体成交溢价率。 城投拿地金额，2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅 增加，且城投拿地金额占比达到高点，为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑，城投拿地金额也下滑至18593亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为39%，同比下降4个百分点。 城投拿地面积，2023年土地出让面积出现断崖式下降，但是城投拿地面积 相关研究1.城投随笔系列：柳州，桂中商埠，工业重镇 仅微微下调至198497万平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%， -2024/04/01 同比增加了52个百分点。 2.可转债打新系列：湘泵转债：国内发动机润 各地城投拿地表现如何？ （1）城投拿地规模超过1000亿元的省市：江苏、浙江、山东、四川、湖 滑冷却泵龙头-2024/03/313.可转债周报20240331：转债主体2023年年报业绩前瞻-2024/03/31 南、湖北、上海7省2023年城投累计拿地金额超10000亿元，占2023年全国 4.城投、产业、金融债利差跟踪周报202403 城投拿地金额的68%，虽较2022年均有下滑，但仍居于全国前列。其中，江苏 31：弱资质城投继续拉久期-2024/03/31 城投拿地金额远超其他省份，且主要是2023年四季度城投拿地规模较高。 （2）城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市：广东、江西、安徽、福建、重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元， 5.信用一二级市场跟踪周报20240331：发行减少，收益率整体下行、信用利差普遍走阔-2024/03/31 低于江苏单个省份规模。另外，除河北城投拿地金额较2022年上升63%外，其余均有所下降，且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大，均超50%。 （3）城投拿地规模在100-300亿元之间的省市，北京、吉林、云南、天津、 辽宁5省市仅云南2023年城投拿地金额同比下降13%，其中吉林2023城投拿地规模明显较高，且占比从10%提升至51%。 （4）城投拿地规模低于100亿元的省市：8个省市2023年的城投拿地合 计规模还不超过北京单个省份的城投拿地金额，且整体城投拿地金额占比也较低。但青海、宁夏、海南2023年城投拿地有明显增加。 拿地的城投平台分布有何特征？ 对于近5年城投平台的城投拿地金额方面：区县级、地级市/直辖市区平台 拿地规模较高，占比基本维持在32%至38%之间浮动，国家级园区也有所增加。 对于近5年城投平台的城投拿地面积方面：省级平台拿地面积2019年还低 于区县级和地级市，但是2020年开始逐年增加，2022年明显高于区县级和地级市平台，而区县级和地级市平台拿地面积不相上下。 对于各省份平台公司城投拿地的情况，2023年，拿地金额位居前20的城 投主体主要为地级市平台，共有13家。2023年，拿地面积位居前20的城投主体主要为省级，共有13家。 风险提示：房地产政策不及预期，宏观经济、地方政府债务压力、城投信用 风险事件超预期。 目录 1全国城投拿地表现如何？3 2各地城投拿地表现如何？5 2.1各省层面城投拿地表现如何？5 2.2各地市层面城投拿地表现如何？7 3拿地的城投平台分布有何特征？16 4风险提示18 插图目录19 2021年下半年开始，房地产市场格局已然发生着了较大变化，民企地产逐步出险，土地财政压力持续提升，在此背景下，城投在土拍市场频频现身，拿地占比节节攀升。 而自2023年四季度以来，城投拿地规模又有明显增加，因此本文从城投拿地的角度聚焦于以下几点： （1）全国城投拿地表现如何？ （2）各地城投拿地表现如何？ （3）拿地的城投平台分布有何特征？ 全文土地数据来自于中指数据库，城投拿地数据明细来自于企业预警通，由于统计口径并不完全一致，可能存在一些误差。 1全国城投拿地表现如何？ 首先，我们对城投拿地做出界定： 从广义来看，城投公司获得土地使用权的途径包括通过“招拍挂”的方式取得 （当前政策环境下，“招拍挂”为最常规、最正规的拿地渠道）、从其他公司外购、政府无偿划拨、投资者投入等。 由于城投层面并无披露这一类型数据，因此只能通过土地数据层面分类归总来整理城投拿地情况。本文数据库底层数据来源为中国土地市场网，网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息，包括时间、地点、面积、金额、用途、拿地方等。其中，我们将城投主体定义为“包括自身或控股股东属于城投”。 聚焦数据维度：我们从城投拿地金额和城投拿地面积分别来看城投拿地的情况，可见：2023年城投拿地金额占比下降但城投拿地面积占比明显增加，而在这个过程中，土地出让金是在持续下滑的。 城投拿地金额方面，2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅增加，且城投拿地金额占比达到高点，为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑，城投拿地金额也下滑至18593亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为39%，同比下降4个百分点。 城投拿地面积方面，2023年土地出让面积出现断崖式下降，但是城投拿地面积仅微微下调至198497万平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。 图1：历年城投拿地金额变化及占比（亿元，%）图2：历年城投拿地面积变化及占比（万平方米，%） 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 城投拿地金额土地出让金城投拿地占比（右） 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 城投拿地面积土地出让面积城投拿地占比（右） 资料来源：企业预警通，中指数据库，民生证券研究院资料来源：企业预警通，中指数据库，民生证券研究院 而上述趋势变化，与土地价格的变化息息相关，从城投拿地的价格来看： 城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交溢价率有所下降，城投拿地平均溢价率也有所下降，但是城投拿地平均溢价率整体低于土地整体成交溢价率。 另外，土地成交平均溢价率自2020年一直下降，2023年略有上升，其中，主要是2023年第二季度有所回调。 （%） 图3：历年土地成交平均溢价率和城投拿地溢价率（%）图4：各季度土地成交平均溢价率和城投拿地溢价率 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 城投拿地平均溢价率整体平均溢价率 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 城投拿地平均溢价率整体平均溢价率 Q1 2 资料来源：中指数据库，民生证券研究院资料来源：中指数据库，民生证券研究院 2各地城投拿地表现如何？ 2.1各省层面城投拿地表现如何？ 同样地，对于各省份城投拿地的情况，也分别从城投拿地金额和面积来介绍。根据2023年城投拿地规模，我们将各省份分为以下四类： （1）城投拿地规模超过1000亿元的省市：江苏、浙江、山东、四川、湖南、 湖北、上海7省2023年城投累计拿地金额超10000亿元，占2023年全国城投拿地金额的68%，虽较2022年均有下滑，但仍居于全国前列。其中，江苏城投拿地金额远超其他省份，且主要是2023年四季度城投拿地规模较高。 （2）城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市：广东、江西、安徽、福建、 重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元，尚不足江苏单个省份规模。另外，除河北城投拿地金额较2022年上升63%外，其余均有所下降，且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大，均超50%。而重庆、广西的城投拿地金额占比最高，均在50%以上。 （3）城投拿地规模在100-300亿元之间的省市，北京、吉林、云南、天津、 辽宁5省市仅云南2023年城投拿地金额同比下降13%，其中吉林2023城投拿地规模明显较高，且占比从10%提升至51%。 （4）城投拿地规模低于100亿元的省市：8个省市2023年的城投拿地合计规模低于北京单个省份的城投拿地金额，且整体城投拿地金额占比也较低。但青海、宁夏、海南2023年城投拿地有明显增加。 63%60% 省份 202220232023Q32023Q4 583053541016.43643.3 26731687367.9708.6 17731230173.3615.4 17811222287.7587.3 2024Q1 128 180 109 42 增速 23Q4环比23Q4同比2023同比 2019-2023年城 投拿地金额 城投拿地金额占比 2019-2023年 投拿地 258%7%-8% 93%-35%-37% 255%-17%-31% -31% 2020 20%14% 26% 30% 2021 34% 14% 28% 33% 20222023 37% 42% 53% 29% 104%-42% 图5：2023年各省城投拿地金额表现一览（亿元，%） 江苏 浙江山东四川 湖南 1175 1140 156.0 690.0 52 342% 44% -3% 33% 29% 湖北 1073 1035 168.1 695.3 32 314% 61% -4% 31% 21% 上海 1189 1024 82.8 719.4 0 769% 137% -14% 15% 广东 1623 713 203.5 270.5 56 33% -64% -56% 11% 江西 825 632 90.6 365.8 41 304% 16% -23% 安徽 875 594 85.0 326.3 42 284% 4% -32% 福建 1045 573 96.6 314.6 11 226% -31% -45% 重庆 787 561 116.5 385.5 25 231% -22% -29% 河南 780 442 93.2 200.7 29 115%-41%-43% 河北 231 375 60.7 163.7 40 170%131% 贵州 439 366 15.8 299.5 29 1793% 2% 陕西 704 340 41.9 95.3 6 128% 广西 377 267 80.5 106.7 16 32% 北京 256 267 12.5 36.5 1 吉林 20 142 22.2 79.6 23 云南 157 136 46.8 41.8 天津 103 136 36.1 69.3 辽宁 116 128 11.9 海南 28 78 24.5 山西 146 72 新疆 63 35 内蒙古 20 青海甘肃宁夏黑 1 资料来源：企业预警通，中指数据库，民生证券研究院 注：2024Q1截至2024-03-31，下同。 根据2023年城投拿地面积，我们将各省份分为以下四类： （1）城投拿地面积1亿平方米以上的省市：四川、江苏、山东、河南、广西、 安徽、湖北、湖南、浙江9省城投累计拿地面积超10亿平方米，累计城投拿地面积较2022年略有下滑，降幅为2%。除江苏、山东、安徽、湖南、浙江外，其余省份2023年城投拿地面积同比均有所增加。另外，各省份城投拿地面积占比均较高。