土地市场系列专题：城投拿地在增多？

土地市场系列专题 城投拿地在增多？ 2024年12月09日 盘活存量闲置土地资源成为了当前应对房地产市场下行压力的重要举措，在 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 此背景下市场再度关注起城投参与拿地的边际变化，尤其是自10月以来的一些动向，因此本文从城投拿地的角度聚焦于以下几点： 全国拿地情况如何？ 拿地金额方面，2024年伴随着土地出让金的进一步下滑，1-11月房企拿地 金额大幅下降至5748亿元，较2023年下降57%，拿地占比为21%，下滑7个百分点。而城投拿地金额也下滑，为7901亿元，较2023年下降39%，但城投拿地占比不降反升，约为29%，同比增加1个百分点。 拿地面积方面，2023年土地出让面积占比大幅下降，2024年持续下降。房 企与城投2024年拿地面积均大幅下降，较2023年下降约60%。其中，房企拿地占比下降1%，而城投拿地占比下降幅度较大，为14个百分点。城投拿地平均溢价率低于整体溢价率，而房企拿地高于整体溢价率。整体溢价率近几年一直下滑。 相关研究1.可转债周报20241208：转债下修常态化，监管趋严-2024/12/08 各省拿地表现如何？ 2.债市跟踪周报20241208：利率债基久期继 （1）上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东：北上广多以房企拿地为主，江苏和山东城投拿地更多，而浙江房企拿地占比 续抬升-2024/12/083.信用策略周报20241208：信用还能追吗？-2024/12/08 逐年递减，但依然高于城投拿地。福建2024年城投拿地增加，明显高于房企拿 4.批文审核周度跟踪20241208：本周通过和 地。 终止批文均减少-2024/12/08 （2）河南、安徽、湖北、江西： 5.流动性跟踪周报20241207：下周政府债净缴款6996亿元-2024/12/07 四个省份的房企拿地2022年开始明显下滑，城投拿地明显增加。（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆： 除新疆房企拿地和城投拿地均较少外，其余四个省份的房企拿地2022年开 始明显下滑，城投拿地明显增加。 （4）广西、天津、云南： 仅天津房企拿地相对较高，但也有所下滑，城投拿地占也略有提升，而云南 房企拿地和城投拿地均较少。 （5）其他区域： 各省份整体房企拿地和城投拿地均较少，仅河北、吉林城投拿地占比相对较 高，在20%左右，其余占比均低于10%。 拿地的城投平台分布有何特征？ 对于近5年城投平台的城投拿地金额和拿地面积方面：区县级拿地面积较 高。但2024年有所下降。 对于各省份城投拿地的情况，2024年，拿地金额位居前20的城投主体主 要为地级市平台，共有9家。 拿地面积位居前20的城投主体主要为国家级园区平台，共有7家。 风险提示：房地产政策不及预期，宏观经济、地方政府债务压力、城投信用 风险事件超预期。 目录 1全国拿地情况如何？3 2各地拿地表现如何？5 2.1各省层面拿地表现如何？5 2.2各地市层面拿地表现如何？9 3拿地的城投平台分布有何特征？21 4风险提示24 插图目录25 盘活存量闲置土地资源成为了当前应对房地产市场下行压力的重要举措，在此背景下市场再度关注起城投参与拿地的边际变化，尤其是自2024年10月以来的一些动向，因此本文从城投拿地的角度聚焦于以下几点： （1）全国城投拿地和房企拿地表现如何？ （2）各地城投拿地和房企拿地表现如何？ （3）拿地的城投平台分布有何特征？ 全文土地数据和城投拿地数据明细均来自于中指数据库，保证口径的一致性。 1全国拿地情况如何？ 本文主要关注城投拿地和房企拿地的情况。首先，我们对城投拿地做出界定： 从广义来看，城投公司获得土地使用权的途径包括通过“招拍挂”的方式取得 （当前政策环境下，“招拍挂”为最常规、最正规的拿地渠道）、从其他公司外购、政府无偿划拨、投资者投入等。 由于城投层面并无披露这一类型数据，因此只能通过土地数据层面分类归总来整理城投拿地情况。本文数据库底层数据来源为中指数据库，其中，我们将城投主体定义为“包括自身或控股股东属于城投”。 其次，对于房企拿地，本文主要指百强房企。 聚焦数据维度：我们从拿地金额和拿地面积分别来看拿地的情况，可见： 2024年，土地出让金和土地出让面积的进一步下降，而其中房企拿地金额与面积大幅下降，占比也下降，而城投拿地虽然拿地金额下降，但占比还是在上升。 拿地金额方面，2024年伴随着土地出让金的进一步下滑，1-11月房企拿地金额大幅下降至5748亿元，较2023年下降57%，拿地占比为21%，下滑7个 百分点。而城投拿地金额也下滑，为7901亿元，较2023年下降39%，但城投拿地占比不降反升，约为29%，同比增加1个百分点。 拿地面积方面，2023年土地出让面积占比大幅下降，2024年持续下降。房企与城投2024年拿地面积均大幅下降，较2023年下降约60%。其中，房企拿地占比下降1%，而城投拿地占比下降幅度较大，为14个百分点。 图1：历年拿地金额变化及占比（亿元，%）图2：历年拿地面积变化及占比（万平方米，%） 资料来源：中指数据库，民生证券研究院截至2024年11月末，下同 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 而上述趋势变化，也伴随着土地价格的变化，从拿地的价格来看： 城投拿地平均溢价率低于整体溢价率，而房企拿地高于整体溢价率。2024年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交溢价率略有下降，但房企拿地平均溢价率与城投拿地平均溢价率均有所提升。 另外，整体溢价率近几年一直下滑，房企拿地平均溢价率小幅下降，但2024 年城投拿地平均溢价率、房企拿地平均溢价率与整体平均溢价率均上升。 图3：历年土地成交、城投拿地和房企拿地平均溢价率 （%） 图4：各季度土地成交、城投拿地和房企拿地平均溢价率 （%） 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 城投拿地平均溢价率整体平均溢价率房企拿地平均溢价率 2024Q3 2024Q1 2023Q3 2023Q1 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 资料来源：中指数据库，民生证券研究院资料来源：中指数据库，民生证券研究院 2各地拿地表现如何？ 2.1各省层面拿地表现如何？ 从各省层面来看，根据各地房企拿地、城投拿地金额和面积的情况及占比，以此来衡量各地对房企拿地或城投拿地的依赖程度，首先对于拿地金额： 我们结合各省经济财政债务、市场关注度、土地出让、拿地等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察各地拿地金额的变化： （1）上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东： 北上广多以房企拿地为主，江苏和山东城投拿地更多，而浙江房企拿地占比逐年递减，但依然高于城投拿地。福建则是2024年城投拿地增加，明显高于房企拿地。 具体来看，伴随着土地出让的下滑，房地拿地明显减少，其中，广东、江苏今年房企拿地金额同比去年1-11月下降幅度均超过60%，但北上广和福建的城投拿地明显增加，其中，福建上升幅度最大，为135%。 另外，除广东外，其余省份10月以来土地出让和房企拿地环比增加，当然， 这和观察时间较短带来的样本偏差会有一定关联，其中，山东11月房企拿地金额 提升幅度较大。广东10月和福建11月城投拿地金额大幅提升。 对应土地出让情况来看，上海、广东、江苏、浙江四省土地出让金下降幅度较大，其中广东的下降幅度最大。 从拿地占比来看，各省份房企拿地的比例自2021年开始逐年递减，而各省份对城投拿地的依赖度在逐年递增。 （2）河南、安徽、湖北、江西： 四个省份的房企拿地占比2022年开始明显下滑，城投拿地占比明显增加。具体来看，除安徽城投拿地金额同比增加外，各省份土地出让、房地拿地、城 投拿地均同比大幅下滑。另外，湖北11月土地出让金、河南10月房企拿地金额增长迅速，环比超过100%。 从拿地占比来看，各省份对城投拿地的依赖度在2022年猛然增加。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆： 除新疆房企拿地和城投拿地均较少外，其余四个省份的房企拿地2022年开始明显下滑，城投拿地明显增加。 具体来看，仅新疆的土地出让有所增加，其余四个省份均同比下滑，且湖南、四川、重庆同比下滑均超过30%，房企拿地也均表现为同比下滑，仅陕西的城投 拿地同比增加26%。而相较于2024年10月，2024年11月新疆城投拿地金额和陕西房企拿地金额大幅提升。 从拿地占比来看，四川、重庆2024年房企拿地占比大幅下滑，湖南、陕西小幅下滑。除新疆外，其余四个省份城投拿地占比保持在30%左右。 土地出让金 城投拿地金额 百强房企拿地金额 省份 2020202120222023 20242023变动 2024同比202410月202411 2020-2024 同比增速 2020 202120222023 20242023变动月环比月环比 2024同比202410202411 2020-2024 同比增速 2024同比202410202411 上海2707 北京1670 福建2753 广东7018 浙江8830 江苏9490 山东4771 河南2749 安徽2405 湖北2625 江西2500 湖南2234 四川3069 重庆1494 陕西1479 新疆649 广西1212 2870 2052 1986 6284 8804 10220 4354 2307 2493 2347 1600 1987 2646 1419 1368 463 734 1054 378 734 136 97 549 894 369 1141 169 3148 1772 1697 3619 6407 6742 3350 1482 2167 1432 1394 1625 2676 630 1282 339 574 288 299 186 70 94 426 314 166 59 2012 1822 1312 2812 4884 6258 2319 1134 1518 1061 1093 1139 2045 494 1155 247 383 476 289 193 7 74 333 279 12 1378 1608 1356 1575 3301 5046 2130 870 1114 869 713 688 1237 323 1016 316 272 223 204 133 8 40 298 21 -31% -12% 3% -44% -32% -19% -8% -23% -27% -18% -35% -40% -39% -35% -12% 28% -29% -53% -29% -32% 16% -46% - 环比 28% 18% 56% -11% 52% 18% 13% 79% 11% 43% 49% 144% -10% -61% 111% 7% 102% -42% -19% -57% 99% 月环比 65% 184% 105% -14% -16% 64% 49% -7% -27% 139% 67% -18% 198% 141% -29% 43% 12% 25% 87% -2% 216 32 200 634 739 1702 1076 340 297 501 658 428 663 254 163 60 234 395 32 190 556 977 2630 838 273 396 419 450 480 632 179 289 51 469 166 430 829 1994 3135 884 396 553 584 455 664 1045 209 330 94 207 279 313 1049 2780 643 247 357 390 331 492 641 153 1