房地产：《改善优质房企资产负债表计划行动方案》点评-多管齐下纾解风险，助力优质房企释放发展潜力

事项： 1 月 13 日，据新华社报道，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进 21 项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。 国信地产观点：1）该方案是对前期部署的细化落实，针对优质房企出台全面帮扶措施。2）“三线四档”规则完善，解除绿档房企融资额增长束缚，释放发展潜力。3）通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，房地产销售稳定可期。4）投资建议：重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。4）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 该方案是对前期部署的细化落实，针对优质房企出台全面帮扶措施 当前，努力促进房地产与金融正常循环是金融部门的工作重点之一。继 2022 年 12 月 16 日中央经济工作会议部署要求有效防范化解优质头部房企风险、改善资产负债状况后，2023 年 1 月 10 日人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确要实施改善优质房企资产负债表计划。因此，1 月 13 日提出的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》是对前期部署的细化落实。 央行副行长宣昌能表示，《方案》设定了优质房企条件，包括专注主业、合规经营、资质良好以及具有一定系统重要性，并没有具体名单，由金融机构自主把握。《方案》将重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共 21 项工作任务，这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。 “三线四档”规则完善，解除绿档房企融资额增长束缚，释放发展潜力 《方案》明确，将完善 2020 年 8 月提出的针对 30 家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置，实质上放松对有息负债年增速的控制要求。该措施与合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期一起，标志着近两年制约房企融资额度的两大重磅政策均官宣调整，此前受制于有息负债年增速不得超过 15%的绿档房企，将有望抓住融资窗口调整负债结构，发展潜力极大释放。 2022 年 1-12 月，房企非银融资累计发行总额 8655 亿元，累计同比-50%；12 月单月，房企非银融资发行总额 656 亿元，单月同比-32%，环比+41%；其中，信用债、海外债、信托、ABS 环比分别+81%、0%、+10%、+2%。其中，12 月房企非银融资发行额之中信用债的占比较 11 月提升 14pct 至 63%，这说明 11 月出台的“第二支箭”民企发债融资支持效果初显，信用风险继续缓释。我们相信，“三线四档”规则的优化效果，也将逐渐反映在房企融资数据改善上。 图1：房企非银融资单月发行总额及同环比 图2：房企非银融资单月发行额的类别构成 图3：房企非银融资发行总额当年累计同比 图4：分类别房企非银融资发行额累计同比 通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，房地产销售稳定可期 销售回暖是地产行业危机的根本药方，而当前销售不振也影响房企的投资意愿。2022 全年，百强房企销售面积同比-42%，30 城商品房成交面积同比-27%。2022 全年，300 城住宅用地单月成交面积同比-31%，成交溢价率一直保持低位。因此《方案》提到通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。 保交楼方面，《方案》将加快新增 1500 亿元保交楼专项借款投放、设立 2000 亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障，这将有力消除居民对于购买期房烂尾的担心。 此外，《方案》还将设立 1000 亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房作为租赁住房供给，这也将缓解部分城市商品住宅的库存去化压力。 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比 图6：30 城商品房累计成交面积同比 图7：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图8：300 城住宅用地当月成交溢价率 投资建议： 重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。