房地产开发2023W2：10.6%，监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划

监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划，融资端、供给端政策进一步放松。1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。具体包括加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、对“三线四档”的调整、允许金融机构与优质房企自主协商合理展期等。 近期中央政策暖风频吹，相较而言需求端政策力度尚显不足。从放松范围看，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。我们认为本次放松范围的界定规则较为宽松，给予了一定的想象空间，也体现了监管部门较为积极的救市姿态。从放松方式看，本周在“三箭齐发”的基础上进一步作出融资端支持，特别是允许金融机构与优质房企自主协商推动合理展期、调整优化并购重组等。此外，对“三线四档”的调整是过去一年以来力度较大的一次供给端的优化，但考虑到目前多数房企增加杠杆的意愿不强，我们认为本次调整“三线四档”的象征意义大于实际意义。整体看，虽然近期出台的政策涉及面较广，需求端的放松力度依然不足，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后大盘3.97个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共18支，较上周减少76支，下跌股数为114支。 新房：本周30个城市新房成交面积为341.9万平方米，环比提升16.7%，同比下降10.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.1万方，环比-0.2%，同比5.3%；样本二线城市为177.8万方，环比4.4%，同比-26.0%； 样本三线城市为79.9万方，环比108.4%，同比29.1%。从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计634.8万方，同比-4.6%；一线城市为168.4万方，同比5.0%；二线城市为348.2万方，同比-11.5%；三线城市为118.3万方，同比5.6%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计118.3万方，环比增长45.4%，同比增长16.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.0万方，环比54.2%；样本二线城市为58.2万方，环比42.6%；样本三线城市为26.1万方，环比41.3%。年初至今累计二手房成交面积为199.6万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为56.0万方，同比1.5%；样本二线城市为99.1万方，同比19.0%；样本三线城市为44.5万方，同比19.0%。 信用债：根据wind统计数据，本周（1.9-1.15）共发行房企信用债11只，环比增加2只；发行规模共计112.36亿元，环比增加20.54亿元，总偿还量112.99亿元，环比增加1.72亿元，净融资额为-0.63亿元，环比增加18.82亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.监管部门提出实施改善资产负债表计划，多管齐下放松融资及供给端 监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划，融资端、供给端政策进一步放松。 2022年底召开的中央经济工作会议正式提出要有效防范化解优质头部房企风险、改善资产负债状况。2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1月13日，新华社进一步报道了细节，包括以下4个方面： “资产激活”行动：1、通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等等。2、设立全国性AMC专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。3、在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。 “负债接续”行动：1、金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期。2、加大信贷、债券等新增融资支持力度。研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求。3、支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。 “权益补充”行动：1、支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施。2、发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。 “预期提升”行动：1、将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期。2、完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。即研究适度放开贷款规模增速上限、调整档位指标设置等。 近期中央政策暖风频吹，相较而言需求端政策力度尚显不足。从放松范围看，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。我们认为本次放松范围的界定规则较为宽松，给予了一定的想象空间，也体现了监管部门较为积极的救市姿态。 从放松方式看，本周在“三箭齐发”的基础上进一步作出融资端支持，特别是允许金融机构与优质房企自主协商推动合理展期、调整优化并购重组等。此外，本周对“三线四档”的调整，是过去一年以来力度较大的一次供给端的优化，但考虑到目前房地产市场的销售环境，多数房企增加杠杆的意愿不强，我们认为本次调整“三线四档”的象征意义大于实际意义。整体看，虽然近期出台的政策涉及面较广，需求端的放松力度依然不足，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后大盘3.97个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共18支，较上周减少76支，下跌股数为114支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为电子城、海德股份、S*ST前锋、ST慧球、*ST运盛，涨幅分别为58.2%、13.0%、12.6%、8.9%、7.0%。跌幅前五为中交地产、乾景园林、新华联、ST新梅、金地集团，跌幅分别为-12.5%、-11.2%、-10.5%、-8.7%、-7.2%。 本周48家重点房企中共计上涨7支，较上周减少31支，涨幅位居前五的为招商蛇口、滨江集团、我爱我家、美的置业、越秀地产，涨幅分别为5.1%、3.7%、1.5%、1.4%、0.9%。跌幅前五为佳源集团、旭辉控股集团、龙湖集团、建发国际集团、建业地产，跌幅分别为-10.7%、-9.2%、-9.1%、-8.8%、-7.8%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（1.9-1.13）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（1.9-1.13）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（1.9-1.13）重点房企涨幅情况 图表8：本周（1.9-1.13）重点房企跌幅前五个股代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为341.9万平方米，环比提升16.7%，同比下降10.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.1万方，环比-0.2%，同比5.3%；样本二线城市为177.8万方，环比4.4%，同比-26.0%；样本三线城市为79.9万方，环比108.4%，同比29.1%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计634.8万方，同比-4.6%；一线城市为168.4万方，同比5.0%；二线城市为348.2万方，同比-11.5%；三线城市为118.3万方，同比5.6%。其中一线城市中，北京（25.6%）、上海（8.4%）、广州（-4.3%）、深圳（-32.1%）。二三线城市中温州（210.2%）、惠州（48.3%）、海门（44.7%）等总计7城同比均为正，芜湖（-68.1%）、云浮（-65.9%）等总计15城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计118.3万方，环比增长45.4%，同比增长16.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.0万方，环比54.2%； 样本二线城市为58.2万方，环比42.6%；样本三线城市为26.1万方，环比41.3%。 年初至今累计二手房成交面积为199.6万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为56.0万方，同比1.5%；样本二线城市为99.1万方，同比19.0%；样本三线城市为44.5万方，同比19.0%。 图表14：本周13城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.9-1.15）共发行房企信用债11只，环比增加2只；发行规模共计112.36亿元，环比增加20.54亿元，总偿还量112.99亿元，环比增加1.72亿元，净融资额为-0.63亿元，环比增加18.82亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（41.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（71.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（48.5%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中光明地产短期融资券（+158bp）、厦门思明中期票据（+120bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表23：房企每周融资汇总（1.9-1.15） 5.本周相关政策回顾 图表24：中央政策及消息（1.8-1.14） 图表25：地方性政策及消息（1.8-1.14） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩