房地产行业周报：四项行动化解房企风险，金融支持地产政策不断出台

核心观点：四项行动化解房企风险，金融支持地产政策不断出台 进入2023年地产政策持续宽松，央行和银保监会提出将通过四项具体行动化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，再一次明确了中央层面对优质房企的政策支持，以房地产开发为主业的央国企及财务稳健的民企或将在政策端持续受益。在融资三支箭逐渐落地过程中，优质房企的融资环境明显改善，我们认为针对企业端的结构性融资工具仍将继续出台，“房地产市场平稳运行”将是年度地产政策的主导方向。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：中央多部支持地产平稳运行，多地公积金政策持续放松 中央层面：央行和银保监会提出将通过四项具体行动化解优质头部房企风险，改善资产负债情况。金融机构计划合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置。央行货币政策司司长邹澜介绍在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等。央行副行长宣昌表示要保持房地产融资平稳有序。坚持房住不炒的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策。 地方层面：长沙二孩及以上户籍家庭增加一套购房指标正在报备，武汉二环外取消限购政策延期，同时二手房买卖推行“带押过户”。济南、福州、大连、绍兴等地出台支持使用公积金购房政策，提高公积金贷款额度等政策。 市场端：商品住宅成交面积同比仍下滑，土地成交面积同比增长 销售端：2023年第2周，全国64城商品住宅成交面积408万平米，同比下降18%，环比增加31%；一、二、三四线单周成交同比增速分别为8%、-24%、-22%。全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速0%，前值39%。 投资端：2023年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米，成交土地规划建筑面积1715万平方米，同比增加9%，成交溢价率为3.7%。 宁波第四批次集中供地共挂地6宗，开拍前位于海曙区的3宗地块因故终止出让，仅剩下鄞州区3宗宅地出让成功，最终2宗触顶待摇号、1宗底价成交，收金49.6亿元，平均溢价率10.13%，宁波轨交14.39亿元摘得超6万平巨无霸地块。 融资端：国内信用债发行同环比减少 2023年第2周，信用债发行43亿元，同比减少68%，环比减少29%，平均加权利率4.1%，环比增加9BPs；海外债发行5.2亿美元，同比增加109%，环比增加243%，平均加权利率9.21%。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、中央多部支持地产平稳运行，多地公积金政策持续放松 中央层面：（1）央行、银保监会：联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。会议强调要做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，积极提供配套融资支持。要落实金融十六条，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，推动加快建立“租购并举”住房制度。（2）国资委：召开地方国资委负责人会议，提出着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线。（3）金融部门：为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。另外，工作任务中还包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给等内容。（4）央行货币政策司：司长邹澜表示，近一段时间房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。最近在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持“房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等”，届时出台后会另外再作一些详细披露和发布。（5）央行：副行长宣昌表示，要保持房地产融资平稳有序。坚持“房住不炒”的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策。用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，维护好住房消费者合法权益。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。（6）银保监会：召开2023年工作会议，努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 地方层面：（1）长沙：依法生育的二孩及以上户籍家庭增加一套购房指标，根据家庭未成年子女数量在户型方面给予适当照顾，目前正按程序报备。（2）武汉：针对二环外取消限购政策延期的消息，武汉市房产交易中心工作人员表示，目前二环外无论是新房还是二手房都不限购，只需申请购房资格通过即可。二手房买卖推行“带押过户”，在二手房交易过程中，卖方不需要先归还原有房贷即可完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。（3）济南：三孩家庭首套房公积金最高可贷额度提高至100万元，申请公租房时优先予以分配。（4）福州：一季度职工家庭住房公积金贷款最高额度保持双职工80万元、单职工50万元。（5）大连：多子女家庭购买首套自住住房公积金最高可贷100万元，取消贷款额度“不超过借款人贷款申请时住房公积金账户存储余额的15倍”限制。（6）宁波：发布公租房新政，公租房保障方式全面推行实物配租和货币补贴，提供多样化选择。（7）绍兴：公积金贷款额度提至最高100万，三孩家庭住房公积金可贷额度上浮30%，新就业大学生可贷额度上浮。（8）盐城：购房补贴延期2个月，支持企事业单位团购商品住房，对于“卖旧买新”购置改善性住房的，鼓励开发企业在认购协议中延长认购期，购房人可将旧房作为担保并给予购房优惠。 表1：中央多部支持地产平稳运行，多地公积金政策持续放松 2、销售端：新房成交量同比仍降，二手房成交量同比持平 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2023年第2周，全国64城商品住宅成交面积408万平米，同比下降18%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达720万平米，累计同比下降20%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第2周64大中城市成交面积同比下降环比增加 图4：2023年第2周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增加 图5：2023年第2周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增加 图6：2023年第2周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增加 根据房管局数据，2023年第2周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-20%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为8%、-24%、-22%，年初至今累计增速5%、-18%、-40%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持平 2023年第2周，全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速0%，前值39%；年初至今累计成交面积268万平米，同比增速14%，前值39%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，宁波四批次供地收官 2023年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米，成交土地规划建筑面积1715万平方米，同比增加9%，成交溢价率为3.7%。一线城市成交土地规划建筑面积49万平方米，同比下降29%；二线城市成交土地规划建筑面积713万平方米，同比增加64%；三线城市成交土地规划建筑面积953万平方米，同比下降10%。宁波第四批次集中供地顺利完成，此次共挂地6宗，开拍前位于海曙区的3宗地块因故终止出让，仅剩下鄞州区3宗宅地出让成功，最终2宗触顶待摇号、1宗底价成交，收金49.6亿元，平均溢价率10.13%，宁波轨交14.39亿元摘得超6万平巨无霸地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债同环比减少，海外债同环比增加 2023年第2周，信用债发行43亿元，同比减少68%，环比减少29%，平均加权利率4.1%，环比增加9BPs；海外债发行5.2亿美元，同比增加109%，环比增加243%，平均加权利率9.21%。 图13：国内信用债发行规模同比下降 图14：海外债发行同比增长 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年1月9-13日，下同）房地产指数下跌1.65%，沪深300指数上涨2.35%，相对收益为-4%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：电子城、京基智农、中国国贸、黑牡丹、招商蛇口，涨跌幅排名后5位的个股分别为中交地产、新华联、三湘印象、数源科技、同济科技。 图16：本周房地产指数下跌1.65%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中电子城、京基智农、中国国贸涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中交地产、新华联、三湘印象跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 进入2023年地产政策持续宽松，央行和银保监会提出将通过四项具体行动化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，再一次明确了中央层面对优质房企的政策支持，以房地产开发为主业的央国企及财务稳健的民企或将在政策端持续受益。在融资三支箭逐渐落地过程中，优质房企的融资环境明显改善，我们认为针对企业端的结构性融资工具仍将继续出台，“房地产市场平稳运行”将是年度地产政策的主导方向。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。