房地产行业点评报告：开展四项行动，实施改善优质房企资产负债表计划

事件：人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会 2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。会议强调要做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，积极提供配套融资支持。要落实金融十六条，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，推动加快建立“租购并举”住房制度。 化解优质头部房企风险，引导资产负债表回归安全区间 本次会议再一次明确了中央层面对优质房企的政策支持，并且明确了优质房企的核心定义，专注地产主业、经营合规、资质良好、具有一定系统重要性，以房地产开发为主业的央国企及财务稳健的民企或将在政策端持续受益。会议明确提出通过四项具体行动引导头部优质房企改善资产负债表，化解流动性风险，其中“资产激活”指金融机构帮助盘活存量资产，通过并购贷款、纾困基金、AMC收购等手段激活项目；“负债接续”指满足房企合理展期安排，化解房企债务风险； “权益补充”指企业通过股权融资增厚权益，优化资本结构；“预期提升”指通过各种政策组合改善预期，逐步修复开发商和购房者情绪。 满足行业合理融资，支持刚性和改善性住房需求 本次会议延续了近期中央对于房地产的主基调，在坚持“房住不炒”定位下，推动行业平稳发展。在信贷、债券、股权政策“三箭齐发”作用下，银行对房企意向授信额度超五万亿元，房企信用债发行情况正在企稳回暖，多家房企境内外债券成功展期，部分房企发布再融资计划，多家港股上市房企完成配股融资，房企的资金压力得到有效缓解。住建部部长倪虹表示要大力支持首套购房需求，合理支持二套房需求，本次会议再提支持刚性和改善需求，进一步提升了在因城施策框架下，需求端政策的宽松预期。 投资建议 我们认为本次会议进一步改善了市场对房地产行业的整体预期，虽然销售基本面仍在筑底，但我们预计未来需求端放松政策将持续推出，行业胜者为王逻辑将持续演进。持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。